O que é cap rate e qual a sua relação com os FIIs

Neste guia, você conhecerá e entenderá de forma prática um dos principais indicadores utilizados na análise do potencial de retorno de imóveis e fundos imobiliários: o cap rate. Entenda os principais fatores que influenciam o indicador e se realmente existe um percentual ideal a ser buscado.  

O que é cap rate?

Cap rate é uma abreviação do termo em inglês “capitalization rate”, que significa taxa de capitalização. De forma simples, é quanto determinado imóvel retorna de capital em relação ao montante investido.  

Como é calculado?

O cálculo do cap rate é feito da seguinte forma:  

(Total recebido de aluguel em 12 meses / Valor do imóvel) x 100  

Exemplo: imagine um apartamento comprado por R$ 1 milhão e alugado por R$ 10 mil por mês. Em um ano, a renda de aluguel será de R$ 120 mil, que dividida por R$ 1 milhão resultará em 0,12. Multiplica-se por 100 e chega-se a 12%.  

Este é, portanto, o retorno do investimento no período analisado.  

No caso citado, a representação matemática seria: 

[(10.000 x 12/1.000.000) x 100] = 12% 

E como fica o cálculo do cap rate nos fundos imobiliários?

Nesse universo, o cálculo da taxa de capitalização sofre as seguintes “adaptações”: o aluguel anual é substituído pela receita imobiliária anual do fundo, e o valor do ativo é trocado pelo valor de mercado de cada portfólio, explica Marcelo Potenza, analista de fundos imobiliários do Itaú BBA.  

Exemplo: suponha que o fundo ABCD11 tem uma receita mensal recorrente de R$ 10 milhões e um valor de mercado de R$ 1,2 bilhão. Para calcular o cap rate, basta anualizar a receita mensal, ou seja, multiplicá-la por 12, dividir pelo valor de mercado do fundo e multiplicar o resultado por 100 – o que resultará em 10%.  

A representação matemática ficaria assim:  

[(10.000.000 x 12/1.200.000.000) x 100] = 10% 

Potenza comenta que o cap rate pode ainda ser ajustado pela vacância do fundo e o valor de mercado pode ser calculado pelo conceito de “enterprise value (EV)”, que considera: valor de mercado + dívidas – caixa. 

De acordo com o especialista, utilizando os mesmos números do exemplo anterior, mas considerando uma vacância de 5% e que o valor de mercado é igual ao EV, temos os seguintes cálculos: 

A) Cap rate = [(10.000.000*12/1.200.000.000) * 100] = 10% 

B) Cap rate ajustado = [((10.000.000*12)/(1-5%))/1.200.000.000]*100 = 10,53% 

O que impacta o cap rate? O que faz com que seja maior ou menor?

Pela própria metodologia de cálculo, existem basicamente duas variáveis que influenciam o cap rate: o aluguel e valor do imóvel.  

Dessa forma, de um lado, qualquer fator que impacte a receita imobiliária também influenciará a taxa de retorno. Revisões no contrato de aluguel, repasses de inflação (IPCA ou IGP-M), alterações na taxa de vacância ou episódios de inadimplência, por exemplo, podem afetar o cap rate, explica o especialista do Itaú BBA.  

Já na “parte de baixo” da conta fica o valor de compra do imóvel. Se for muito elevado, o cap rate ficará menor. Ao contrário, um preço mais barato tende a aumentar o retorno potencial do investimento.  

“O cenário ideal, portanto, é o de aluguel mais alto e valor menor na aquisição do imóvel”, afirma Marcos Correa, especialista em fundos imobiliários da Suno Research.  

Cap rate e FIIs: como a taxa é analisada?

Nos fundos imobiliários, o cap rate dos ativos deve ser considerado em análises comparativas e em conjunto com outros indicadores – nunca isoladamente –, ressaltam os especialistas consultados pelo InfoMoney.  

Segundo Franklin Tanioka, head de research da RBR Asset, a lista de itens a serem observados inclui o segmento de atuação (escritório, logístico, shopping etc), localização, qualidade do ativo imobiliário e liquidez do fundo, entre outros.  

“Quanto maior a qualidade do imóvel, menor o risco intrínseco ao investimento e, consequentemente, menor o retorno exigido”, diz o especialista. “Ou seja, menor tende a ser o cap rate.” 

Potenza, do Itaú BBA, cita também questões como vacância, diversificação, inadimplência e a relação entre o preço em Bolsa e o valor patrimonial do fundo.  

Para ilustrar o assunto, é possível imaginar um imóvel da capital paulista situado na Avenida na Faria Lima (considerada a meca dos bancos e boutiques de investimento), com avaliação “triple A”, bastante desejado e com aluguel, seguramente, caro.  

“O cap rate muito provavelmente vai girar ao redor de 6% a 7%, porque é um imóvel bom e o preço de aquisição seria alto”, estima Correa, da Suno.  

Um caso concreto ocorreu em maio de 2022, quando a GTIS Partners vendeu 62% do edifício comercial Infinity Tower, localizado na Faria Lima, que reúne inquilinos como Credit Suisse, Goldman Sachs, Meta e Bloomberg. A transação foi fechada por US$ 172 milhões, equivalente na época a R$ 846 milhões, e o cap rate ficou em torno de 6,7%. 

Pelos termos do negócio, o metro quadrado foi estimado em R$ 39,2 mil, considerado o maior valor pago no país por um ativo imobiliário individual. 

Em contrapartida, se o parâmetro for um prédio de categoria mediana, em uma região mais afastada do centro de São Paulo, as perspectivas mudam.  

No caso de Alphaville, por exemplo, localidade na qual a vacância costuma ser mais alta, é possível que esse imóvel seja comprado por um valor mais baixo, o que elevaria o cap rate para a casa de 8% a 9%, afirma Correa. 

A lógica é que, como o risco envolvido é maior, o retorno também precisa ser mais elevado.  

“Portanto, quando vamos analisar esse indicador [cap rate] em fundos ou no mercado imobiliário como um todo, é preciso entender qual o tipo de bem envolvido e levar em conta essas características”, afirma o especialista da Suno. “Só a partir daí é que será possível avaliar se o retorno é alto, baixo ou se está adequado.” 

Correa lembra ainda que é possível fazer comparações. Se houver dois imóveis muito parecidos, na mesma região, teoricamente os cap rates deveriam ser semelhantes.  

Ele pondera que os valores de aluguel dificilmente serão os mesmos, mas o fato de os imóveis possuírem características próximas permite essa análise, pelo menos em termos de estimativa.  

“Quando fundos imobiliários do mesmo setor compram imóveis diferentes, os analistas costumam comparar as condições de cada um para avaliar o quanto caro ou barato custou aquele ativo.” 

Qual seria um nível de cap rate considerado “bom” para um FII?

Todos os especialistas consultados dizem que não existe um patamar de retorno que possa ser apontado, de forma genérica, como “ideal”.   

Tanioka, da RBR Asset, lembra que o cap rate é uma medida de retorno esperado e, dessa forma, pode ser mais ou menos atrativo quando se leva em conta o risco do negócio.  

Segundo ele, algo comum é comparar a taxa de capitalização com a rentabilidade do título público de longo prazo, considerado o investimento menos arriscado dentro do universo acessível ao investidor. “A aplicação em FIIs e imóveis deve exigir um prêmio em relação aos títulos públicos, dado o risco maior do investimento.” 

No Itaú BBA, Potenza também reforça a impossibilidade de se generalizar a interpretação do cap rate. “O ideal é analisar uma série de fundos imobiliários em conjunto e fazer ponderações, além de considerar o momento de mercado.” 

Como exemplo, ele cita o ano de 2019, período pré-pandemia da Covid-19, quando alguns fundos de lajes corporativas registravam um nível de cap rate entre 5% e 6%. “Hoje em dia, esses mesmos fundos apresentam patamares superiores, porque o contexto macroeconômico é outro.” 

A análise em perspectiva também vale para os fundos de galpões logísticos versus os de galpões industriais. De forma bem genérica, o primeiro permite adaptar o imóvel para a maioria dos inquilinos, enquanto o industrial costuma ter aspectos específicos, moldados para um determinado cliente, o que pressupõe um retorno mais alto, afirma Correa, da Suno. 

Quais são os FIIs com os maiores cap rates do mercado?

Como não existe no mercado uma base de dados que reúne essas informações, a tabela abaixo traz os valores apurado pelo Itaú BBA, considerando os principais fundos imobiliários acompanhados pela instituição.