Mundo real x ideal: como investir hoje para comprar um imóvel

SÃO PAULO – A queda da taxa Selic colocou os investidores brasileiros no divã. A essa altura, quem pretende ver o bolo de suas economias crescer já deve saber que custa caro estar fora da Bolsa. Por outro lado, ninguém muda sua tolerância ao risco da noite para o dia.

Para ajudar o investidor a “arrumar a casa” sem mergulhar de cabeça na renda variável, nem amargar um provável retorno negativo da poupança em 2020, o InfoMoney pediu que especialistas se debruçassem sobre a carteira do investidor padrão brasileiro para analisar como estão suas aplicações e o que pode ser feito para melhorar o retorno, de olho em um objetivo: a compra de um imóvel de R$ 400 mil.

Há poucos anos, a tarefa seria mais simples, pois o retorno pago por um título público de longo prazo levaria o investidor para perto desse objetivo, sem grande esforço adicional. Os prêmios atuais, no entanto, já não ajudam tanto assim. O juro real (já descontada a inflação) oferecido pelo Tesouro IPCA+ com vencimento em 2035 está hoje na casa dos 3% ao ano – em 2016, era possível contratar um retorno anual acima de 7%.

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As simulações apresentadas pressupõem um perfil conservador de investidor, porém com carteiras mais diversificadas na renda fixa em busca de um maior retorno para comprar o imóvel.

Como ponto de partida, consideramos que o portfólio a ser otimizado é equivalente à média no segmento de varejo, isto é, concentrado na poupança e em investimentos oferecidos por grandes bancos. O resultado mostra que, com a alocação atual, o investidor teria que poupar mensalmente até R$ 200 a mais do que precisaria com uma carteira mais diversificada.

“Mesmo para investidores mais conservadores é possível encontrar retornos melhores por meio de títulos públicos, fundos de renda fixa e ativos isentos de Imposto de Renda”, diz Guilherme Anversa, sócio e gestor da XP Advisory. “Com as condições de mercado atuais, é cada vez mais necessário buscar novas alternativas de investimento.”

Perfil do investidor brasileiro

No Brasil, o investidor médio tem 42 anos, é casado e tem dois filhos. Assalariado, sua renda familiar é de R$ 5 mil. Os dados são da última edição da pesquisa Raio-X do Investidor Brasileiro, realizada pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), em parceria com o Datafolha.

O estudo mostra ainda que o perfil mais popular de investidor dá prioridade à segurança, isto é, prefere a possibilidade de constituir uma reserva financeira sem riscos a ter um retorno financeiro maior.

Sem surpresas, a maior parte da carteira é mantida na poupança. Dados da Anbima sobre a alocação de investidores no varejo mostram, que a cada R$ 100 investidos, cerca de R$ 65 eram destinados à caderneta em 2018. O resto ficava principalmente em fundos de renda fixa e títulos privados, como Certificados de Depósitos Bancários (CDBs).

Sonho da casa própria

O estudo da Anbima mostra que o objetivo mais comum entre investidores brasileiros é a compra de um imóvel. Mas, com uma carteira concentrada em poupança, o caminho até esse objetivo ou é mais longo ou exige mais sacrifícios para guardar dinheiro.

Para mostrar como essa realidade pode ser diferente, contamos com duas simulações, partindo de um valor de investimento inicial de R$ 30 mil. Especialistas calcularam quanto será preciso poupar e investir para comprar um imóvel de R$ 400 mil daqui a 20 anos.

Carlos Castro, planejador com certificação CFP, calcula que a alocação atual no varejo representaria um retorno hoje abaixo de 5% ao ano. Para tanto, foi considerado um retorno da poupança (que responderia por 60% da carteira) equivalente a 70% da Selic, 20% de alocação em CDBs com rentabilidade de aproximadamente 90% do CDI e outros 20% em fundos de renda fixa com custos mais elevados (com taxa de administração de 1%) e retorno de 93% do CDI. Nesse caso, o investidor deveria guardar R$ 850 todo mês para atingir seu objetivo.

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O valor cairia para R$ 720 se o retorno anual fosse de 5,6%, diz Carlos, apontando como obter essa rentabilidade: destinar metade dos recursos para um CDB de banco médio que pague 120% do CDI; outros 30% para um fundo de renda fixa com taxa de administração menor (de 0,5%) e pagando 100% do CDI; e 20% para um título público atrelado à inflação. “Se mantida a poupança mensal de R$ 850, o tempo do investimento é reduzido para 18 anos”, ressalta Castro.

Para chegar a um retorno ainda maior, da ordem de 7,4% ao ano, Anversa alocaria 30% da carteira desse investidor no título Tesouro Selic, papel mais seguro do mercado, e 40% em títulos privados (como CDBs) ou fundos de renda fixa com foco em um rendimento de 120% do CDI.

Esse investidor também deveria ter 10% do portfólio com exposição a ativos isentos de Imposto de Renda, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e debêntures incentivadas, com retornos de cerca de 4,5% ao ano acima da inflação. E 20% seriam aplicados em Tesouro IPCA+, título público indexado à inflação negociado no Tesouro Direto, com vencimento em 2035.

Com essa alocação, além dos R$ 30 mil, o investidor deveria poupar R$ 625 por mês e utilizar ainda todo o décimo terceiro salário para investir. “Quanto menor a taxa de poupança, maior a necessidade de aumentar o risco da carteira. Se ele poupar apenas R$ 250 por mês, isso aumenta a necessidade de retorno para mais de 10% ao ano para compra do imóvel”, observa Anversa.

Custo de oportunidade

Outro dado do Raio-X do Investidor mostra que os investimentos dos brasileiros normalmente duram nove anos. Uma terceira simulação, realizada pelo assessor de investimentos Jorge Luis Prado, sócio-fundador da Sal Investimentos, aponta que o investidor que tivesse mantido a alocação seguindo a média do varejo ao longo desse período e resgatasse os recursos hoje obteria um retorno absoluto de cerca de 90%, portanto abaixo do CDI (com variação de 134%).

Já o investidor que tivesse corrido atrás de uma rentabilidade melhor e colocado seu patrimônio em um CDB com retorno de 120% do CDI teria alcançado uma rentabilidade de quase 180% no período. “É um investimento que teria respeitado o perfil conservador, pois ficaria dentro da proteção do FGC. Não basta poupar, é preciso saber investir”, destaca o assessor de investimentos.

Premissas

Para chegar aos valores apontados, os especialistas precisaram adotar arbitrariamente uma série de premissas: a inflação do imóvel seria a mesma marcada pelo IPCA, estimado em 3,5% ao ano; a taxa Selic ficaria entre 6% e 6,5% ao ano; e o Imposto de Renda seria de 15%, já que o resgate ocorreria com mais de dois anos de aplicação.

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