Comprar ou alugar um imóvel? O que vale mais a pena com Selic a 4,5%

SÃO PAULO – Para algumas pessoas, a decisão de comprar um imóvel para morar é puramente emocional. Nesse caso, o que mais pesa são fatores como a sensação de segurança de ter uma casa própria ou a vontade de reformar e decorar.

Mas, se você faz parte de outra parcela da população – a que gosta de fazer contas e tentar fechar bons negócios –, então vale a pena ler o que vem abaixo para decidir se, financeiramente, este é um bom momento para comprar um imóvel para morar.

Para chegar a uma conclusão, os especialistas consultados pelo InfoMoney recomendam levar em conta a queda dos juros e as perspectivas atuais para o mercado imobiliário.

Um ponto a ser analisado é o seguinte: com o corte dos juros, que reduz o retorno das aplicações de renda fixa, fica mais difícil conseguir uma renda mensal suficiente para pagar um aluguel.

De acordo com a simulação enviada pelo Imovelweb, site de compra e aluguel, um imóvel em São Paulo que custa R$ 550 mil pode ser alugado por cerca de R$ 3 mil por mês. Ou seja, a taxa de aluguel (obtida quando se divide o valor da locação pelo preço do imóvel) é de 0,54% ao mês.

Já um investimento atrelado ao CDI rende cerca de 0,30% ao mês, sem descontar taxas e impostos.

Assim, supondo que uma pessoa tem os R$ 550 mil, se investir esse valor em uma aplicação conservadora, conseguiria cerca de R$ 1.550 por mês, o que é insuficiente para pagar o aluguel de R$ 3 mil.

Em meados de 2016, quando a Selic chegou a 14,25% ao ano, era mais fácil encontrar aplicações que rendiam cerca de 0,8% ao mês, já líquidos de impostos.

Nesse cenário, esses mesmos R$ 550 mil renderiam algo em torno de R$ 4.400 ao mês – cifra suficiente para pagar o aluguel e ainda ter um dinheiro extra.

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Mas essa análise considera que o possível comprador tem em mãos recursos suficientes para comprar um imóvel à vista, o que nem sempre é o caso. Quem vai financiar precisa, primeiro, fazer um planejamento financeiro para descobrir se tem condições de arcar com as parcelas do crédito imobiliário.

“Se a pessoa não tem o dinheiro para comprar à vista, vai contrair uma dívida por muito tempo”, diz Deborah Seabra, economista Grupo Zap, que compreende os buscadores de imóveis Zap e Viva Real.

Se o objetivo for morar num mesmo lugar por pouco tempo, o esforço pode não compensar. Faça a simulação com a calculadora do Zap.

Se a decisão for mesmo financiar, vale gastar um tempo para escolher a modalidade de financiamento mais vantajosa, que varia dependendo da situação do comprador. Houve mudanças nesse campo recentemente, que podem facilitar a vida do comprador.

Hoje há duas opções disponíveis no mercado. A tradicional prevê que as parcelas do financiamento são corrigidas pela Taxa Referencial (TR). Com a queda da taxa Selic, a Caixa Econômica Federal reduziu os juros nessa linha, de 6,75% para 6,5% ao ano mais a TR. Clique aqui para conferir as taxas dos principais bancos.

Já a nova modalidade estabelece que as parcelas são corrigidas pelo IPCA. Deborah ressalta que a opção de financiamento atrelada ao IPCA expande a oportunidade de compra de imóvel. “As parcelas iniciais são menores, então fica mais acessível”, diz.

O risco é a inflação subir mais que o esperado: nesse caso, as parcelas do financiamento aumentam de forma proporcional. Por isso, Deborah explica que a nova modalidade pode funcionar para quem for fazer financiamentos mais curtos.

Para entender melhor os prós e contras de cada modelo, clique aqui.

Veja uma simulação comparando o financiamento atrelado a TR com o atrelado ao IPCA considerando um imóvel que custa R$ 800 mil e um valor de financiamento de R$ 570 mil ou 70% do imóvel em 30 anos. Confira:

• *Considerando a média das taxas cobradas pelos cinco maiores bancos do país;
  *projeção do IPCA para os próximos 30 anos.

Nesse cenário é preciso tomar cuidado na hora de escolher. Por mais que a parcela inicial da opção IPCA seja mais em conta, o valor final da dívida é significativamente mais alto. Sem contar que a projeção de 3,8% ao ano é bem conservadora, considerando que há três anos a Selic estava em 14,25% ao ano.

Veja o que muda em outra simulação considerando uma inflação de 5% ao ano:

• *Considerando a média das taxas cobradas pelos cinco maiores bancos do país;
  *projeção do IPCA para os próximos 30 anos.

Cenário estimula a compra 

O preço dos imóveis caiu nos últimos anos no país. No caso dos novos, a baixa foi de 20% entre janeiro de 2014 a julho de 2019, segundo dados do FipeZap.

Já os valores dos imóveis usados diminuíram 2,5%, em termos reais, neste ano até outubro.

Mas, na avaliação dos especialistas, os preços devem começar a subir em um futuro próximo, em razão da queda dos juros e também da redução (ainda que lenta) do desemprego, fatores que devem elevar a demanda por imóveis.

“Em um cenário de altos níveis de desemprego somados a recessão, como o país estava há alguns anos, quem estava empregado não tinha a segurança no trabalho, por isso não comprava uma casa. E quem era demitido não queria se endividar com um financiamento, por exemplo. Nesse cenário, a procura por aluguel aumenta. Passamos dessa fase”, diz Tiago Galdino, CFO do Imovelweb.

Edivaldo Constantino, que também é economista do Grupo ZAP, lembra que o setor vem tentando reagir desde 2014, quando a crise estourou. “O fundo do poço já passou, mas um reajuste completo ainda vai demorar”, alerta. “Não é de uma hora para outra”.