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O Ifix – índice de fundos imobiliários mais negociados na B3 – chegou a tocar os 3 mil pontos ao longo de outubro, mas acabou fechando o mês em 2.991 pontos, praticamente estável. Dessa maneira, a alta acumulada no ano permanece em 6,6%, frente a um ganho de 10,7% do Ibovespa no mesmo período.
Na revisão das apostas para novembro, os analistas foram ainda mais seletivos do que no mês anterior e fizeram poucas alterações nas carteiras recomendadas desses produtos, segundo levantamento do InfoMoney. Ainda assim, houve mudança na segunda colocação geral da lista dos mais FIIs mais indicados – que agora traz o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) ao lado do Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), empatados com seis recomendações.
O Bresco Logística (BRCO11) manteve os oito apontamentos vistos no mês passado e segue firme em primeiro lugar no ranking, marca que se repete agora pela 15ª vez consecutiva.
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A quarta e quinta colocações também não mudaram: o CSHG Renda Urbana (HGRU11) permanece com cinco recomendações e o Capitânia Securities II (CPTS11), com quatro, se sobressaindo dos concorrentes, novamente, pelo critério de desempate.
Em sua análise mensal, o Itaú BBA comenta que o segmento logístico segue como o setor mais resiliente dentre os principais relacionados aos fundos de “tijolo”, seguindo a tendência estrutural vista durante a pandemia.
De acordo com a instituição, a dinâmica atual para as principais regiões do país mostra uma tendência de queda na vacância e aumento no preço do aluguel, sendo que grande parte da forte demanda de locação vem das operações de comércio eletrônico, que nos últimos dois anos mais do que dobrou a ocupação em condomínios logísticos.
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Ainda assim, o banco chama atenção para as principais regiões que analisa – São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais –, nas quais identificou um leve aumento de vacância no terceiro trimestre, “por mais que os números do setor ainda estejam bons”.
De forma geral, o Itaú BBA diz manter a perspectiva otimista para o mercado imobiliário no médio e longo prazo.
“Mesmo considerando o atual patamar da taxa de juros [13,75% ao ano], esperamos que os fundos imobiliários continuem com uma boa relação risco retorno versus outras classes de ativos”, afirma o banco. “No entanto, incertezas em relação ao cenário político, além dos riscos fiscais brasileiros, podem trazer volatilidade no curto prazo.”
Todos os meses, o InfoMoney aponta os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.
Confira a seguir os FIIs preferidos para novembro, o número de recomendações e a rentabilidade de cada papel em outubro, no acumulado do ano e nos últimos 12 meses:
| Ticker | Fundo | Segmento | Recomendações | Retorno em outubro (%) | Retorno em 2022 (%) | Retorno em 12 meses (%) |
| BRCO11 | Bresco Logística | Logística | 8 | 1,72 | 13,33 | 23,84 |
| HGCR11 | CSHG Recebíveis Imobiliários | Recebíveis | 6 | -0,01 | 9,25 | 10,87 |
| KNCR11 | Kinea Rendimentos Imobiliários | Recebíveis | 6 | 0,43 | 10,26 | 16,84 |
| HGRU11 | CSHG Renda Urbana | Híbrido | 5 | -1,27 | 15,23 | 23,26 |
| CPTS11 | Capitânia Securities II | Recebíveis | 4 | -0,02 | 5,86 | 5,88 |
| IFIX | 0,02 | 6,66 | 11,80 |
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander e Rico). Obs.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação do dia 31/10/2022.
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Bresco Logística (BRCO11)
O fundo não arreda pé da liderança e figura mais uma vez em oito das dez carteiras recomendadas monitoradas pelo InfoMoney.
Em relatório, a Rico Investimentos destaca que aproximadamente 93% da receita do BRCO11 vem de inquilinos com risco de crédito classificado como grau de investimento em escala nacional – nota que indica patamar de investimento seguro.
“Aos níveis atuais, acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos, considerando a qualidade do seu portfólio”, diz Maria Fernanda Violatti, analista da XP e uma das responsáveis pelo relatório da Rico. Ela lembra que a maior parte dos contratos de locação da carteira (78,3%) tem vencimento a partir de 2025. “Além disso, 39% da receita contratada está localizada na cidade de São Paulo.”
Segundo a especialista, a tese de investimento passa também pela capacidade de execução do time de gestão do produto. “Adicionalmente, entendemos que a gestora está alinhada com as melhores práticas ‘ASG’ (Ambiental, Social e Governança Corporativa) do setor.”
CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
O produto estreou em novembro na carteira da Ativa e, com seis indicações, divide o segundo lugar no levantamento geral com o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11).
“Incluímos o HGCR11 pela perspectiva de continuidade das distribuições de rendimentos, dado o cenário atual”, diz a Ativa, ressaltando também que, como seu portfólio tem grande exposição ao CDI, o fundo consegue se beneficiar da conjuntura macroeconômica.
“A qualidade da carteira de CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) do HGCR11 se destaca no segmento de recebíveis high grade [com baixo risco de inadimplência], possuindo gestão de altíssima qualidade e longo histórico de resiliência, sendo considerado referência no setor”, complementa a Guide.
A corretora acredita que o fundo deve se beneficiar da alta de indexadores de inflação, tendo grande exposição ao IPCA. Os contratos atrelados ao IGP-M, conforme a Guide, possuem relevância menor.
Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
O fundo manteve as seis recomendações do mês anterior e está empatado na segunda posição geral.
Uma das instituições financeiras que reitera a aposta no produto é o BTG Pactual. Segundo o banco, a escolha tem como base alguns pilares, entre eles: grande representatividade no segmento de recebíveis (mais de R$ 5 bilhões de patrimônio investido); excelente liquidez, tendo em vista que o fundo é um dos mais negociados de toda a indústria; e carteira de crédito formada “com o viés de carrego”, ou seja, aquisição de ativos que devem ser levados até o vencimento.
A instituição cita ainda a capacidade de estruturação própria da Kinea (pertencente ao grupo Itaú), gestora do KNCR11, permitindo a negociação de garantias adicionais e taxas mais atrativas.
Por fim, destaca a alocação de recursos em pelo menos 50% das operações que possui em carteira, o que dá ao fundo o poder de aprovar, em assembleia de devedores, qualquer tema relevante ligado aos créditos.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
O HGRU11 recebeu cinco indicações e é o quarto mais citado pelos especialistas neste mês.
Na opinião do Itaú BBA, trata-se do maior fundo de renda urbana do mercado, com uma exposição híbrida em imóveis de varejo (50% alimentício e 22% de vestuário) e educação (28%).
“Acreditamos que o fundo é um veículo interessante considerando o portfólio atual, visto que os imóveis estão preponderantemente localizados em São Paulo (64%) e são objeto de contratos atípicos (83%) de longo prazo, com vencimentos a partir de 2026 (100%)”, afirma a instituição.
Os acordos atípicos são aqueles fechados entre as partes com cláusulas diferentes dos instrumentos de locação comuns: costumam ter prazos mais dilatados e, em geral, oferecem segurança maior quanto ao risco de vacância, aumentando a previsibilidade das receitas.
“Além disso, desde o início de 2022, a gestão vem se mostrando bastante ativa e gerando valor para o fundo”, diz o Itaú BBA. Conforme o banco, existem 14 ativos locados para a Casas Pernambucanas e um para o Mineirão (mercado), que somam um lucro de R$ 2,41 por cota a ser distribuído. Além disso, o valor relativo à cessão de um direito de compra, equivalente a R$ 0,77 por cota, também será pago aos cotistas.
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Capitânia Securities II (CPTS11)
A lista de destaques de novembro termina com o Capitânia Securities II, selecionado por quatro corretoras.
Atualmente, 67,4% da carteira do fundo está em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), 30,6% alocado em cotas de outros fundos imobiliários e 1,9% em caixa, conforme análise da Rico. “Toda a carteira de CRIs é indexada ao IPCA e sua taxa média de aquisição é de IPCA+6,43%,”, diz o relatório.
Com isso, o portfólio de CRIs apresenta um perfil mais defensivo, de proteção contra a inflação, comenta Maria Fernanda, lembrando ainda que a gestora do fundo tem foco em ativos high grade.
A analista diz também que a carteira de crédito do CPTS11 conta com uma boa diversificação setorial: 40,2% está investido no setor logístico/industrial; 24,2% em shoppings; 18,1% no varejo; e o restante dividido nos segmentos comercial, hospitalar, residencial, educacional e de infraestrutura.
“Nos últimos 12 meses, o fundo teve o menor nível de volatilidade dentre os FIIs de recebíveis analisados, e seu dividend yield foi em linha com a média desses peers [pares de mercado].”
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O que observar em novembro
Com a confirmação de estabilidade na Selic na última reunião do Copom, fica expectativa para o comportamento do índice de inflação oficial do país (IPCA) relativo a outubro – cuja divulgação está agendada para 10 de novembro.
A prévia do indicador (IPCA-15) apresentou variação positiva de 0,16% no período, após dois meses seguidos de deflação. No acumulado do ano, até outubro, o IPCA-15 acumula alta de 4,80%.
No caso do IGP-M, conhecido como “inflação do aluguel”, houve nova queda em outubro, de 0,97%, após recuo de 0,95% no mês imediatamente anterior. O desempenho reduziu para 5,58% a alta acumulada em 2022.
Em relação ao Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M), outro importante termômetro para os especialistas, verificou-se novamente uma estabilidade. O aumento em outubro foi praticamente residual, de 0,04%, inferior ao leve incremento de 0,10% do levantamento de setembro. No acumulado de dez meses, o avanço é de 8,96%.
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