Aumenta o número de FIIs que custam menos de R$ 10; o que analisar para o barato não sair caro

O mercado de FIIs tradicionalmente oferece acesso simplificado para quem deseja investir no setor imobiliário – mesmo para os investidores que não têm recurso suficiente para comprar um imóvel. A característica, porém, tem se fortalecido recentemente com a oferta cada vez maior dos fundos cujas cotas custam na casa dos R$ 10, os já conhecidos “FIIs de troco”.

“A cota destes fundos tem um valor baixo e qualquer troco que sobra ou provento depositado, o investidor consegue reinvestir [este pequeno recurso] nestes ativos”, explica Marx Gonçalves, analista da Nord Research. “Durante muito tempo, poucos fundos tinham esta configuração e, agora, temos visto um aumento dos fundos base 10 (que custam na casa dos R$ 10)”, confirma.

O mais novo exemplo da tendência é o Capitânia Securities II (CPTS11), um dos gigantes do mercado com mais de 230 mil investidores. No final de setembro, as cotas do fundo começaram a ser negociadas por aproximadamente R$ 9.

Para chegar a este valor, os papéis passaram por um desdobramento. Ou seja, para cada cota existente foram atribuídas ao respectivo titular outras nove, totalizando dez unidades.

Neste tipo de evento, o valor de cada papel também é dividido na mesma proporção. No caso do CPTS11, por exemplo, uma cota que valia R$ 88 se transformou em dez papéis de R$ 8,80. Desta forma, o patrimônio do investidor se mantém o mesmo.

De acordo com dados da Economatica, plataforma de informações financeiras, 37 fundos negociam com base 10 atualmente. Confira a lista.

Fonte: Economatica

Do segundo semestre de 2022 para cá, além do CPTS11, pelo menos outros seis fundos aderiram ao desdobramento de cotas. São eles:

• Vinci Offices (VINO11)
• BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11)
• Cyrela Crédito (CYCR11)
• Guardian Logística (GALG11)
• Átrio Reit Recebíveis (ARRI11)
• Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11)

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O que explica o aumento dos FIIs base 10?  

O aumento no número de fundos com cotas na casa de R$ 10 é uma evolução do mercado, no ponto de vista de Eduardo Mekbekian, sócio da Manatí Capital Management. O movimento gera uma maior liquidez – volume de negociação – para a carteira, importante fator em um segmento como o dos FIIs.

Conforme balanço mensal da B3, as pessoas físicas representam aproximadamente 75% da base de cotistas dos fundos imobiliários. Como é um público que, normalmente, opera um volume menor de recursos, a oferta de cotas base 10 ajudaria a atrair novos investidores.

“Cotas que custam menos de R$ 10 oferecem maior acessibilidade para os pequenos investidores, exigindo inclusive pouco recurso para conhecer melhor o fundo”, explica Mekbekian. “[Com isso, o fundo] garante maior liquidez e uma melhor precificação das cotas na Bolsa”, reflete o gestor do Manatí Capital Hedge Fund (MANA11), que também tem cota abaixo dos R$ 10.

Outro exemplo é o Guardian Logística (GALG11), que passou a negociar com base 10 em setembro de 2022 e, de lá para cá, viu o número de cotistas subir de pouco mais de 10 mil para quase 65 mil em julho, último dado divulgado, como mostra o gráfico abaixo.

“O GALG11 movimentou R$ 20,57 milhões durante o mês, com uma liquidez média diária de R$ 979 mil”, destaca o mais recente relatório gerencial da carteira. “Durante julho, o fundo atingiu a marca de 64.921 cotistas e segue sendo o FII de tijolo do IFIX que mais atrai novos investidores em 2023”, completa o texto.

A relação da base 10 e número de investidores também pode ser observada com o Maxi Renda (MXRF11), maior FII em número de cotistas – se aproximando de 1 milhão. O número é atribuído principalmente ao fato de o fundo ter adotado o desdobramento em 2017, tornando se um dos primeiros fundos com cotas na casa dos R$ 10.

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Vantagens também para o investidor

Além de maior acesso, fundos com cotas na casa dos R$ 10 também facilitam a estratégia de reinvestimento dos dividendos e de diversificação dos pequenos investidores.

“Por exemplo, com R$ 100 o investidor pode ter exposição em 10 fundos diferentes”, calcula Guilherme Maziero, sócio da Guardian Gestora, que se refere à possibilidade de o investidor conseguir comprar uma cota de diferentes FIIs com pouco recurso.

Em um fundo que pague 1% de dividendos ao mês, simula o gestor, com R$ 1 mil o investidor já receberia R$ 10 de rendimentos, montante suficiente para comprar uma nova cota da carteira.

“Ao passo que para adquirir uma nova cota base R$ 100 seriam necessários R$ 10 mil investidos”, destaca. “Quando ponderamos o efeito [bola de neve] dos juros compostos ao longo do tempo, esse reinvestimento é extremamente relevante”, observa Maziero.

Cuidado para o barato não sair caro

Um fundo imobiliário cuja cota custa próximo dos R$ 10 não significa necessariamente que o papel está barato, alertam os especialistas. O valor nominal do ativo não reflete a qualidade do fundo e muito menos representa uma espécie de promoção, reforçam.

Gonçalves, da Nord, orienta que o investidor não deve escolher um FII só pelo fato de ser base 10, ignorando os fundamentos da carteira, ou seja, os detalhes da operação e o momento do FII. Como exemplo, ele cita o próprio MXRF11.

“É um bom fundo, mas está negociando atualmente acima do valor patrimonial (espécie de valor justo)”, pondera o analista. “Há outros fundos tão bons como o Maxi Renda que estão negociando hoje com desconto e não são base 10”, chama a atenção.

Para a análise, Gonçalves toma como base o P/VP (preço sobre valor patrimonial). Quanto mais próximo de 1 estiver o indicador, mas perto do valor justo está o fundo. Acima deste nível a cota apresenta ágio e, abaixo deste patamar, desconto. O P/VP do MXRF11 hoje é de 1,10 – o que representaria um ágio de 10%.

Pela dinâmica, portanto, acrescenta o analista, um fundo com base 10 não é necessariamente mais barato do que outro com base 100. Aspectos como qualidade da gestão, portfólio, geração de receitas vão definir se um fundo é melhor ou está mais barato que o outro, conclui o especialista da Nord.

Vale lembrar que os fundos imobiliários são produtos de renda variável e, diferentemente da renda fixa, o patrimônio investido nesta classe de ativo pode variar ao longo do tempo, assim como o montante de dividendos pago ao investidor.

Desta forma, alguns FIIs exigem maior atenção dada a complexidade das operações. Da lista dos FIIs cujas cotas custam menos de R$ 10, o Tordesilhas EI (TORD11) e o Brazilian Graveyard and Death Care (CARE11), por exemplo, não têm distribuído dividendos – o que representaria um problema para quem investe buscando renda passiva.

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