IFIX: saiba tudo sobre o principal índice de fundos imobiliários

Entenda o que é IFIX, como acompanhar e até mesmo investir no principal índice de FIIs da Bolsa de Valores brasileira

Investir em fundos imobiliários (FIIs) é uma excelente alternativa para quem quer ingressar no mercado imobiliário sem precisar arcar com os custos e a burocracia da compra de um imóvel físico. O investidor iniciante, porém, pode se deparar com uma sigla bastante comum neste segmento: IFIX, o principal índice de fundos de investimento imobiliário da Bolsa.

Se, como muitos brasileiros, você também pensa em investir em fundos imobiliários e quer saber mais sobre o IFIX, continue a leitura e descubra como funciona esse importante indicador. 

• O que é IFIX
• Para que serve o IFIX
• Como acompanhar a cotação
• Quais fundos imobiliários podem entrar no IFIX
• Existem outros índices além do IFIX?
• Investir no IFIX

O que é o IFIX?

O IFIX representa uma carteira teórica com os fundos imobiliários mais negociados do mercado. Esse índice foi criado pela B3, bolsa de valores brasileira, em 2012, com o objetivo de mostrar o retorno médio dos FIIs. Para isso, ele considera a variação dos preços e a distribuição de dividendos dos fundos imobiliários que compõem a carteira teórica.

A cada quatro meses, essa carteira é revista, ocasiões nas quais são retirados do índice os FIIs que não preenchem mais seus pré-requisitos, e acrescentados os que estão de acordo com os seus critérios.

O IFIX é um índice de retorno total, pois considera a valorização do ativo e, também, a sua distribuição de dividendos. Ou seja, ele assume que todos os dividendos distribuídos são reinvestidos nos próprios FIIs. Dessa forma, a leitura do desempenho dos ativos acaba sendo mais precisa, pois contempla todos os componentes do FII (valorização da cota e retorno com dividendos).

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Para que serve o IFIX?

Da mesma forma que o Ibovespa, principal índice da B3, é utilizado para medir a performance das ações mais negociadas do mercado, o IFIX é o principal parâmetro de desempenho dos fundos imobiliários. Ou seja, o indicador serve para comparar o resultado dos FIIs ao longo do tempo.

Como acompanhar a cotação?

Durante o pregão da Bolsa, o Ifix oscila de acordo com o desempenho dos fundos imobiliários da carteira teórica. Diariamente, é possível acompanhar a cotação, o resumo e o histórico do índice – clique aqui para acompanhar em tempo real.

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Quais fundos imobiliários podem entrar no IFIX?

Assim como ocorre em qualquer outro índice, existem critérios que determinam quais FIIs poderão participar do IFIX. Esses critérios são de inclusão e de ponderação, conforme veremos a seguir.

Critérios de inclusão

Para que possam participar da composição do IFIX, os fundos imobiliários precisam cumprir, cumulativamente, os quatro critérios a seguir:

1 – O primeiro critério para ingressar no IFIX é fazer parte do Índice de Negociabilidade (IN) da B3, que mede exatamente a liquidez dos ativos na Bolsa. Quanto maior for o volume de negociação do ativo em questão, maior será a sua participação dentro do IN.

2 – Estar presente em 95% dos pregões durante a vigência das três versões anteriores do IFIX. 

3 – As cotas do FII não podem estar entre as “penny stocks”, ou seja, não podem valer menos de um real.

4 – Se a oferta pública do FII ocorrer durante o período de vigência das três carteiras anteriores, ainda assim o fundo poderá ser incluído no IFIX. Para isso, a oferta deverá ocorrer antes do rebalanceamento anterior e a sua presença deve ser de 95% desde o início da sua negociação. 

Critérios de ponderação

Por sua vez, os critérios de ponderação do IFIX determinam o peso que cada FII representa no índice.

Quanto maior o valor de mercado de um fundo imobiliário, maior também será a sua representatividade dentro do índice. Porém, a metodologia do IFIX prevê que nenhum FII poderá ter participação superior a 20% na composição do indicador, seja na sua inclusão ou nas reavaliações periódicas. Se isso acontecer, serão feitos ajustes para adequar o peso do fundo imobiliário ao limite, de forma a redistribuir o excedente proporcionalmente aos demais ativos da carteira.

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Quando um fundo imobiliário deixa de fazer parte do índice?

Há duas situações nas quais um FII pode ser excluído do IFIX, principal índice de fundos imobiliários da Bolsa.

A primeira delas é quando a carteira deixa de cumprir algum dos critérios de inclusão relacionados acima. A segunda é no caso de resgate total do fundo durante a vigência da carteira.

Existem outros índices de fundos imobiliários?

Existe também o IFIX L, que representa os fundos imobiliários de alta liquidez no mercado.

O IFIX L passou a ser divulgado pela B3 em fevereiro de 2021. Na verdade, o indicador é considerado um subíndice do IFIX e o seu objetivo é acompanhar, de forma mais refinada, o desempenho médio das cotações dos FIIs mais negociados na bolsa.

Em outras palavras, o IFIX L funciona como um recorte do IFIX. Nesse sentido, a maior diferença entre os dois índices é que, enquanto o IFIX representa 95% dos FIIs mais negociados, no IFIX L esse percentual é de 85%.

Pelo fato de conter menos FIIs na sua composição, o IFIX L acaba facilitando bastante a gestão das carteiras. Inclusive, há um ETF que replica o seu desempenho, conforme veremos a seguir.

Assim como o IFIX, também é possível acompanhar a cotação atual e a evolução do IFIX L.

Dá para investir no IFIX?

Na verdade, é possível investir no IFIX L por meio do XFIX11,  primeiro ETF (Exchange Traded Fund) brasileiro que replica um índice de fundo imobiliário. Criado pela XP no final de 2020, o ETF tem taxa de administração de 0,3% ao ano.

Camila Pacheco, analista de fundos listados em bolsa da XP, observa que a gestora optou pelo IFIX L como benchmark para esse ETF justamente pela praticidade que o índice oferece frente ao IFIX.

“Utilizar o IFIX L facilita muito a gestão e o giro de carteira do fundo. Isso porque os fundos do IFIX que o IFIX L não contempla acabam sendo bem menos negociados”, diz a gestora.

Além disso, segundo Camila, quando observamos o gráfico de desempenho de cada um dos índices, verificamos que o retorno de ambos acaba sendo muito parecido. 

Danilo Gabriel, gestor de fundos indexados da XP, avalia o desempenho do XFIX11 desde a sua criação. Nesse sentido, observa que, em 2021, vários desafios principalmente relacionados a juros fizeram com que o IFIX ficasse um pouco para trás.

“Em 2021, o IFIX sofreu bastante e tivemos algum descolamento do XFIX11 em relação ao índice. Porém, isso é natural para um ETF ainda recente, pois as pessoas estão começando a conhecer a tese de investimento”, explica o gestor.

Diferentemente dos fundos imobiliários, o XFIX11 não distribui dividendos. Isso porque, no Brasil, ETFs não podem pagar proventos. No entanto, esses ganhos são percebidos de forma indireta pelos investidores, pois o rendimento dos fundos é reinvestido na aquisição de novas cotas. Com isso, o patrimônio líquido do ETF aumenta e, dessa forma, o fundo se valoriza.

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