O que são Reits e como funcionam os fundos imobiliários americanos

Reits é a sigla para “Real Estate Investment Trust”. É um veículo de investimento do mercado imobiliário dos Estados Unidos. Grosso modo, é a versão americana dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) do Brasil.

No entanto, há diferenças entre os dois. A principal delas é que Reits não são fundos propriamente ditos, são empresas, e operam como tais. Têm conselho e diretoria próprios, podem lançar ações em bolsa e tomar empréstimos na praça.

Criados nos anos 1960, os Reits inspiraram o desenvolvimento de produtos semelhantes ao redor do mundo. O modelo hoje é adotado em mais de 35 países. O foco deste guia, porém, é o mercado dos EUA.

O tamanho é outra diferença grande. O setor imobiliário dos EUA é um dos maiores do mundo, e o mercado de Reits é muito mais amplo e maduro do que o dos FIIs brasileiros. Há diferentes segmentos explorados por Reits nos EUA que não estão no radar dos FIIs por aqui.

Hoje é possível investir em Reits direta ou indiretamente a partir do Brasil. Veja como nos próximos parágrafos.

O que são Reits

A tradução literal para Real Estate Investment Trust (Reit) é fundo de investimento imobiliário, mas ao contrário de nossos FIIs, Reits na verdade são empresas, não fundos. E operam como tais.

Os Reits têm conselho de administração, executivos e podem se endividar. O investidor em Reits é um acionista do negócio. As ações são negociadas em bolsa e integram índices do mercado acionário, como o S&P 500, um dos principais das bolsas de valores de Nova York.

“Os Reits são empresas, podem ser cotados em bolsa, como ações, podem fazer parte de índices acionários e seguem a legislação das companhias abertas, com exceção de particularidades do setor imobiliário”, explica o economista-chefe da corretora Planner, Ricardo Martins. “Podem fazer captações, se endividar, lançar ações, fazer follow-on, entre outros”, acrescenta.

Reits são proprietários, administradores ou financiadores de imóveis. O cotista, ou acionista, recebe uma parcela dos rendimentos do negócio, como retorno ao investimento. Funciona como o pagamento de dividendos pelos FIIs no Brasil. É uma opção para obter renda regular.

Como empresas que emitem ações, os Reits são investimentos de renda variável, pois os preços dos papéis oscilam. Nesse sentido, o pagamento regular de dividendos pode amenizar perdas com eventuais desvalorizações.

Os Reits existem desde a década de 1960, portanto o mercado é muito mais maduro do que o dos FIIs por aqui. De acordo com o site da Nareit, associação americana de Reits, cerca de 150 milhões de cidadãos dos EUA investem direta ou indiretamente em Reits, o que representa em torno de 45% dos domicílios do país.

Nos EUA, segundo a Nareit, os ativos de propriedade dos Reits somam US$ 4,5 trilhões, sendo US$ 3 trilhões de Reits públicos. Entre os públicos, há os listados em bolsa e os não listados. A capitalização de mercado dos listados é superior a US$ 1,4 trilhão.

Os Reits públicos administram cerca de 535 mil imóveis nos EUA e mais de 6 milhões de hectares de florestas para exploração de madeira.

No Brasil, os fundos imobiliários são bem mais recentes. Eles foram criados pela Lei 8.668 de 1993, mas o primeiro, o FMOF11, só foi constituído em 1996, e em 1999 foi lançado o primeiro destinado a pessoas físicas, o SHPH11.

A popularização destes fundos, porém, é mais recente ainda. Vem de 2019, quando as taxas de juros no País estavam em queda e muitos investidores passaram a olhar para além da renda fixa em busca de retornos. A prática dos fundos brasileiros, de distribuir rendimentos mensais, ajudou a atrair quem busca um complemento regular de renda.

“O setor foi alavancado pelas taxas de juros baixas. O mercado imobiliário bombou”, conta Martins. “Mas com o aumento dos juros e da inflação, sofrem os mesmos efeitos da renda variável”.

Os FIIs sofreram com a pandemia de Covid-19, especialmente os centrados no aluguel de imóveis comerciais. O setor imobiliário também é afetado pelas altas taxas de juros, pois os fundos perdem a preferência do investidor para a renda fixa.

O mercado é também muito menor do que nos EUA. Os FIIs listados na B3 têm valor de mercado somado de R$ 193 bilhões, segundo dados de novembro de 2022. O número de investidores é de cerca de 2 milhões.

Ou seja, uma das grandes vantagens dos Reits é abrir as portas para um mercado imobiliário muito maior e mais maduro, além de expor o investidor ao dólar e a uma economia estrangeira. Como estratégia de diversificação, fora o volume de opções, é uma maneira de eliminar os riscos inerentes ao Brasil de pelo menos parte da carteira.

“É um investimento para se ter rendimentos, e as cotas se valorizam se há valorização dos imóveis”, afirmou o professor de Economia da Fundação Getulio Vargas em São Paulo (FGV), Alberto Ajzental.

Como funcionam

Os Reits funcionam como empresas que compram e administram diferentes tipos de imóveis, como escritórios, apartamentos, galpões, lojas, hospitais, data centers, torres de telefonia móvel, hotéis e infraestrutura. A maioria é especializada em uma categoria, mas alguns investem em imóveis com finalidades variadas.

Os Reits listados em bolsa são divididos em 13 segmentos: escritórios, industriais, varejo, hospedagem, residenciais, florestais, saúde, galpões, infraestrutura, data centers, diversificados (mais de um tipo), especializados (imóveis que não se enquadram nas demais categorias) e hipotecários (mReits).

No Brasil, os FIIs são também divididos de acordo com a finalidade dos imóveis. Mas nos EUA, além dos segmentos tradicionais, há Reits que investem em áreas, no mínimo, curiosas.

“Há Reits de logística, shoppings, escritórios em Nova York, em Manhattan; mas há também uns Reits diferentes, como de cemitérios e prisões, além de data centers, antenas, entre outros”, conta Guilherme Zanin, analista da Avenue.

Via de regra, os Reits ganham dinheiro alugando os imóveis de seu portfólio. A renda gerada pelos aluguéis é distribuída entre os acionistas. Estas empresas têm que repassar pelo menos 90% de seus rendimentos anuais tributáveis aos investidores, mas muitos pagam 100%. Os Reits listados em bolsa que investem diretamente em imóveis são chamados de Equity Reits.

Os mReits (hipotecários), por outro lado, não mantêm diretamente a propriedade de imóveis, mas os financiam. O rendimento deles vem dos juros cobrados dos financiamentos.

É semelhante à distinção existente no Brasil entre FIIs de “tijolo” e FIIs de “papel”. Os primeiros investem em imóveis, e os últimos, em títulos de crédito ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Hipotecárias (LHs).

Há ainda outros tipos de Reits. Um grupo é formado pelos Reits públicos não listados, abertos a investidores em geral, mas não negociados em bolsa. Eles têm de ser igualmente registrados na Securities and Exchange Comission (SEC), a comissão de valores mobiliários dos EUA, e têm como característica uma menor liquidez.

Outro grupo é o de Reits privados, restritos a determinados investidores. Geralmente exigem aportes mínimos superiores aos demais e não precisam ser registrados na SEC.

Para que uma empresa possa ser considerada Reit, tem que obedecer aos seguintes critérios:

• investir pelos menos 75% de seus ativos em imóveis;
• no mínimo 75% de sua receita bruta deve vir de aluguéis, juros de financiamentos ou venda de imóveis reais;
• distribuir anualmente ao menos 90% de seus rendimentos tributáveis aos acionistas na forma de dividendos;
• ser tributada como sociedade por ações;
• ser gerida por um conselho de administração, que nomeia executivos ou curadores;
• ter no mínimo 100 acionistas;
• e cinco ou menos indivíduos não podem ter mais de 50% das ações.

Como investir em Reits estando no Brasil

É possível investir diretamente em Reits a partir do Brasil por meio de corretoras que ofereçam opções de conta e investimentos internacionais. As operações podem ser feitas via plataformas eletrônicas, como sites e aplicativos.

“É uma classe de ativo muito tradicional no mercado americano e você pode ter acesso a grandes empreendimentos, como o Empire State Building [marco de Nova York], que faz parte de um Reit”, relata Zanin.

De acordo com ele, os Reits geralmente pagam dividendos trimestrais ou mensais, apesar de serem obrigados a pagar apenas anualmente. “Um dos maiores de todos, o Realty Income, por exemplo, paga mensalmente e tem mais de 50 mil imóveis em praticamente todos os estados dos EUA”, acrescenta.

Aqui há mais uma diferença em relação aos FIIs. No Brasil, dividendos não são tributados, mas nos EUA esses proventos pagam 30% de Imposto de Renda, caso o investidor não seja residente. Há também uma alíquota de 15% sobre o ganho de capital na venda das ações, se houver.

Zanin acrescenta que, no Brasil, pelo fato de as taxas de juros serem altas, os FIIs tendem a pagar dividendos mais próximos a este patamar. Já nos EUA, a taxa básica de juros é menor, assim como o retorno médio dos Reits.

Assim como no Brasil os FIIs perderam fôlego com o avanço dos juros, o mesmo ocorreu nos EUA com os Reits. Apesar de as taxas de juros por lá serem bem mais baixas, estavam num patamar historicamente alto para o país no início de 2023, na tentativa de conter a inflação. Nesse cenário, ativos de renda variável tendem a sofrer.

No ano passado, as ações dos Reits sofreram bastante. O FTSE Nareit All Equity Reits, índice que acompanha o desempenho dos Reits listados nos EUA, teve um recuo de 24,95%, contra uma queda de 18,11% do S&P 500, um tombo de 32,54% do Nasdaq e uma baixa de 6,86% do Dow Jones, os três principais índices das bolsas americanas.

Vale ressaltar que os Reits são considerados investimentos de longo prazo para quem espera retornos com ganhos de capital, além dos dividendos. No acumulado dos últimos 20 anos, por exemplo, o FTSE Nareit All Equity Reits superou os desempenhos dos outros três índices.

Na plataforma da XP é possível investir em Reits listados na Nasdaq e na Bolsa de Valores de Nova York (NYSE, na sigla em inglês).

Segundo a corretora, não há valor mínimo para o investimento, mas é cobrada uma taxa de corretagem que depende do tipo de ativo e do total negociado.

Assim como na Avenue, os dividendos são transferidos diretamente para a conta internacional do cliente. As duas plataformas contam com conteúdo explicativo para auxiliar os usuários na declaração e pagamento de Imposto de Renda, incluindo a emissão de DARFs.

Pelos sistemas de corretoras e bancos é possível também investir indiretamente em Reits. Há ETFs, BDRs e BDRs de ETFs de Reits listados na B3. Eles podem ser adquiridos como ações na Bolsa brasileira.

ETFs (fundos de índices) são fundos de gestão passiva atrelados a índices de mercado. Neste caso, os ETFs brasileiros replicam carteiras internacionais de Reits.

Já os BDRs são recibos de cotas de fundos ou ações listadas em bolsas estrangeiras. Assim, representam cotas de ETFs de Reits internacionais (BDRs de ETFs) ou as próprias ações de um Reit (BDRs).

Pelas plataformas que dão acesso a mercados externos, é possível comprar diretamente cotas de ETFs de Reits listados nas bolsas americanas.

Existem também fundos de gestão ativa como os da gestora RBR Asset: RBR Reits US Dolar FIC FIA e RBR Reits US em Reais FIC FIA. Fundos ativos têm por objetivo superar o desempenho de seus índices de referência.

“Todas as alternativas (ETFs, BDRs e fundos ativos) permitem investimentos com montante inicial baixo, sendo disponíveis para o investidor em geral”, disse Franklin Tanioka, gestor dos fundos de Reits da RBR. Os fundos da RBR têm investimento inicial de R$ 1.000 e liquidez em D+15.

Quais são os Reits mais rentáveis

Os cinco Reits com melhor desempenho em 2022 foram:

• Getty Realty Corp (GTY). É especializado em imóveis relacionados a automóveis, como postos de gasolina, lojas de conveniência, lava-rápidos e oficinas. Teve um retorno total de 16,97% no ano.
• VICI Properties Inc (VICI). Reit proprietário de cassinos, hotéis e áreas de entretenimento, incluindo estabelecimentos bastante conhecidos de Las Vegas. Teve retorno total de 14,26% em 2022.
• Gaming and Leisure Properties Inc (GLPI). Semelhante ao VICI, teve retorno total de 13,49% em 2022.
• Transcontinental Realty Investors Inc (TCI). É um Reit diversificado, lida com apartamentos, escritórios, galpões, hotéis e centros varejistas. O retorno total no ano passado foi de 10,37%.
• LTC Properties Inc (LTC). Tem um portfólio de casas de repouso e residências para idosos. O retorno total em 2022 foi de 9,42%.

Fonte: Yahoo Finance

Vale ressaltar que os retornos nestes casos superaram a inflação dos Estados Unidos, que em 2022 ficou em 6,5%.

Quais Reits pagam mais dividendos

O dividend yield (taxa de retorno com dividendos) médio do índice FTSE Nareit All Equity Reits em 2022 foi de 3,97%. Este é um dos principais índices de referência do setor e inclui 147 ativos.

Dividend yield é uma taxa que indica o percentual de retorno de um papel na forma de dividendos. No mesmo período, o dividend yield médio das ações do S&P 500 ficou em 1,65%.

Existem Reits com dividendos bastante elevados, acima de 15% e até de 20%. A revista Forbes, no entanto, informa que, apesar de ser possível atingir dividend yields acima de 10%, provavelmente Reits assim têm mais volatilidade no preço de suas ações e maiores variações nos valores dos dividendos pagos.

A publicação montou uma lista de bons pagadores que têm ao mesmo tempo modelos de negócios sustentáveis, fluxo de caixa previsível e nível administrável de endividamento:

• Stag Industrial (STAG): imóveis industriais. Dividend yield de 4,8%.
• Realty Income (O): imóveis comerciais. Dividend yield de 4,6%.
• Omega Healthcare Investors (OHI): estabelecimentos de saúde para idosos. Dividend yield de 9,1%.
• Medical Properties (MPW): hospitais. Dividend yield de 9,7%.
• Iron Mountain (IRM): depósitos. Dividend yield de 4,6%.
• Douglas Emmett (DEI): escritórios e apartamentos. Dividend yield de 8,3%.
• Crown Castle (CCI): infraestrutura de telecomunicações. Dividend yield de 5,4%.
• City Office REIT (CIO): escritórios no Sul dos Estados Unidos. Dividend yield de 8,8%.
• Blackstone Mortgage (BXMT): hipotecas comerciais. Dividend yield de 10,4%
• Agree Realty (ADC): lojas alugadas para inquilinos de primeira linha. Dividend yield de 3,9%.

Os maiores Reits em termos de capitalização de mercados são Prologis (PLD), com US$ 119,17 bilhões; American Tower Corporation (AMT), com US$ 105,87 bilhões; Equinix (EQIX), com US$ US$ 68,21 bilhões; Crown Castle (CCI), com US$ 65,48 bilhões; Public Storage (PSA), com US$ 53,39 bilhões; Simon Property Group (SPG), com US$ 43,43 bilhões; Realty Income (O), com US$ 42,38 bilhões; VICI Properties (VICI), com US$ 35,47 bilhões; Welltower (WELL), com US$ 34,91 bilhões; e Digital Realty Trust (DLR), com US$ 32,8 bilhões.

“É importante avaliar o setor de atuação da empresa e a dinâmica esperada para os próximos anos. Nesse sentido, deve-se também buscar entender o perfil dos seus ativos, as localizações, a qualidade dos imóveis, entre outros fatores que impactam a avaliação de um portfólio de imóveis”, observou Tanioka, da RBR.

Ele acrescenta que outros fatores importantes na escolha de um Reit são a capacidade e a experiência da equipe de gestão, as variáveis que podem impulsionar o crescimento do negócio, e a saúde financeira e operacional.

“Por fim, são ativos de renda variável que podem estar ‘caros’ ou ‘baratos’ em bolsa e, de forma simplificada, devem ser avaliados por múltiplos, fluxo de caixa descontado ou cálculo de valor líquido dos ativos”, afirmou Tanioka.

A Nareit publica todos os meses um relatório com o desempenho do setor e dados de performance de diversos Reits divididos por área de atuação, que você pode baixar aqui.

Vale a pena investir em Reits?

Os Reits têm como vantagens o pagamento regular de dividendos e a possibilidade de ganhos de capital em longo prazo. São considerados ativos com baixa correlação com outros investimentos e, portanto, uma opção de diversificação de portfólio com vistas à redução de riscos e potencialização de retornos. Para o brasileiro, é uma opção de diversificação de moeda e mercado, sem as variáveis que afetam o real e o Brasil.

“Estamos falando de imóveis [com classificação de risco] triplo A e com a vantagem de você estar num dos melhores mercados do mundo, com segmentos bem diferentes do Brasil”, declarou Zanin, da Avenue.

Como exemplos de segmentos diferentes, ele cita o de data centers, “que tem crescido exponencialmente no mercado internacional”, e de galpões refrigerados, para armazenagem de produtos que necessitam de refrigeração.