Preços dos imóveis vão cair e ajuste justo seria de 23%, calcula FipeZap

(SÃO PAULO) – A disseminada crise econômica que assola o país finalmente engolfou o setor imobiliário. A equipe de economistas do FipeZAP, coordenada por Eduardo Zylberstajn, prevê, pela primeira vez, queda nominal dos preços dos imóveis nas principais cidades brasileiras nos próximos meses e calcula que o ajuste justo seria de 23% em relação ao preço do aluguel. No atual ambiente econômico, os preços dos imóveis – que subiram forte até 2013, tiveram um reajuste em linha com a inflação em 2014 e devem subir menos que o IPCA neste ano – agora tendem a começar a ter queda nominal.

Os números atuais já apontam um cenário ruim para os proprietários de imóveis. Segundo o índice FipeZAP, os preços subiram 1,5% nos sete primeiros meses deste ano, contra uma inflação de quase 7% no período. Ou seja, houve uma queda real de mais de 5% no preço dos imóveis em 2015 até agora. Com o aumento do desemprego e a retração do crédito, a situação tende a piorar nos próximos meses. O FipeZAP acredita que as restrições de crédito criadas pela Caixa Econômica Federal a partir de maio – para imóveis usados, o banco agora só financia no máximo 50% do valor da propriedade – ainda não estão refletidas nos preços. Com o resgate líquido de recursos da poupança e com o aumento dos resgates do FGTS devido ao fechamento de postos de trabalho, os bancos ficarão ainda mais restritivos no financiamento imobiliário. Em breve, o volume de crédito para a compra de imóveis começará a cair, segundo o FipeZAP. E como os preços andam de mãos dadas com o crédito, o valor do imóveis também cederá.

Mas quanto os imóveis tendem a cair nesse ciclo? A resposta exata ninguém conhece, mas o FipeZAP fez um cálculo considerando a relação histórica entre o retorno do aluguel e os juros reais da economia brasileira. Há uma clara correlação entre as duas coisas porque se os investidores ganham menos dinheiro investindo em títulos públicos, eles também aceitam ganhar menos dinheiro com o aluguel em relação ao valor da propriedade, e vice-versa. Por exemplo, em 2008 os juros pagos pelos títulos do governo federal eram equivalentes a IPCA + 8% ao ano e o retorno anual dos proprietários com o aluguel era equivalente a 8% do valor do imóvel. O problema é que, neste momento, o retorno anual do aluguel é de 4,7% do valor do imóvel e os juros dos títulos públicos são de IPCA + 7,7% ao ano. Essa grande diferença funciona como um incentivo para os proprietários dos imóveis colocarem suas propriedades à venda para depois investir o dinheiro em aplicações financeiras. O gráfico abaixo mostra a oscilação da rentabilidade do aluguel e dos títulos públicos desde 2008.

“Para retomar a diferença média de 2008-2013, os preços de venda devem se reduzir em média em 23% em relação ao preço de locação”, diz o Boletim FipeZAP. Mas isso quer dizer que os preços vão cair 23%? Não. Em primeiro lugar, porque os mercados não funcionam exatamente como as planilhas dos economistas. Mas o principal fator que deve ser levado em consideração é que deveria ocorrer uma correção de preços de 23% em relação ao valor do aluguel. Ou seja, o ajuste poderia ser menor se o aluguel subisse, por exemplo. Também é preciso levar em consideração que os juros não são estáticos e podem cair no futuro, reduzindo o ajuste potencial dos preços dos imóveis.

Por último, o Boletim FipeZAP diz que os ajustes não se dão de forma abrupta. A instituição fez um exercício estatístico para tentar prever como devem se comportar os preços nos próximos meses levando em consideração fatores como os juros, o estoque de crédito, a evolução da oferta de lançamentos, a massa salarial, etc. Considerando os dados passados e extrapolando eles para o futuro, o FipeZAP prevê que os preços terão uma alta nominal de apenas 0,9% em 2015, continuarão em um ciclo de baixa e fecharão o período de 12 meses encerrado em junho de 2016 com uma acentuada queda de 4,8%. O gráfico a seguir mostra essa dinâmica (importante notar que o FipeZAP nem quis fazer previsões além de junho de 2016 dada a grande quantidade de variáveis envolvidas que são impossíveis de antecipar).

Então o investimento em imóveis neste momento é uma roubada? A equipe do FipeZAP não diz isso. Os economistas afirmam que neste ano os preços sobem forte em algumas regiões de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte e, por outro lado, caem forte em outros bairros. Portanto, não dá para cravar que todo mundo que comprar um imóvel agora vai perder dinheiro. Mas eu gostaria de acrescentar a opinião que daria se alguém pedisse a mim conselhos como planejador financeiro. Acredito que é enorme a chance de alguém interessado em comprar um imóvel se dar bem se esperar ao menos dois anos para fazer isso. Minha recomendação é colocar o dinheiro em aplicações de baixo risco, obter um retorno de mais de 15% ao ano e sacar o dinheiro em 2017 ou 2018 na expectativa de comprar um imóvel melhor que o que você poderia comprar hoje – e ainda por cima pagar menos por isso.

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