SÃO PAULO – Os fundos imobiliários dedicados a agências bancárias vivem um momento de transição. Ao passo que modelos de negócio digitais ganham destaque, o enxugamento da estrutura física das agências ameaça os rendimentos do segmento.
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Para não ficar para trás, os gestores desses fundos vêm se movimentando em busca de novas fontes de ganhos. Uma das soluções é aproveitar a boa localização das agências e mudar o foco dos fundos para o varejo. Agora, uma proposta protocolada na última sexta-feira (23) pode ser um marco dessa tendência.
O fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) pretende incorporar o Santander Agências (SAAG11) e criar um fundo com patrimônio de R$ 1,35 bilhão, o maior do segmento de varejo. Em dezembro, o RBVA contava com 11 mil cotistas, enquanto o SAAG tinha 15 mil. A Rio Bravo é administradora dos dois fundos.
O RBVA é exemplo de um fundo que está fazendo a transição de agências para varejo. Ainda assim, 75% de suas receitas vêm dos mais de 40 imóveis locados para a Caixa Econômica Federal. Quase todo o restante do faturamento parte de locações para lojas da C&A e Centauro, além do restaurante Nobu.
O fundo é um dos 29 que a Rio Bravo gere ou administra. Ele foi criado em 2012, em meio a um projeto de expansão da Caixa, que previa a construção de novas agências.
Esse plano foi suspenso em 2015 e, três anos depois, o mandato do fundo foi alterado para abranger operações de varejo de rua. Em maio de 2019, o RBVA concluiu a primeira aquisição de um imóvel de varejo, localizado no Leblon, bairro da zona sul do Rio de Janeiro.
Fundo dominante
Na proposta de incorporação, a Rio Bravo diz que o objetivo do negócio é criar um “player dominante no mercado imobiliário, com forte presença em pontos estratégicos”.
Entre as vantagens destacadas pela equipe da gestora, estaria uma gestão integrada, com ganho de escala e agilidade nas prospecções, análises e negociações. “O fundo consolidado potencializa a capacidade de diversificação de portfólio, geográfica, de locatários e de contratos, o que mitiga riscos, gera retornos mais consistentes e fornece segurança no longo prazo. A combinação tem como resultado o maior fundo do mercado voltado para o varejo de rua, o que também ampliará a liquidez do investimento.”
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Como principais riscos envolvidos na operação, a Rio Bravo ressalta que os retornos do SAAG estão concentrados apenas em contratos com o Santander, cujos vencimentos não são muito longos. A maior parte vai expirar em até quatro anos.
Os gestores indicam que não pretendem manter as agências do banco como fonte de receita. Atualmente, o regulamento do SAAG permite apenas contratos atípicos de locação com o Santander. A Rio Bravo quer que isso seja alterado, para incluir operações de varejo.
“Com a incorporação, o fundo adquirirá um novo perfil de risco, posicionado no setor de varejo de rua, hoje pouco explorado pelo mercado”, escreveu a Rio Bravo no documento. “A gestão ativa buscará reciclar seu portfólio a fim de manter o melhor mix de ativos, para que o fundo possa ter a resiliência necessária para o longo prazo.”
A proposta prevê que o RBVA absorva todo o patrimônio do SAAG e emita novas cotas, que serão destinadas aos cotistas do SAAG. Cada cota deles será convertida em cerca de 0,88 cota do RBVA.
Para que o negócio avance, é preciso que os cotistas de ambos os fundos aprovem com quórum qualificado (no mínimo, 25% das cotas totais) a matéria. Caso passe por todos os processos, a previsão é que o novo fundo seja criado e que o SAAG seja extinto em março.
No dia 27, a cota do SAAG fechou negociada a R$ 138,94, em queda de 1,38%, enquanto o RBVA11 ficou praticamente estável, a R$ 149,99.
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