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Agosto marcou o melhor mês do ano, até agora, para os fundos imobiliários. O índice da Bolsa relativo ao segmento (Ifix) registrou ganho de 5,7% no período, fechando muito próximo dos 3 mil pontos. Com o resultado, o indicador acumula valorização de 6% no ano, ante 4,5% do Ibovespa.
Na revisão de setembro, as casas de análise acompanhadas pelo InfoMoney substituíram nove fundos nas carteiras recomendadas, quase o dobro do levantamento anterior. Apesar das mudanças, a lista principal de destaques é mesma do mês passado – com o Bresco Logística (BRCO11) firme na dianteira, com oito indicações. É o 13º mês consecutivo que o produto lidera a preferência dos analistas.
A segunda colocação isolada se mantém com o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), presente em seis portfólios. Na sequência, aparecem BTG Pactual Logística (BTLG11) e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), ambos com cinco apontamentos.
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O rol dos fundos mais citados por especialistas se completa com o Capitânia Securities II (CPTS11). O produto sustentou as quatro recomendações recebidas em agosto e ficou à frente dos concorrentes no critério de desempate.
Diante do desempenho de agosto e da expectativa quanto ao fim do ciclo de alta de juros no país, entre outras questões, algumas discussões importantes já pairam no radar.
“Chegamos no momento em que os fundos de ‘tijolo’ vão começar a reagir e deixar os FIIs de ativos financeiros para trás, ou os investidores só fizeram ajustes pontuais em suas carteiras para atravessar os meses que a deflação de julho e a possível deflação de agosto vão impactar os proventos dos fundos de CRI?”, questiona o Itaú BBA, em relatório.
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“Uma resposta objetiva para isso não existe”, diz o banco. De um lado, o mercado parece crer que a taxa Selic chegou em seu ponto máximo (13,75% ao ano), cenário no qual se poderia admitir que a atual performance dos fundos de “tijolo” já é o começo de uma alta estrutural, momento que era aguardado ansiosamente.
Em paralelo, no entanto, a instituição pondera que as deflações de julho e agosto foram “artificiais” e frutos de subsídios do governo, principalmente para energia e combustíveis. “Com isso, a partir de setembro, o resultado mensal do IPCA deve voltar para o campo positivo e elevar os proventos dos FIIs de ativos financeiros, que voltarão a ficar atrativos”.
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Todos os meses, o InfoMoney apresenta os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.
Confira a seguir os fundos preferidos para setembro, o número de apontamentos e a rentabilidade de cada papel no mês passado, no acumulado do ano e nos últimos 12 meses:
| Ticker | Fundo | Segmento | Recomendações | Retorno em agosto (%) | Retorno em 2022 (%) | Retorno em 12 meses (%) |
| BRCO11 | Bresco Logística | Logística | 8 | 9,72 | 11,21 | 15,39 |
| HGCR11 | CSHG Recebíveis Imobiliários | Recebíveis | 6 | 1,79 | 7,30 | 13,06 |
| BTLG11 | BTG Pactual Logística | Logística | 5 | 4,55 | 3,24 | 6,66 |
| KNCR11 | Kinea Rendimentos Imobiliários | Recebíveis | 5 | 1,67 | 9,03 | 19,79 |
| CPTS11 | Capitânia Securities II | Recebíveis | 4 | 2,74 | 2,36 | 4,15 |
| Ifix | 5,76% | 6% | 9,12% |
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander e Rico).
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Obs.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação do dia 31/08/2022.
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Bresco Logística (BRCO11)
O fundo permanece no topo do ranking geral, escolhido por oito instituições para compor a seleção de setembro.
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Para o Itaú BBA, trata-se de um portfólio de muita qualidade técnica e boa localização, “um dos melhores do setor de galpões logísticos do mercado”. Atualmente, diz a instituição, 39% da receita do Bresco está localizada na capital paulista e 73% das propriedades são consideradas “last mile” (última milha), aquelas responsáveis pela etapa final da entrega.
O banco destaca também que apenas uma fatia aproximada de 5% dos contratos do BRCO11 vence neste ano, sendo a maior parcela (76%) com prazo final apenas a partir de 2025. “Atualmente, 95% dos contratos estão indexados ao IPCA, com o restante indexado ao IGP-M.”
No dia 14 de setembro, o fundo pagará R$ 0,70 por cota em proventos, o que, considerando os preços atuais em Bolsa, equivale a um retorno anualizado de 7,7%, segundo cálculos do banco.
Na semana passada, o administrador do BRCO11 foi consultado pela B3 e pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) depois que o volume de cotas do fundo negociadas na Bolsa saltou de R$ 3,2 milhões, no dia 30 de agosto, para R$ 10,6 milhões no pregão seguinte.
Em resposta, a Oliveira Trust disse não ter conhecimento “de quaisquer informações, ato ou fato que possam justificar as oscilações atípicas”.
CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
A segunda colocação entre os fundos mais recomendados também se mantém, com os seis apontamentos para o CSHG Recebíveis Imobiliários.
No fim de agosto, a carteira anunciou uma oferta pública, correspondente a sua nona emissão de cotas, no valor total de quase R$ 500 milhões. Comunicou também a distribuição de proventos equivalentes a R$ 1,20 por cota, com pagamento em 15 de setembro.
Em sua análise sobre o produto, a BB Investimentos lembra que, em julho, o fundo apresentou um resultado total de cerca de R$ 16,2 milhões (R$ 1,11/cota) e detinha cerca de R$ 6,9 milhões (R$ 0,47/cota) de ganhos ainda não distribuídos.
Além do resultado acumulado em semestres anteriores, diz a corretora, o portfólio detém aproximadamente R$ 25,9 milhões (R$ 1,77/cota) em inflação “acruada” [retida] nos certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) indexados ao IPCA, que ainda não viraram resultado caixa – o que deverá acontecer, gradualmente, ao longo dos próximos meses.
Diante dos números recentes, e com base na projeção de resultados para o semestre (já considerando a deflação no IPCA), o pagamento recorrente de rendimentos deve se manter perto de R$ 1,20 por cota, calcula a instituição
“Ainda que haja uma queda da inflação ao longo dos próximos meses, a concentração da carteira em papéis atrelados ao CDI deve, em nossa visão, sustentar um patamar de distribuição bem próximo do atual, que é bem interessante se levarmos em conta o baixo risco da carteira de CRIs do fundo.”
BTG Pactual Logística (BTLG11)
O produto registra cinco recomendações para setembro, a mesma quantidade do último levantamento, e permanece entre os destaques.
Ao comentar a tese de investimento no relatório deste mês, a Guide ressalta que o segmento logístico tem apresentado, desde o início da pandemia, o perfil mais defensivo entre os ramos imobiliários.
“Nessa perspectiva, vemos o BTLG como o melhor nome para se estar posicionado, visto seu amplo pipeline de aquisições e valor reprimido em ativos do portfólio.”
A corretora observa que, atualmente, o produto possui 15 galpões, localizados principalmente no Sudeste, com maior exposição ao segmento alimentício. “O fundo conta com 52% dos seus contratos atípicos e com inquilinos de grande relevância nacional e baixo risco, como BRF, Femsa, Itambé e Natura.”
Os acordos atípicos são aqueles fechados entre as partes com cláusulas diferentes dos instrumentos de locação comuns. Por conta disso, costumam ter prazos mais dilatados e, em geral, oferecem segurança maior quanto ao risco de vacância e previsibilidade de receita.
Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
O fundo também se manteve em cinco carteiras e permanece entre os mais escolhidos pelos analistas.
Segundo relatório da Rico Investimentos, o KNCR11 é um dos maiores fundos do segmento de recebíveis, com um patrimônio líquido da ordem de R$ 4,45 bilhões. Seu portfólio é composto atualmente por 55 CRIs “com boa diversificação setorial”: 57,2% ligado a escritórios, 31% a shoppings, 5,3% atrelado ao ramo logístico e 6,5%, ao residencial.
Conforme a instituição, os CRIs são, em sua maioria, de devedores que apresentam baixo risco de inadimplência.
“Esperamos que o fundo, que é majoritariamente alocado na parcela pós-fixada, poderá atingir seus rendimentos mais elevados nos próximos meses”, diz Maria Fernanda Violatti, analista da XP e uma das responsáveis pelo relatório da Rico.
“Adicionalmente, a equipe de gestão aproveitou a alta da Selic para vender algumas operações da carteira que possuíam spreads mais baixos, informando ainda que manterão essa estratégia pelos próximos meses, o que pode elevar o spread médio da carteira.”
Capitânia Securities II (CPTS11)
Novidade no mês passado, o fundo sustentou as quatro indicações recebidas e fecha a lista de destaques de setembro.
Em sua análise, o BTG Pactual diz que o Capitânia Securities II possui alocação em papéis pulverizados em diferentes devedores e segmentos, com exposição a ativos de qualidade e com garantias bem amarradas.
“Além disso, a parte majoritária da carteira de CRIs do fundo é formada por operações exclusivas da Capitânia, gestora, o que possibilita a negociação de taxas e garantias com seus devedores”, comenta o banco, segundo o qual a carteira do produto está distribuída entre CRIs indexados à inflação e ao CDI, cotas de outros fundos imobiliários e uma parcela destinada à “liquidez”.
“Gostamos da estratégia de gestão ativa que o fundo propõe, tanto para alocação de recursos em CRIs, quanto para aquisição de ativos no mercado secundário (cotas de FIIs)”, afirma a Guide, que também recomenda o portfólio.
“O fundo conta com uma gestão dinâmica, multidisciplinar e de longo histórico no mercado imobiliário, que oferece rentabilidade razoavelmente acima de seus principais pares do setor de recebíveis”, dizem os especialistas da casa.
O que observar em setembro
O mês teve início com a notícia de aumento de 1,2% do Produto Interno Bruto (PIB) no segundo trimestre, em relação ao período imediatamente anterior. No comparativo com igual intervalo de 2021, a alta foi de 3,2%.
Os economistas, no entanto, estão com um olho no aumento da atividade e outro na inflação. Nesta sexta-feira (9), o IBGE divulgará o IPCA relativa a agosto. A prévia do índice (IPCA-15) no período mostrou variação negativa de 0,73%, frente a um aumento de 0,13% em julho. “Foi a menor taxa da série histórica, iniciada em novembro de 1991”, diz o comunicado do IBGE. No ano, o IPCA-15 acumula alta de 5,02%.
A chamada “inflação do aluguel”, representada pelo IGP-M, também recuou no mês passado. A queda ficou em 0,70%, após avanço de 0,21% em julho. Com a variação, a alta acumulada em 2022 baixou para 7,63%.
Por fim, o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) aumentou 0,33% em agosto, frente a 1,16% no mês anterior. Em 2022, o aumento alcança 8,80%.
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