Seleção de FIIs: os 11 fundos convocados para o “time dos sonhos” de Ricardo Natali, do Lucro FC

Em meio a um cenário de muitos desafios para os fundos imobiliários, talvez só a convocação de uma seleção de FIIs para reduzir riscos e aproveitar oportunidades abertas no segmento. E é exatamente isso que fez Ricardo Natali, criador do canal Lucro FC. No melhor estilo treinador de futebol, ele escalou o que considera o time dos sonhos para enfrentar o atual cenário do mercado.

Com mais de 500 mil seguidores no Youtube e Instagram, ele participou da edição desta terça-feira (21) do Liga de FIIs, apresentado por Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney.

Tomando como base o atual cenário do mercado, Natali aceitou o desafio do Liga de FIIs e escalou uma seleção de fundos imobiliários – com direito a defesa, meio de campo e ataque.

O especialista explica que, assim como no futebol, cada tipo de fundo imobiliário pode desempenhar uma função no portfólio do investidor e explorar o melhor de cada classe de ativo pode ser a chave do sucesso da carteira.

Ele lembra que a seleção não representa uma recomendação de compra, mas um exemplo de como é possível construir um portfólio equilibrado, capaz de reduzir riscos e aproveitar oportunidades do mercado.

Desta forma, o time dos sonhos de Natali conta com cinco fundos mais defensivos, quatro considerados mais resilientes – que representariam o meio de campo de uma equipe de futebol – e dois mais agressivos, que podem fazer diferença no campo e na rentabilidade do investidor. Confira a escalação:

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A segurança dos FIIs de “papel” na defesa

Na avaliação de Natali, os fundos de “papel” – que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação e à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) – conseguem desempenhar hoje uma função semelhante à executada pela defesa de um time de futebol.

Blindados das variações de indicadores como o IPCA e a Selic (referência para à taxa do CDI), essa classe de ativo se beneficiou com a forte elevação dos juros e dos preços nos últimos anos.

Pela dinâmica dos fundos de “papel”, quanto maior o indicador que corrige os títulos do portfólio, maior a receita da carteira – e, consequentemente, o rendimento repassado aos cotistas.

Com dividend yield (taxa de retorno com dividendos) de até 14%, esses fundos – mais defensivos – dão ao investidor a segurança que goleiro, zagueiros e laterais precisam oferecer a uma equipe de futebol, sinaliza Natali, que escala cinco fundos para esta tarefa:

Fonte: Economatica (20/03/2023)

Natali lembra que, atualmente, é possível encontrar boas opções de FIIs de “papel” sendo negociados próximo ao valor justo – se considerado o P/VPA – preço sobre o valor patrimonial.

Quanto mais próximo de 1 estiver o indicador, mais perto a cota estará do valor considerado justo. Acima deste nível o papel oferece um ágio e, abaixo disso, desconto.

O RECR11, por exemplo, é negociado com um P/VPA de 0,85, o que representaria um desconto de 15%.

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A diversificação dos FIIs no meio de campo

O coração de um time de futebol está no meio de campo, responsável pelo equilíbrio entre a defesa e o ataque da equipe. Para isso, o setor costuma contar com jogadores com diversas características, desde os mais resistentes até os mais habilidosos.

Segundo Natali, o conceito também pode ser transferido para a carteira de investimentos, especialmente do ponto de vista da diversificação.

Se os fundos defensivos – com elevados dividendos e alinhados ao atual cenário macroeconômico – oferecem a segurança ao portfólio do investidor, os FIIs de renda urbana, shopping e logística costumam ser resilientes mesmo em momentos mais adversos.

“São fundos que costumam ser uma espécie de relógio no pagamento de dividendos”, diz Natali, que se refere à previsibilidade das receitas destes fundos.

No meio de campo da seleção do criador do Lucro FC, o CSHG Logística (HGLG11) recebe a camisa 10 do time – geralmente usada pelo destaque da equipe. O HSI Malls (HSML11) é apontado como a revelação da equipe, que pode se destacar no médio prazo, cita Natali.

Ele lembra que estes fundos geralmente são negociados bem acima do valor patrimonial, mas atualmente – diante da desvalorização do mercado, que acumula quatro meses de queda – podem ser adquiridos abaixo ou bem próximo do valor considerado justo, como mostra o indicador P/VPA.

Fonte: Economatica (20/03/2023)

A explosão esperada no ataque

No futebol, os atacantes têm como principal função a marcação do gol – que pode garantir a vitória de uma equipe e consolidar, no longo prazo, o bom desempenho de um clube. Na seleção de Natali, esta nobre tarefa foi dada para dois fundos que investem em lajes corporativas, ou escritório.

Bastante prejudicado pela restrição na circulação de pessoas imposta pela pandemia da Covid-19 nos últimos anos, o segmento perdeu atratividade e, por um bom tempo, sofreu com o fantasma do home office – que substituiria o trabalho presencial.

Com o cenário incerto, os FIIs de escritório viram suas receitas caírem e suas cotas perderem valor na Bolsa e até hoje negociam com relevantes descontos.

Diferentemente dos FIIs de “papel”, os fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – sofreram com a elevação da Selic, que subiu de 2% no início de 2021 para os atuais 13,75% ao ano. Quanto mais elevado o indicador, mais rentável se torna a renda fixa, que acaba atraindo os investidores da renda variável – inclusive dos fundos imobiliários.

Natali avalia que, apesar dos desafios, há fundos de escritório com bom portfólio atualmente pagando um dividend yield de 9% em doze meses – que não deveria ser ignorado.

Além do rendimento, ele lembra que essas carteiras têm um grande potencial de valorização – quando a cota se aproximar do valor justo – e pode representar um golaço (forte ganho de capital) para quem apostar hoje no segmento e carregá-lo no longo prazo.

Pensando no cenário, o especialista aponta dois fundos com tais características, o Tellus Properties (TEPP11) e o JS Real Estate Multigestão (JSRE11), com descontos de 31% e 45%, respectivamente.

Fonte: Economatica (20/03/2023)

Confira mais análises sobre os fundos da seleção do Ricardo Natali na edição desta terça-feira (21), do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.