Os 5 FIIs mais indicados para comprar em março; fundo que lidera ranking tem imóvel alugado para Americanas

O índice de fundos imobiliários da Bolsa (Ifix) bem que buscou uma reação no último pregão de fevereiro, mas não houve fôlego suficiente e o indicador fechou no vermelho pelo quarto mês. Com a perda de 0,5%, aos 2.808 pontos, a desvalorização acumulada no ano subiu para 2% – ainda assim inferior à do Ibovespa, que ficou em 4,4% no período.

O desempenho no mês passado reflete o cenário desafiador de juros elevados, inflação persistente e desaceleração da atividade econômica, diz a Genial Investimentos, resumindo o tom presente em diversos relatórios. Sem falar na volatilidade causada por varejistas que não pagaram – uma parte ou a totalidade – dos aluguéis referentes a janeiro, caso de Americanas, Tok&Stok e Marisa.

Nesse ambiente conturbado, as corretoras monitoradas pelo InfoMoney promoveram oito trocas nas carteiras recomendadas de fundos imobiliários (FIIs) para março. Parece pouco em termos absolutos, mas representa um aumento de 60% em relação a fevereiro.

As mudanças não alteraram o topo do ranking, mas mexeram com a vice-liderança e com a lista final dos produtos mais indicados. O Bresco Logística (BRCO11) segue como preferido dos analistas, com um total de oito apontamentos, mas uma das casas de análise já sugere reduzir a exposição ao fundo, que tem cerca de 4% de sua receita imobiliária derivada de Americanas.

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Com uma estreia em portfólios selecionados, o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) atingiu sete recomendações no mês e agora divide o segundo lugar com o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11).

A terceira posição é ocupada por outro fundo do CSHG, o Renda Urbana (HGRU11), com seis apontamentos.

O último destaque da lista é um velho conhecido, o Capitânia Securities II (CPTS11), que havia ocupado esse posto, pela última vez, em dezembro de 2022. Com uma indicação a mais em relação ao mês passado, totalizando cinco, o fundo tomou o lugar do RBR Rendimento High Grade (RBRR11), pelo critério de desempate considerado no levantamento do InfoMoney.

De forma geral, toda o segmento de FIIs sofreu no mês passado, mas, em um recorte setorial, os de galpões logísticos puxaram novamente o desempenho do mercado, com recuo de 1,45% no período, em média. O cálculo é do BTG Pactual, lembrando que o segmento tem peso de 16% no Ifix.

Diante do cenário difícil de inflação, o banco revisou suas projeções e agora espera que a taxa básica de juros (Selic) permaneça em 13,75% ao ano até o fim de 2023. “O ambiente de juros elevados deve dificultar alguma retomada dos fundos imobiliários de equity nos próximos meses e, portanto, reiteramos a necessidade de um horizonte de mais longo prazo para esses fundos”, diz o BTG.

Os próximos capítulos correspondentes a eventuais calotes em aluguéis, principalmente por parte das varejistas citadas, também mexem com as expectativas dos especialistas.

“De maneira direta e simples, problemas de inadimplência geram consequências diretas para a receita imobiliária mensal dos fundos, que, por sua vez, reflete no pagamento de proventos mensal, principal atrativo da classe”, alerta o Itaú BBA.

Todos os meses, o InfoMoney apresenta os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras recomendadas de dez corretoras. Em caso de empate, como ocorreu neste mês, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.

Confira a seguir os FIIs preferidos para março, o número de apontamentos e a rentabilidade de cada papel em fevereiro, no acumulado de 2023 e nos últimos 12 meses:

Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander e Rico). Obs.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação do dia 28/02/2023.

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Bresco Logística (BRCO11)

O fundo segue presente em oito entre dez carteiras recomendadas e ocupa a primeira posição isolada em março.

“Em fevereiro [posição válida também até o fechamento desta reportagem], o fundo não divulgou nenhum fato relevante acerca de Americanas, que por hora, continua adimplente”, comenta Maria Fernanda Violatti, analista da XP e uma das responsáveis pelo relatório da Rico, que manteve em 15% a alocação sugerida em BRCO11 neste mês.

Segundo ela, aos níveis atuais, o fundo está negociando em patamares atrativos, considerando a qualidade do seu portfólio.

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No Itaú BBA, uma atualização da carteira, divulgada em meados de fevereiro, informa a redução de 10% para 7,5% nos pesos relativos de três fundos imobiliários indicados pela instituição, entre eles o BRCO11, com o objetivo de mitigar riscos.

Na análise, o banco observa que a Americanas pagou apenas parcialmente o aluguel de janeiro devido ao fundo VBI Logístico (LVBI11) no “Ativo Aratu”, localizado na região metropolitana de Salvador (BA), o que motivou uma ação de despejo contra a varejista.

O valor integral da obrigação era de R$ 0,07 por cota e a empresa depositou apenas R$ 0,04/cota (57%), segundo posição de 24 de fevereiro, data do último fato relevante do LVBI11 sobre o assunto.

Com base no ocorrido, o Itaú BBA traça o seguinte horizonte: “O BRCO11 ainda não revelou detalhes do aluguel de janeiro, mas tudo indica que o procedimento da Americanas deve ser o mesmo, com o pagamento de um aluguel proporcional”.

Com a companhia, o Bresco possui em vigor um contrato relativo a um imóvel em Contagem (MG), que representa quase 4% de suas receitas totais.

O banco lembra ainda que o BRCO11 possui uma “questão delicada” com o Grupo Pão de Açúcar (GPA), que desocupou o chamado Centro de Distribuição (CD) 06, localizado na capital paulista e, até o momento, não honrou com o pagamento das multas por rescisão antecipada.

Atualmente, lembram os analistas, o fundo possui uma carta fiança de R$ 24 milhões emitida pelo Banco Safra, mas que está bloqueada. As discussões seguem na esfera judicial.

Capitânia Securities II (CPTS11)

O CPTS11 é a principal novidade de março, de volta à lista de destaques após dois meses. No relatório da Rico, Maria Fernanda lembra que a maior parte da carteira de CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) do fundo (98,62%) é indexada ao IPCA, o que lhe confere um perfil defensivo, de proteção contra a inflação.

“O fundo tem um histórico positivo em sua estratégia de obtenção de ganhos de capital com a negociação dos CRIs, e os gestores buscam atualmente uma reciclagem do portfólio com o desinvestimento em ativos de taxas menores no mercado secundário”, afirma a analista.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

Com sete apontamentos, o fundo subiu para o segundo lugar no ranking geral, ao lado do CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11).

“Nossa recomendação para KNCR11 está em linha com o cenário macroeconômico que vem se desenhando para os próximos meses, de inflação ainda pressionada e manutenção dos juros em patamares mais elevados”, afirma a BB Investimentos. “Tal cenário tende a favorecer os fundos de papel com maior exposição ao CDI, como é o caso do KNCR11.”

No fim de fevereiro, o fundo apresentava uma alocação em relação ao seu patrimônio de 98,4% em operações CRIs. A maior parte da carteira (cerca de 97,7%) está indexada ao CDI mais uma taxa prefixada, diz a corretora.

A instituição observa ainda que, nos últimos meses, o fundo elevou o patamar de distribuição de dividendos, sendo bastante beneficiado pela alta da Selic.

“Para o mês de março, foi anunciada a distribuição de R$ 1,00 por cota, o que representa um yield [retorno] anualizado de cerca 12%.”

CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)

O HGCR11 sustentou as sete recomendações recebidas no mês passado e se mantém em segundo lugar entre os mais citados.

Em sua análise, a corretora do BB lembra que, neste mês, o fundo já anunciou a manutenção do atual nível de distribuição de rendimentos, de R$ 1,20 por cota.

“Ainda que haja uma acomodação da inflação ao longo dos próximos meses, a concentração da carteira em papéis atrelados ao CDI, assim como a reserva de caixa do fundo, deve sustentar um patamar de distribuição bem próximo do atual, que é bem interessante se levarmos em conta o baixo risco da carteira de CRIs do fundo.”

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Com seis indicações, o produto encerra a lista de destaques de março.

“Vale ressaltar a gestão ativa do portfólio, com foco em destravar parte do valor dos imóveis da carteira que, na visão do gestor, estão sub precificados frente ao mercado de FIIs, além de garantir um aproveitamento das oportunidades de reciclagem dos ativos do fundo com relevante ganho de capital”, diz a Órama Investimentos.

Em 2022, o fundo vendeu mais de R$ 160 milhões em imóveis, com 31% de lucro, superando a meta estabelecida, dizem os analistas da casa.

Para 2023, segundo a corretora, estão mantidos os planos de desinvestimento, sobretudo de imóveis individuais para o público de varejo – com o qual consegue taxas de retorno mais atrativas, em função da demanda aquecida.

A Órama cita também a estratégia de investir em novos ativos, negociados diretamente com futuros inquilinos ou desenvolvedores imobiliários.

“Um ponto importante sobre o HGRU11 é que o gestor busca adotar uma política de baixa variação nos dividendos intra-semestre, de forma a trazer maior previsibilidade para os cotistas.”

Nessa linha, sempre em junho e dezembro, caso haja algum resultado não recorrente durante os meses anteriores, a distribuição de rendimentos pode eventualmente ficar acima da média, afirma a corretora.

O que observar em março

Neste mês, nos dias 21 e 22, o Copom (Comitê de Política Monetária) se reunirá pela segunda vez em 2023 para discutir os rumos da Selic, atualmente em 13,75% ao ano.

Antes, porém, na próxima sexta-feira (10), o IBGE divulga a variação do IPCA (índice oficial de inflação do país) relativo a fevereiro. A prévia do indicador (IPCA-15) apresentou alta de 0,76% no período, após variar 0,55% em janeiro. Nos últimos 12 meses, o IPCA-15 acumula aumento de 5,63%.

Quanto ao IGP-M, tido como a “inflação do aluguel”, houve queda de 0,06% no mês passado, após uma variação positiva de 0,21% em janeiro. Em 12 meses, o avanço é de 1,86%.

Outro resultado monitorado pelos gestores de FIIs é o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M), que subiu menos em fevereiro: 0,21%, contra 0,32% no mês anterior, diz a FGV. No acumulado de 12 meses, o aumento está em 8,76%.