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O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) acelerou 0,53% em janeiro, quarto mês seguido de alta, de acordo com dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Para quem busca proteção contra a elevação dos preços – e até potencializar o retorno dos investimentos –, alguns fundos imobiliários surgem como alternativa.
Entre as opções estão os fundos imobiliários de “papel”, que investem em títulos de renda fixa atrelados à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) ou a índices de inflação, como o IPCA.
Levantamento do InfoMoney listou os FIIs de “papel” mais expostos atualmente ao indicador do IBGE, ou seja, os fundos que contam com a maior concentração de títulos indexados ao índice – que representa a inflação oficial do País.
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Considerando apenas os FIIs que compõem o Ifix (índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na Bolsa), o Valora IP (VGIP11) está no topo da lista. De acordo com dados da própria carteira, 99,1% dos títulos do portfólio são indexados ao IPCA. Confira abaixo lista completa:
| Ticker | Fundo | Participação de CRIs no patrimônio (%) | Participação de títulos indexados ao IPCA na carteira de CRIs do fundo (%) | Remuneração média dos CRIs do fundo (em IPCA + taxa) |
| VGIP11 | Valora IP | 100 | 99,1 | 8,58% ao ano |
| KNIP11 | Kinea IP | 100 | 97,6 | 8,37% ao ano |
| VCJR11 | Vectis Juros Real | 95,5 | 91,8 | 10% ao ano |
| HCTR11 | Hectare | 78,4 | 90,9 | 10,3% ao ano |
| CVBI11 | VBI CRI | 81 | 86,8 | 9% ao ano |
| DEVA11 | Devant | 88 | 83,6 | 10,44% ao ano |
| URPR11 | Urca Prime Renda | 88,6 | 82,9 | 12,85% ao ano |
| VRTA11 | Fator Veritá | 90,9 | 82 | 8,52% ao ano |
| HABT11 | Habitat II | 90,2 | 80,14 | 10,57% ao ano |
| MCCI11 | Mauá Capital | 83 | 80 | 7,3% ao ano |
Fonte: relatórios gerenciais dos fundos. Obs: CRIs = certificados de recebíveis imobiliários.
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Como funcionam os FIIs de “papel”?
Entre os títulos de renda fixa que podem compor o portfólio de um fundo de “papel” está o certificado de recebíveis imobiliários (CRI), instrumento usado por empresas do setor para captar recursos no mercado.
Na prática, essas companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo – em um título (o CRI) que é vendido aos investidores. Em geral, o CRI embute um rendimento prefixado (a taxa média da tabela acima) e a correção por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA.
Desta forma, quanto mais elevado estiver o indicador, maior será a receita do fundo atrelada ao indexador e, consequentemente, mais dividendos a carteira poderá distribuir entre os cotistas.
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Seguindo a mesma dinâmica, em caso de redução do índice que corrige os CRIs do portfólio, a tendência é de queda na receita das carteiras.
O movimento foi observado, por exemplo, em 2022, quando o IPCA apurou deflação entre julho e setembro. Naquele período, fundos expostos ao indicador perderam atratividade e reduziram em até 88% o volume de dividendos.
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Após o período de deflação, o IPCA retomou a tendência de alta e, de acordo com as perspectivas, o movimento deve continuar. A previsão para o indicador no final deste ano subiu de 5,74% para 5,78%, na oitava elevação seguida, conforme aponta o Relatório Focus, do Banco Central. As projeções para os próximos anos também apontam tendência de alta do índice.
A perspectiva está em linha com a previsão de Luís Nuin, analista da Levante Investimentos, que participou da edição desta terça-feira do Liga de FIIs, programa produzido pelo InfoMoney no Youtube.
Dado o atual cenário econômico, ele diz fazer sentido a aposta – especialmente no curto e médio prazo – em fundos de “papel” expostos ao IPCA.
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O especialista lembra que a inflação no País caiu artificialmente no ano passado – por causa da desoneração dos combustíveis – e a retomada da tendência de alta do IPCA não deveria ser surpresa.
O que são e como funcionam os fundos imobiliários
Atualmente, mais de dois milhões de brasileiros investem em fundos imobiliários, de acordo com dados divulgado pela B3, em janeiro.
Os FIIs captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.
Diferentemente dos aluguéis da locação tradicional de imóveis, os rendimentos (dividendos) dos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda, uma das principais vantagens do produto – especialmente para o investidor que busca a geração de renda passiva e recorrente.
Ao longo dos anos, o mercado de FIIs se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais, agências bancárias, cemitérios, além dos fundos de “papel”.
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