Consolidação de FIIs abrange fusões e incorporações de gestoras; confira os casos mais recentes

A consolidação no segmento de fundos imobiliários passa pelos casos de venda dos imóveis e liquidação das carteiras, mas abrange também fusões, aquisições e incorporações de gestoras de FIIs.

O caso mais recente, anunciado na última quinta-feira (9), foi o do Pátria Investimentos, um dos líderes em gestão de ativos na América Latina, que formalizou um acordo de associação e adquiriu 50% de participação na VBI Real Estate, gestora focada no mercado imobiliário brasileiro. Mas não é o único.

Marx Gonçalves, analista da Nord Research, vê como uma tendência o movimento de consolidação no segmento de fundos imobiliários, especialmente em um período mais adverso para captação de recursos, como é o atual.

Nos últimos quatro anos, o número de FIIs listados na B3 mais do que dobrou, passando de 190 para os atuais 431, de acordo com dados da Bolsa.

De acordo com os especialistas ouvidos pelo InfoMoney, a expansão foi estimulada pela redução da taxa básica de juros, a Selic, que iniciou uma trajetória de queda em 2015 e chegou ao menor patamar histórico, de 2% ao ano, em agosto de 2020. O percentual se manteve neste patamar até janeiro de 2021.

Diante do menor retorno dos investimentos de renda fixa, que acompanham as variações da Selic, muitos brasileiros migraram para a renda variável, inclusive para os fundos imobiliários. A base de investidores dos FIIs saltou de 208 mil para 1,68 milhão entre 2018 e 2022.

Para atender ao maior interesse pelos fundos imobiliários, muitas gestoras ingressaram no mercado e aumentaram a oferta de FIIs. Mas com a elevação da Selic a partir de janeiro de 2021, chegando aos atuais 12,75% ao ano, o movimento se inverteu e a tendência de consolidação do setor se fortaleceu, aponta Gonçalves, da Nord.

Na avaliação de Marcos Baroni, head de pesquisa em FIIs da Suno Research, a consolidação do segmento é um processo de longo prazo e não deve, em um primeiro momento, interromper a trajetória de crescimento do número de fundos disponíveis no mercado, que sobe desde 2017.

“O número continuará subindo nos próximos anos, mas em um ritmo mais devagar”, afirma.

Além do acordo entre Pátria e VBI, pelo menos outros três negócios anunciados nas últimas semanas sinalizam para a consolidação das gestoras que atuam no segmento. São eles:

• A compra da Habitat Capital Partners pela XP Asset;

• A união entre a corretora Warren e a gestora Vectis Gestão;

• A Fator Capital comprando a Ourinvest e a securitizadora do banco Ourinvest.

No caso do acordo de associação com o Pátria, a gestora VBI deverá incorporar uma parcela do patrimônio do Pátria Logística (PATL11) e do Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) – fundo que, inclusive, correu o risco de ser liquidado no início de 2022.

Algumas transações ficam pelo caminho

Nem todas as transações anunciadas são efetivadas ao final das contas.

Em janeiro, por exemplo, a gestora Capitânia Investimentos lançou uma Oferta Pública de Aquisição de Cotas (OPAC) do fundo Pátria Edifícios (PATC11), do qual detinha mais de 44% das cotas.

A gestora tinha como objetivo aumentar posição na carteira e, na sequência, liquidar a o FII, que tem no portfólio sete imóveis localizados em quatro das principais regiões corporativas da capital paulista.

A venda dos imóveis e a liquidação do Pátria Edifícios, no entanto, não avançaram – a adesão ao leilão que fazia parte da OPAC do fundo foi baixa. Na oportunidade, foram realizados dois negócios, e a Capitânia conseguiu comprar apenas 725 novas cotas.

Em comunicado anterior ao leilão, o Pátria Investimentos se manifestou contrário aos planos da Capitânia, alertou que o cotista não tinha obrigação de vender as cotas e destacou que o preço fixado para o leilão representava um desconto de 25% sobre o valor patrimonial do papel.

O que acontece com os cotistas de fundos imobiliários nesses casos – e também nos que se concretizam? Leia mais nesta reportagem sobre a consolidação de FIIs.

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