Balanço dos FIIs

Caso Maxi Renda ajuda a empurrar fundos imobiliários para baixo em janeiro; FII Autonomy lidera ganhos e XP Macaé tem maior perda

Em janeiro, Autonomy Edifícios registrou ganhos de 7%; XP Macaé tem desvalorização de quase 14%

Por  Wellington Carvalho -

 

Após a forte valorização em dezembro de 2021, quando teve alta de 8%, o IFIX – índice que reúne os principais fundos imobiliários da Bolsa – encerrou o primeiro mês de 2022 com queda de 1%. O Autonomy Edifícios Corporativos (AIEC11) foi o destaque positivo de janeiro e o XP Macaé (XPCM11), o negativo. Nenhum deles, porém, foi mais comentado do que o Maxi Renda (MXRF11) no período.

Maior fundo imobiliário do País em número de cotistas – 488 mil – o Maxi Renda teve a distribuição de dividendos questionada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Por maioria de votos, o colegiado da autarquia entendeu, no final do ano passado, que um fundo imobiliário não pode distribuir mais dividendos do que o lucro acumulado pela carteira. O posicionamento foi divulgado no dia 25 de janeiro.

A análise teve como base as demonstrações financeiras do Maxi Renda, entre 2014 e 2020, período em que o fundo chegou a apresentar prejuízo contábil e, mesmo assim, seguiu com a distribuição de dividendos. Nesta sexta-feira (31), o Maxi Renda voltou a subir e interrompeu uma sequência de quatro sessões de queda.

“Essa é uma decisão do Maxi Renda, mas o mercado começa a espelhar esta prática nos demais fundos da indústria”, afirmou André Masetti, gestor da XP Asset, no programa Liga de FIIs, do InfoMoney. “Ou seja, caso a decisão venha mesmo a ser implementada, todo mundo está avaliando quais fundos podem ser atingidos”.

Na avaliação de Marx Gonçalves, analista da Nord Research, de uma forma geral, o caso Maxi Renda não teve um impacto tão significativo nas cotas dos demais fundos imobiliários até o momento.

“Certamente a questão contribuiu para um desempenho ruim dos fundos imobiliários no final de janeiro, mas não de forma tão significativa como ocorreu em 2021, com a ameaça de tributação dos dividendos dos FIIs”, avalia o analista.

Pelo menos por enquanto, ele afirma que outros fatores ainda exercem uma influência maior na cotação dos fundos imobiliários. O analista cita as incertezas fiscais e eleitorais, que mexem com o humor de todo mercado de renda variável, e o ciclo de alta dos juros.

Em 2021, a taxa básica de juros da economia nacional, a Selic, subiu de 2% para 9,25% ao ano. O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central se reúne nesta semana e a expectativa do mercado é de nova elevação de 1,5 ponto percentual.

“O processo de aumento da taxa Selic acaba influenciando o mercado de fundos imobiliários, que perde a atratividade em relação à renda fixa”, lembra Gonçalves. “A migração dos investidores pressiona as cotas dos FIIs”, afirma.

Naturalmente blindados das variações da inflação e dos juros, os fundos de “papel”, que investem em títulos de renda fixa e recebíveis imobiliários, se destacaram na lista dos segmentos com melhor desempenho em janeiro. Os fundos de shoppings e de lajes corporativas aparecem na outra ponta da lista, com desvalorização média de 3,5%.

SegmentoVariação em janeiro (%)
Títulos e Val. Mob.-0,07
Híbrido-0,85
Outros-0,96
Logística-1,97
Lajes Corporativas-3,55
Shoppings-3,56

Fonte: InfoMoney – (31/01/2022)

Dos 104 fundos imobiliários que compõem o Ifix, 48 encerraram janeiro no campo positivo. o Autonomy Edifícios Corporativos (AIEC11) foi o destaque da lista, com valorização de 6,6% no período.

Confira as maiores altas dos fundos imobiliários em janeiro de 2022:

TickerFundoSegmentoVariação em janeiro (%)
AIEC11Autonomy EdifíciosLajes Corporativas6,60
URPR11Urca Prime RendaOutros5,95
VGHF11Valora Hedge FundTítulos e Val. Mob.4,38
RECR11Rec RecebiveisTítulos e Val. Mob.4,32
GGRC11GGR Covepi RendaLogística4,23

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Fonte: Economatica (31/01/2022)

Em janeiro, o Autonomy Edifícios anunciou parecer favorável em disputa que travava com a locatária Dow Brasil, ligada à indústria de produtos químicos, que pedia mudança do indexador do contrato de locação.

A empresa ocupa a torre D do Rochaverá Diamond Tower, edifício de 14 mil metros quadrados localizado na avenida Chucri Zaidan, em São Paulo (SP).

Em janeiro do ano passado, o contrato de locação foi reajustado em aproximadamente 23%, percentual correspondente ao então Índice de Geral de Preços – Mercado (IGP-M) acumulado em 12 meses.

Insatisfeita com o aumento, a Dow Brasil solicitou a uma corte arbitral a troca do indexador do contrato, do IGP-M para o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O fundo alegou que, pelas características do contrato, a mudança não seria permitida.

Em comunicado ao mercado no dia 18, o Autonomy confirmou o parecer favorável do tribunal arbitral e o desbloqueio de parte dos R$ 3,5 milhões, montante retido durante a tramitação do processo. Naquele dia, o fundo chegou a subir quase 10% ao longo da sessão e fechou com alta de 6,35%.

Com queda de quase 14%, o XP Corporate Macaé (XPCM11) encabeçou a lista das maiores quedas do mês de janeiro.

Confira as maiores baixas dos fundos imobiliários em janeiro de 2022:

Ticker Fundo Setor Variação em janeiro(%)
XPCM11XP Corporate MacaéLajes Corporativas-13,88
HGBS11Hedge Brasil ShoppingShoppings-12,74
RBRF11RBR AlphaTítulos e Val. Mob.-8,74
RBRP11RBR PropertiesOutros-8,45
VINO11Vinci OfficesLajes Corporativas-8,13

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Fonte: Economatica (31/01/2022)

Em 12 meses, o XP Macaé acumula perdas de mais de 60%. O portfólio do fundo é formado por um único imóvel que foi desocupado em dezembro de 2020 e desde então a vacância do fundo está em 100%.

No final do ano passado, o The Corporate, localizado na avenida Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, no Bairro Novo Cavaleiros, município de Macaé (RJ), foi reavaliado e teve o valor reduzido em 20%.

“Por mais que o ativo em Macaé possua alguma qualidade técnica, a região em que se encontra atravessa um período extremamente desafiador”, apontava relatório do Itaú BBA assinado por Larissa Nappo, analista da instituição. “Ter um portfólio de qualidade, bem localizado e com locatários de ponta ajuda a gerar valor ao longo do tempo”, conclui o documento.

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