Balanço dos FIIs

Rali de fim de ano? Fundos imobiliários têm melhor mês desde 2019; Green Towers lidera e só três FIIs recuam

Fundos de “tijolo” se destacam em dezembro, mas FIIs de “papel” são os mais rentáveis em 2021

Por  Wellington Carvalho -

A esperada recuperação dos fundos imobiliários finalmente deu sinais em dezembro. Depois de quatro meses no campo negativo, o IFIX – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – registrou elevação de 8,7%, a maior alta mensal desde dezembro de 2019, quando o indicador subiu 10,63%.

Dos 21 pregões de dezembro de 2021, apenas três terminaram no vermelho. O desempenho do mês compensa parte das perdas do ano, que diminuíram para a casa dos 2%.

“A expectativa de menores juros à frente e o desconto significativo com que as cotas dos fundos imobiliários estavam sendo negociadas representavam uma oportunidade para novas alocações”, avalia Rafaela Vitória, analista do Inter, em relatório do banco sobre FIIs.

No acumulado do ano, a lista dos fundos imobiliários mais rentáveis é dominada pelos fundos de “papel”. Entre os dez melhores desempenhos de 2021, nove são de FIIs de recebíveis. Sozinho, o Urca Prime (URPR11) acumulou ganhos de mais de 41%.

TickerFundoSegmentoRetorno – 2021 (%)
URPR11Urca Prime RendaTítulos e Val. Mob.41,59
DEVA11DevantTítulos e Val. Mob.23,83
KNCR11Kinea Rendimentos ImobiliáriosTítulos e Val. Mob.22,97
VGIR11Valora RETítulos e Val. Mob.22,87
KNSC11Kinea SecuritiesTítulos e Val. Mob.19,40
XPCI11XP Credito ImobiliárioTítulos e Val. Mob.19,16
ARCT11Riza Arctium Real EstateHíbrido17,94
HCTR11HectareTítulos e Val. Mob.17,14
HGCR11CSHG Recebiveis ImobiliáriosTítulos e Val. Mob.14,30
RBRR11RBR Rendimento High GradeTítulos e Val. Mob.14,30

Fonte: Economatica (29/12/2021)

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O protagonismo dos fundos de “papel”, que investem em títulos de renda fixa, deu uma trégua em dezembro e os fundos de “tijolo” – segmentos de shoppings, logísticas e lajes corporativas – se destacaram no mês com ganhos médios entre 9% e 15%.

SegmentoVariação em dezembro (%)
Shoppings15,49
Logística13,07
Híbrido10,58
Lajes Corporativas9,68
Outros8,15
Títulos e Val. Mob.7,46

Fonte: InfoMoney – (30/12/2021)

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Em dezembro, conforme esperado pelo mercado financeiro, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central voltou a elevar a taxa básica de juros da economia nacional, Selic, em 1,5 ponto percentual, para 9,25% ao ano. Foi a segunda reunião seguida com aumento dessa magnitude.

Depois de sete altas consecutivas em 2021, a Selic, que estava em 2% em janeiro, termina o ano com o maior patamar desde julho de 2017.

A decisão do Copom acontece em meio à ameaça inflacionária, medida principalmente pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) que, em novembro, apresentou alta de 0,95%, maior variação para o mês desde 2015. Nos últimos doze meses, o indicador acumula alta de 10,74%.

Na última medição, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) voltou a acelerar, com variação de 0,87%. No ano, o indicador acumula elevação de 17,78%. Já o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) desacelerou de 0,71% para 0,30% entre novembro e dezembro e agora tem alta de 14% em 2021.

Apesar dos últimos indicadores, Rafaela projeta um arrefecimento da inflação e a acomodação dos juros a partir de agora. “Mantemos nossa visão de que serão necessárias menos altas da Selic em 2022, na medida em que a inflação comece a ceder e a atividade econômica também continue mais fraca”, prevê a analista.

Os destaques do mês

Dos 103 fundos imobiliários que compõem o Ifix, apenas três apresentam desempenho negativo em dezembro. Entre as maiores valorizações, destaque para o Green Towers (GTWR11), com mais de 25% de ganhos.

Confira as maiores altas dos fundos imobiliários em dezembro de 2021:

TickerFundoSegmentoVariação em dezembro (%)
GTWR11Green TowersLajes Corporativas25,40
HSLG11HSI LogísticaLogística22,72
HGBS11Hedge Brasil ShoppingShoppings21,59
BRCO11BRESCO LogísticaLogística20,94
VILG11Vinci LogísticaLogística20,52

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

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Fonte: Economatica (30/12/2021)

Em dezembro, o Green Towers deu sequência às negociações com o Banco do Brasil, inquilino do único imóvel da carteira do fundo, onde funciona a sede administrativa da instituição financeira, em Brasília.

Na terça-feira (28), o BB aceitou as condições impostas pelo fundo para mudanças na política de reajuste do aluguel do imóvel de 138 mil metros quadrados. Pelo contrato, o valor da locação, atualmente em R$ 10,1 milhões, seria corrigido pelo IGP-M, que acumula alta de quase 18% este ano.

O acordo negociado entre Green Towers e Banco do Brasil prevê a correção do aluguel pelo índice fixo de 11,5%, com efeito retroativo a partir de novembro de 2021.

Entre as condições propostas pelo fundo para a mudança, estão o alongamento do contrato de locação e a revisão da multa rescisória caso o locatário desista do imóvel. As demandas foram aceitas pelo Banco do Brasil.

Na outra direção, o balanço de dezembro dos fundos imobiliários contabiliza apenas três fundos no negativo, mas com quedas de no máximo 2%.

Confira as maiores baixas dos fundos imobiliários em dezembro de 2021:

Ticker Fundo Setor Variação em dezembro (%)
VSLH11Versalhes Recebiveis ImobiliariosTítulos e Val. Mob.-2,06
TORD11Tordesilhas EIOutros-0,72
SPTW11SP DowntownLajes Corporativas-0,43

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

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Fonte: Economatica (30/12/2021)

O SP Dowtown (SPTW11), que integra a curta lista dos destaques negativos de dezembro, liderou a lista de ganhos em novembro, com valorização de 11% no mês passado.

Ainda em dezembro, o boletim mensal da B3 apontou que o mercado ganhou 11 mil novos investidores de fundos imobiliários, superando a marca de 1,51 milhão. Em dezembro de 2019, o número estava na casa dos 645 mil. O pequeno investidor representa 72,7% da custódia de fundos imobiliários.

De acordo com o documento, o patrimônio líquido dos FIIs bateu recorde em outubro, alcançando R$ 167 bilhões. O número é R$ 5 bilhões superior ao topo anterior, registrado em junho de 2021. Apesar do crescimento, o valor de mercado dos fundos imobiliários caiu de R$ 132 bilhões para R$ 130 bilhões.

De dezembro de 2020 para cá, o número de fundos imobiliários listados na B3 subiu de 311 para 395.

O segmento de FIIs movimentou R$ 61,7 bilhões de janeiro a novembro de 2021. Em 2020, o volume financeiro negociado foi de R$ 54,1 bilhões. Já o volume médio diário de negociação de fundos imobiliários em 2021 é de R$ 273 milhões, o maior da história na comparação anual.

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