Rali de fim de ano? Fundos imobiliários têm melhor mês desde 2019; Green Towers lidera e só três FIIs recuam

Fundos de “tijolo” se destacam em dezembro, mas FIIs de “papel” são os mais rentáveis em 2021

Wellington Carvalho

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A esperada recuperação dos fundos imobiliários finalmente deu sinais em dezembro. Depois de quatro meses no campo negativo, o IFIX – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – registrou elevação de 8,7%, a maior alta mensal desde dezembro de 2019, quando o indicador subiu 10,63%.

Dos 21 pregões de dezembro de 2021, apenas três terminaram no vermelho. O desempenho do mês compensa parte das perdas do ano, que diminuíram para a casa dos 2%.

“A expectativa de menores juros à frente e o desconto significativo com que as cotas dos fundos imobiliários estavam sendo negociadas representavam uma oportunidade para novas alocações”, avalia Rafaela Vitória, analista do Inter, em relatório do banco sobre FIIs.

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No acumulado do ano, a lista dos fundos imobiliários mais rentáveis é dominada pelos fundos de “papel”. Entre os dez melhores desempenhos de 2021, nove são de FIIs de recebíveis. Sozinho, o Urca Prime (URPR11) acumulou ganhos de mais de 41%.

Ticker Fundo Segmento Retorno – 2021 (%)
URPR11 Urca Prime Renda Títulos e Val. Mob. 41,59
DEVA11 Devant Títulos e Val. Mob. 23,83
KNCR11 Kinea Rendimentos Imobiliários Títulos e Val. Mob. 22,97
VGIR11 Valora RE Títulos e Val. Mob. 22,87
KNSC11 Kinea Securities Títulos e Val. Mob. 19,40
XPCI11 XP Credito Imobiliário Títulos e Val. Mob. 19,16
ARCT11 Riza Arctium Real Estate Híbrido 17,94
HCTR11 Hectare Títulos e Val. Mob. 17,14
HGCR11 CSHG Recebiveis Imobiliários Títulos e Val. Mob. 14,30
RBRR11 RBR Rendimento High Grade Títulos e Val. Mob. 14,30

Fonte: Economatica (29/12/2021)

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O protagonismo dos fundos de “papel”, que investem em títulos de renda fixa, deu uma trégua em dezembro e os fundos de “tijolo” – segmentos de shoppings, logísticas e lajes corporativas – se destacaram no mês com ganhos médios entre 9% e 15%.

Segmento Variação em dezembro (%)
Shoppings 15,49
Logística 13,07
Híbrido 10,58
Lajes Corporativas 9,68
Outros 8,15
Títulos e Val. Mob. 7,46

Fonte: InfoMoney – (30/12/2021)

Em dezembro, conforme esperado pelo mercado financeiro, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central voltou a elevar a taxa básica de juros da economia nacional, Selic, em 1,5 ponto percentual, para 9,25% ao ano. Foi a segunda reunião seguida com aumento dessa magnitude.

Depois de sete altas consecutivas em 2021, a Selic, que estava em 2% em janeiro, termina o ano com o maior patamar desde julho de 2017.

A decisão do Copom acontece em meio à ameaça inflacionária, medida principalmente pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) que, em novembro, apresentou alta de 0,95%, maior variação para o mês desde 2015. Nos últimos doze meses, o indicador acumula alta de 10,74%.

Na última medição, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) voltou a acelerar, com variação de 0,87%. No ano, o indicador acumula elevação de 17,78%. Já o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) desacelerou de 0,71% para 0,30% entre novembro e dezembro e agora tem alta de 14% em 2021.

Apesar dos últimos indicadores, Rafaela projeta um arrefecimento da inflação e a acomodação dos juros a partir de agora. “Mantemos nossa visão de que serão necessárias menos altas da Selic em 2022, na medida em que a inflação comece a ceder e a atividade econômica também continue mais fraca”, prevê a analista.

Os destaques do mês

Dos 103 fundos imobiliários que compõem o Ifix, apenas três apresentam desempenho negativo em dezembro. Entre as maiores valorizações, destaque para o Green Towers (GTWR11), com mais de 25% de ganhos.

Confira as maiores altas dos fundos imobiliários em dezembro de 2021:

Ticker Fundo Segmento Variação em dezembro (%)
GTWR11 Green Towers Lajes Corporativas 25,40
HSLG11 HSI Logística Logística 22,72
HGBS11 Hedge Brasil Shopping Shoppings 21,59
BRCO11 BRESCO Logística Logística 20,94
VILG11 Vinci Logística Logística 20,52

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Fonte: Economatica (30/12/2021)

Em dezembro, o Green Towers deu sequência às negociações com o Banco do Brasil, inquilino do único imóvel da carteira do fundo, onde funciona a sede administrativa da instituição financeira, em Brasília.

Na terça-feira (28), o BB aceitou as condições impostas pelo fundo para mudanças na política de reajuste do aluguel do imóvel de 138 mil metros quadrados. Pelo contrato, o valor da locação, atualmente em R$ 10,1 milhões, seria corrigido pelo IGP-M, que acumula alta de quase 18% este ano.

O acordo negociado entre Green Towers e Banco do Brasil prevê a correção do aluguel pelo índice fixo de 11,5%, com efeito retroativo a partir de novembro de 2021.

Entre as condições propostas pelo fundo para a mudança, estão o alongamento do contrato de locação e a revisão da multa rescisória caso o locatário desista do imóvel. As demandas foram aceitas pelo Banco do Brasil.

Na outra direção, o balanço de dezembro dos fundos imobiliários contabiliza apenas três fundos no negativo, mas com quedas de no máximo 2%.

Confira as maiores baixas dos fundos imobiliários em dezembro de 2021:

Ticker  Fundo  Setor  Variação em dezembro (%)
VSLH11 Versalhes Recebiveis Imobiliarios Títulos e Val. Mob. -2,06
TORD11 Tordesilhas EI Outros -0,72
SPTW11 SP Downtown Lajes Corporativas -0,43

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Fonte: Economatica (30/12/2021)

O SP Dowtown (SPTW11), que integra a curta lista dos destaques negativos de dezembro, liderou a lista de ganhos em novembro, com valorização de 11% no mês passado.

Ainda em dezembro, o boletim mensal da B3 apontou que o mercado ganhou 11 mil novos investidores de fundos imobiliários, superando a marca de 1,51 milhão. Em dezembro de 2019, o número estava na casa dos 645 mil. O pequeno investidor representa 72,7% da custódia de fundos imobiliários.

De acordo com o documento, o patrimônio líquido dos FIIs bateu recorde em outubro, alcançando R$ 167 bilhões. O número é R$ 5 bilhões superior ao topo anterior, registrado em junho de 2021. Apesar do crescimento, o valor de mercado dos fundos imobiliários caiu de R$ 132 bilhões para R$ 130 bilhões.

De dezembro de 2020 para cá, o número de fundos imobiliários listados na B3 subiu de 311 para 395.

O segmento de FIIs movimentou R$ 61,7 bilhões de janeiro a novembro de 2021. Em 2020, o volume financeiro negociado foi de R$ 54,1 bilhões. Já o volume médio diário de negociação de fundos imobiliários em 2021 é de R$ 273 milhões, o maior da história na comparação anual.

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Wellington Carvalho

Repórter de fundos imobiliários do InfoMoney. Acompanha as principais informações que influenciam no desempenho dos FIIs e do índice Ifix.