Futuro dos FIIs

Após decisão da CVM sobre dividendos do Maxi Renda (MXRF11), ainda vale a pena investir em fundos imobiliários? Gestores explicam

Tema, que movimentou a indústria dos fundos imobiliários, foi destaque de edição especial do programa Liga de FIIs

Por  Wellington Carvalho -

A decisão da Comissão de Valores Mobiliários sobre a distribuição de dividendos do Maxi Renda (MXRF11) sacudiu a indústria dos fundos imobiliários e trouxe uma série de incertezas para os investidores. Afinal, ainda vale a pena investir em FIIs?

O tema foi destaque da edição extraordinária desta quarta-feira (26) do Liga de FIIs, programa produzido pelo InfoMoney, que contou com a participação de André Masetti, gestor da XP Asset, e Felipe Ribeiro, sócio da Quatá Imob. Inicialmente, eles recomendaram aos investidores entendimento sobre o assunto – e muita calma.

Um dia depois do parecer da CVM, as cotas do Maxi Renda caíram 3,9%, acima da queda do IFIX – índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na Bolsa –, que registrou queda de 0,7%. O volume financeiro negociado pelo Maxi Renda ontem chegou a R$ 43 milhões, quase oito vezes acima da média diária do fundo em janeiro.

“Muitas pessoas, querendo ou não, ficaram nervosas e venderam suas cotas no prejuízo e de forma precipitada”, opina Masetti.

Na avaliação do gestor da XP Asset, muitos investidores acharam que o Maxi Renda ficaria muito tempo sem distribuir dividendos por conta da decisão da CVM.

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Por maioria de votos, o colegiado da autarquia, que analisou as demonstrações financeiras do fundo entre 2014 e 2020, entendeu que o Maxi Renda não poderia distribuir mais dividendos do que o lucro acumulado. Em caso de prejuízo contábil, não haveria repasse ou o rendimento gerado pela carteira deveria ser pago ao cotista em forma de amortização do patrimônio.

Por outro lado, a Lei 8.668/93, que rege os FIIs, determina que os fundos devem distribuir 95% dos lucros apurados com base em balancetes semestrais, desconsiderando as reavaliações dos ativos e, consequentemente, eventual prejuízo contábil.

Masetti explica que o Maxi Renda tem seguido a legislação e, diferentemente de outros períodos, o fundo está no azul atualmente. Desta forma, a carteira não precisaria interromper a distribuição de dividendos para compensar eventuais prejuízos.

“O conforto que eu posso passar para o investidor é que o fundo não precisaria fazer compensações por meio de retenção de dividendos até zerar um eventual prejuízo acumulado”, tranquiliza Masetti.

Momento exige calma e paciência

Felipe Ribeiro, da Quatá Imob, considera séria a decisão da CVM sobre o Maxi Renda, mas sugere muita calma ao investidor. Para ele, decisões precipitadas geram perdas que, no futuro, poderiam ser evitadas.

“O investidor, assustado com a recente queda do fundo, vende sua posição e colabora com um desempenho ainda pior da carteira”, reflete.

Ribeiro lembra que a decisão é exclusiva para o Maxi Renda e não impacta, de imediato, outros fundos. O que respingaria nos demais FIIs, explica o gestor, seria um ofício da CVM implementando o parecer, o que não deve acontecer de um dia para o outro.

Ao ler o processo, Ribeiro explica que o Maxi Renda tem duas semanas para recorrer da decisão e a CVM, outros 25 dias para se manifestar, se não houver pedido de vista por algum diretor da autarquia.

André Masetti, da XP Asset, confirma que o próximo passo do Maxi Renda é exatamente fazer o pedido de reconsideração para a CVM, apontando o impacto da recente decisão em toda a indústria dos fundos imobiliários.

“Essa é uma decisão do Maxi Renda, mas o mercado começa a espelhar esta prática nos demais fundos da indústria”, afirma o gestor. “Ou seja, caso a decisão venha mesmo a ser implementada, todo mundo está avaliando quais fundos podem ser atingidos”, finaliza.

Mercado manifesta preocupação com a indústria de FIIs

João Vítor Freitas, analista da Toro Investimentos, reforça que, se implementada, a decisão da CVM criaria uma jurisprudência que pode impactar outros FIIs.

Freitas cita o exemplo dos FoFs, fundos que investem em cotas de outros FIIs, que poderiam ter a distribuição de dividendos totalmente comprometida caso o entendimento da CVM sobre o Maxi Renda se tornasse uma regra.

“Em função de um mercado em queda [que derrubaria o patrimônio da carteira], a interpretação da autarquia poderia impedir que alguns FIIs distribuíssem rendimentos até que o ‘prejuízo’ contábil fosse revertido”, reflete o analista.

Em relatório divulgado nesta quarta-feira (26), Larissa Nappo e Marcelo Potenza, analistas do Itaú BBA, seguem a mesma linha sobre as consequências da decisão da CVM para toda a indústria dos fundos imobiliários.

Ao mesmo tempo, o documento ressalta o comportamento do investidor de FIIs, que mostrou amadurecimento em meio a uma notícia que poderia gerar um pânico mais generalizado.

“Guardadas as devidas proporções, lembremos da reação quando o texto sobre tributação de proventos [dos fundos imobiliários] veio à tona no ano passado”, pondera Larissa, relembrando a queda de 2% do Ifix na época da divulgação do projeto de lei (PL) da reforma do Imposto de Renda, levado ao Congresso Nacional em 2021.

Em caso de implementação da medida, a analista avalia que não haverá necessariamente prejuízo aos cotistas, mas sim implicações tributárias, especialmente em caso de amortização de patrimônio.

“Amortização tem tratamento diferente nas declarações de imposto de renda e na composição dos custos de aquisição das cotas dos FIIs para fins de cálculo dos ganhos de capital futuros”, finaliza.

Felipe Ribeiro, que participou do Liga de FIIs, também orienta o investidor a entrar em contato com a CVM, buscar melhor entendimento sobre o tema e comunicar eventuais impressões sobre o caso.

Ele lembra que o episódio reforçou a união de toda a indústria de FIIs e destaca a mobilização de gestores, entidades ligadas ao mercado financeiro, investidores e até influencers contrários ao parecer da autarquia.

Produzido pelo InfoMoney, o Liga de FIIs tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney. O programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você confere aqui todas as edições do Liga de FIIs.

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