Refinanciamento de casa e veículo

Refinanciamento: um empréstimo com juros baixos

Para quem é dono de um imóvel ou de um veículo, a forma mais barata de tomar um empréstimo para pagar outras dívidas com juros mais altos, investir em um negócio próprio, fazer um curso, viajar ou realizar um sonho qualquer é dar um desses dois bens como garantia de outro empréstimo com taxas bem abaixo da média do mercado. O chamado “refinanciamento” – também conhecido por hipoteca reversa, “home equity” ou crédito pessoal com garantia de um bem – é uma modalidade de crédito pessoal nova no Brasil e muito pouco divulgada pelos bancos. Ainda que desconhecida, essa modalidade de crédito é muito interessante para o cliente, que pode ter acesso a empréstimos com juros a partir de 1,05% ao mês + correção pelo IGP-M no refinanciamento do imóvel e de 1,90% + correção pelo IGP-M no refinanciamento do veículo. As taxas são bem mais atraentes do que as das modalidades de crédito mais populares entre os brasileiros, conforme a tabela abaixo:

Linha de créditoJuros
Taxa mêsTaxa ano
Cartão de crédito12,14%295,48%
Cheque especial9,74%205,06%
Empréstimo pessoal – Bancos4,00%60,10%
Empréstimo pessoal – Financeiras7,54%139,24%
Crediário dos lojistas5,16%82,90%
Fonte: ANEFAC, abril de 2015

As taxas de juros são o elemento mais importante do custo de um empréstimo. Imagine, por exemplo, que alguém passou por uma fase financeira difícil e tem uma dívida de R$ 50 mil no cartão de crédito. Se esse consumidor decidir pagar a dívida em 12 parcelas iguais, terá de desembolsar um total de R$ 87.462,07, sendo R$ 50 mil do valor da dívida mais R$ 37.462,07 em juros e IOF (Imposto sobre Operações Financeiras). Já se tomar um empréstimo pessoal de R$ 50 mil em algum banco pagando 3% ao mês de juros, o valor total a ser pago, considerando exatamente as mesmas condições, cairá para R$ 61.560,76. O consumidor, portanto, terá economizado R$ 25.901,31 em juros. Considerando um crédito pessoal com garantia de um imóvel ou de um veículo, a economia seria ainda maior, ainda que seja impossível calculá-la porque não se conhece o IGP-M futuro – quem quiser fazer uma simulação pode usar, por exemplo, o IGP-M anual médio dos últimos oito anos, de 5,64%, ou ainda outro número. O importante é entender que, ao escolher a linha de crédito mais barata possível, você paga menos juros ao banco.

Juros baixos

Tanto isso é verdade que a maior parte das pessoas que contrata o refinanciamento no Brasil utiliza o dinheiro exatamente para pagar dívidas mais caras e economizar com juros. Nesse caso, imagine que a pessoa tem R$ 50 mil de dívida no cartão de crédito, quer quitar essa dívida cara e ainda precisa de mais algum dinheiro para despesas futuras. A pessoa pode dar a própria casa em garantia para tomar R$ 100 mil emprestados por meio de um refinanciamento: R$ 50 mil irão diretamente para o banco emissor do cartão de crédito como forma de saldar a dívida antiga e o resto irá para a conta do cliente. Mesmo que agora o consumidor deva o dobro (R$ 100 mil, e não mais R$ 50 mil), os juros totais pagos ao banco serão muito menores do que antes.

 

E muitas pessoas já começam a usar o produto também para financiar casas que ainda nem foram quitadas. Imagine que alguém financiou a compra de uma casa de R$ 200 mil há cinco anos e que ainda precisa pagar R$ 50 mil ao banco para acabar com a dívida. Como os imóveis se valorizaram muito no período, é provável que essa mesma casa já valha hoje algo em torno de R$ 400 mil. Se estiver precisando de dinheiro, o dono desse imóvel pode tomar outro financiamento no banco, desta vez de R$ 150 mil, pagar os R$ 50 mil que deve hoje à instituição financeira que liberou o primeiro empréstimo e ainda ficar com R$ 100 mil no bolso para pagar ao longo dos próximos anos.

Pagar menos juros é importante, mas o cliente bancário precisa entender que há um preço por essa vantagem financeira. O banco só vai liberar esse financiamento com juros bem mais baixos porque a casa ou o carro estão sendo dados em garantia. Isso significa que, caso a pessoa deixe de pagar a dívida, as implicações serão muito maiores do que a simples inclusão do nome do devedor em um cadastro de inadimplentes: a casa ou o carro serão rapidamente retomados pelo banco e leiloados para o pagamento do saldo devedor. Somente o dinheiro que sobrar após a quitação do financiamento voltará para o bolso do antigo dono do veículo ou do imóvel. Uma pessoa que já está endividada, portanto, deve priorizar o pagamento dos débitos antigos ao contratar o financiamento e limpar seu nome na praça. Caso decida usar o dinheiro para abrir um negócio ou gastar de outras formas, talvez seja necessário mudar os hábitos de forma a reduzir as despesas futuras e equilibrar as próprias finanças para não correr o risco de perder a casa ou o carro – como aconteceu com muitos americanos na crise do subprime.

 

Refinanciamento de imóvel

Diversos bancos oferecem o refinanciamento, mas geralmente apenas aos clientes de alta renda ou então para tentar “salvar” outro empréstimo com altíssimo risco de inadimplência concedido pela própria instituição. O refinanciamento de imóvel é o que possibilita ao cliente bancário levantar o maior volume de recursos. Os bancos costumam liberar até 50% do valor do imóvel. Isso quer dizer que alguém que tenha uma casa avaliada em R$ 400 mil vai conseguir a liberação de até R$ 200 mil dando o imóvel em garantia do empréstimo.

É importante lembrar que nem sempre esse cliente vai conseguir os R$ 200 mil porque há outro fator que limita o teto do refinanciamento: o comprometimento da renda. Os bancos vão liberar um crédito com parcelas de pagamento mensais que correspondam a no máximo 30% da renda bruta do tomador – mas esse percentual cai caso ele tenha também outras dívidas contratadas que não sejam quitadas com essa operação. Nesse limite, no entanto, pode ser possível compor renda com familiares. Então imagine que alguém ganha R$ 10 mil por mês e tem uma esposa que ganha outros R$ 10 mil. Se essas duas pessoas comprarem um imóvel juntos e não têm outras dívidas, o limite de comprometimento da renda com as prestações do empréstimo será igual a 30% de R$ 20 mil – ou seja, as prestações mensais do financiamento poderão ser de até R$ 6 mil. Caso esse mesmo casal tenha outra dívida com prestação mensal de R$ 1 mil, aí o limite da parcela do refinanciamento cai para R$ 5 mil.

Refinanciamento de casa

Os juros cobrados nesse tipo de empréstimo serão a partir de 1,05% ao mês + correção pelo IGP-M. Os prazos de pagamento costumam variar entre 1 e 30 anos – empréstimos mais longos podem ter uma parcela mensal de pagamento mais baixa, mas com pagamento de juros por muito mais tempo. Ao dar seu próprio imóvel em garantia do empréstimo, a pessoa pode tomar do banco a partir de R$ 30 mil. A operação, no entanto, tem alguns custos. Será necessário pagar IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) de 1,88% calculado sobre o valor total do empréstimo e pago no momento em que o crédito é liberado – o imposto só não será cobrado quando o dinheiro emprestado servir para a reforma de um imóvel residencial, sendo necessário apresentar o orçamento e o cronograma das obras assinado por um engenheiro. O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) não pode ser utilizado para abater o saldo devedor nesse tipo de operação, mas o imóvel pode estar alugado a um terceiro – isso, inclusive, ajuda a compor a renda do tomador do empréstimo.