O “sonho da casa própria” não é popular à toa. Para os brasileiros, ter um imóvel próprio representa independência financeira, patrimônio e segurança. O Censo de Moradia QuintoAndar, de fevereiro de 2022, encomendado pela startup para o Instituto Datafolha, mostrou exatamente isso: 87% dos 3.186 entrevistados desejam ter uma residência em seu nome. O financiamento imobiliário entra em cena como uma alternativa para tornar esse desejo possível.

Mas comprar um imóvel não é algo trivial ou simples. Imóveis são bens complexos, que exigem uma dose de conhecimento técnico (ao menos para avaliar a propriedade) e paciência para lidar com a burocracia. Isso, claro, sem falar em valores: uma propriedade costuma custar bastante dinheiro – mais do que a maioria da população conseguiria juntar para realizar um pagamento à vista.

Por isso, é grande a parcela da população que recorre aos bancos, em busca de financiamento imobiliário para conseguir o seu lar.

No ano passado, ele chegou a R$ 255 bilhões, um recorde na série histórica da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Pouco mais de 80% (R$ 205,4 bilhões) dos recursos foi financiado por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, que direcionou R$ 164,8 bilhões para as pessoas que compraram a casa própria, um salto de 75% em relação a 2020. O restante (R$ 40,6 bilhões) financiou a construção civil, valor que também teve um crescimento de 35% no mesmo período.

Você sabe como funciona o financiamento imobiliário e como conseguir um? Para responder essas e outras dúvidas, veja este guia que o InfoMoney preparou.

O que é financiamento imobiliário?

É um modelo de empréstimo voltado exclusivamente para a compra de uma casa ou apartamento, tanto novo quanto usado, a construção ou a reforma de um imóvel residencial, assim como de um espaço comercial, uma sala ou um galpão, por exemplo.

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O consumidor que não tem o montante todo para a aquisição, recorre a uma instituição financeira a fim de conseguir esse crédito e, em seguida, paga o valor por meio de parcelas acrescidas de juros e correção monetária. Esse é o tipo de financiamento com as taxas mais baixas no mercado e tem um prazo bem longo para quitação, de até 35 anos.

De modo geral, é possível encontrar opções de crédito imobiliário que cobrem até 90% do valor necessário para a aquisição de um imóvel novo, usado, comprado na planta, em construção ou para a reforma de uma propriedade. Ou seja, se um apartamento vale R$ 200 mil, é possível dar uma entrada de R$ 20 mil e financiar os outros R$ 180 mil para serem pagos pelos próximos 35 anos.

No Brasil, os recursos para essa modalidade de empréstimo vêm de fontes como a Caderneta de Poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), além da emissão de títulos como letras de crédito imobiliário (LCIs), certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e cédulas de crédito imobiliário (CCIs). 

Quando o financiamento imobiliário foi criado?

Da forma como conhecemos hoje, o financiamento imobiliário é relativamente recente no Brasil. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em 1964 para suprir a carência de crédito habitacional existente na época, diante do cenário de rápida urbanização. A atividade é regulada pelo Banco Central (BC) e pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

O SFH tem limites estabelecidos pelo governo federal, como valor máximo do imóvel que pode ser financiado, de taxa de juros e de comprometimento da renda do comprador. Em 1997, a Lei 5.514 instituiu o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), livre destas amarras.

Como conseguir financiamento imobiliário?

Em linhas gerais, para conseguir um financiamento imobiliário é preciso ter 18 anos ou mais, demonstrar ter renda suficiente para pagar as parcelas e estar com o cadastro de pessoa física (CPF) regularizado. O CPF pode estar negativado sem que o consumidor saiba. Por isso, é importante consultar se o nome não foi incluído em órgãos de proteção ao crédito como Serasa, SPC, entre outros.

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Uma dica é fazer o Cadastro Positivo oferecido por um desses órgãos. O Cadastro Positivo reúne todas as informações sobre o cumprimento ou não do pagamento de créditos contratados, como empréstimos, financiamentos e crediários, por exemplo.

O pagamento de contas de consumo, como água, luz e internet, também entra nessa lista e ajuda a mostrar que o consumidor é um bom pagador, aumentando as chances de aprovação do financiamento imobiliário.

Qual é o prazo para liberação de um financiamento imobiliário?

O prazo médio para a liberação de um financiamento imobiliário é de cerca de 40 dias, de acordo com a Abecip. Por isso, juntamente com a busca pelo imóvel, ou até mesmo antes, vale pesquisar as instituições financeiras. Isso garante tempo para encontrar aquelas que têm as melhores taxas e condições.

Se a instituição escolhida for a mesma onde já se tem conta, o cliente pode encontrar facilidades na hora de negociar. Como o banco já conhece o perfil do cliente, fica mais ágil a análise para a concessão do montante. Há ainda instituições que oferecem condições mais vantajosas para clientes de longo prazo.

Aqueles que trabalham como autônomos ganham pontos ao regularizar a situação. Ao se tornarem microempreendedores individuais (MEI), por exemplo, eles saem da informalidade, apresentando-se como mais organizados aos olhos dos bancos.

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Quais documentos são necessários para um financiamento?

Os documentos solicitados pelas instituições financeiras podem variar, mas, em geral, elas pedem, além do CPF já mencionado, o RG, a carteira de trabalho, comprovantes de renda, do estado civil e de residência, bem como a declaração do imposto de renda.

Por fim, mas não menos importante, é preciso atenção com a situação e a documentação do imóvel e do vendedor. Qualquer pendência que afete a venda do bem pode ser motivo para reprovação da solicitação de crédito. Ou seja, o banco entende que o imóvel, que é visto pela instituição como uma garantia oferecida, não é suficiente para cobrir o financiamento requerido.

Ao escolher a instituição e fazer o primeiro cadastro pela internet, como é possível em vários bancos, o próximo passo, portanto, é organizar um checklist com toda a papelada solicitada para que não falte nada capaz de comprometer a análise. Como o financiamento imobiliário é bem mais burocrático que outras modalidades, é possível que o cliente tenha que comparecer ao banco para levar os documentos pessoalmente.

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

O Brasil possui dois principais modelos de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

SFH

Este é o mais antigo e foi criado em 1964, juntamente com a instituição da correção monetária, que tornou possível no país o financiamento de longo prazo, algo importante para o mercado habitacional. Os recursos do SFH vêm da caderneta de poupança e do FGTS e ele possui características e limites bem definidos:

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– o valor do imóvel é de até R$ 1,5 milhão

– o crédito concedido cobre no máximo 80% do valor do imóvel

– as prestações não devem ultrapassar 30% da renda do consumidor

– a taxa máxima de juros é de 12%

– o imóvel deve constar no cartório de registro, ser residencial e urbano, novo ou usado, mas deve situar-se na mesma região em que o consumidor mora ou trabalha há pelo menos um ano

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– o imóvel escolhido não pode ter sido comprado com a utilização do FGTS nos três anos anteriores

– o consumidor tem a opção de utilizar seu saldo do FGTS para pagar parte do imóvel, desde que seja residencial e o primeiro a ser adquirido

– o prazo para quitação é de até 35 anos.

SFI

Em 1997, o governo criou o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) para suprir as carências do SFH. Ou seja, o SFI flexibilizou as regras.

– essa modalidade utiliza recursos direcionados por grandes instituições e investidores

– o imóvel deve custar acima do teto permitido pelo SFH, isto é, mais de R$ 1,5 milhão e o financiamento pode chegar a 90% do valor total

– a taxa de juros é variável

– o comprador pode ser tanto pessoa física quanto jurídica

– o valor mensal não é limitado por um percentual da renda

– ao contrário do SFH, o SFI permite financiar imóvel não residencial e, mesmo quem já tem um em seu nome, pode pleitear crédito para comprar outro

– desde agosto do ano passado tornou-se possível utilizar o FGTS para reduzir o saldo devedor do imóvel (também do primeiro a ser adquirido) ou para abater até 80% da prestação em 12 meses

– o tempo para pagar o crédito também é de até 35 anos.

Financiamento direto com a construtora

Existe ainda a possibilidade de financiar o imóvel com a própria construtora ou incorporadora. Geralmente, ocorre com casas ou apartamentos comercializados quando estão na planta ou em construção.

A construtora entrega as chaves quando o consumidor já pagou entre 30% e 40% do valor do imóvel. O restante pode ser financiado pelos modelos apresentados anteriormente, com uma instituição financeira, ou com a própria empresa que está fazendo a obra.

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Neste caso, os prazos para quitação costumam ser menores e, por isso, as prestações mais altas. Mas é uma alternativa para quem não conseguir um crédito bancário.

Qual a melhor taxa de financiamento imobiliário?

Entre os cinco maiores bancos brasileiros, as instituições que costumam oferecer as melhores taxas são, normalmente, os bancos públicos, como a Caixa Econômica Federal.

As taxas variam de acordo com a situação econômica do país e a taxa básica de juros da economia, a Selic, mas também podem ser impactadas por um relacionamento de longo prazo entre o cliente e a instituição. Por isso, é importante pesquisar as taxas em, ao menos, duas instituições diferentes.

Como calcular a amortização

Existem três modelos matemáticos principais utilizados pelas instituições financeiras na amortização da dívida. O cliente pode negociar com o banco qual o modelo adotar. Os principais pontos de cada um estão a seguir:

SAC

No Sistema de Amortização Constante (SAC), há um valor fixo descontado da dívida total, ou seja, amortizado. Por exemplo, um financiamento de R$ 200 mil, em 200 meses, pode ter uma amortização constante de R$ 1 mil mensalmente. O restante da prestação vai para o pagamento dos juros, que também é calculado sempre em relação ao total devido. Os financiamentos feitos com base no SAC costumam ter parcelas mais altas no início, mas o saldo devedor cai mais rapidamente porque a amortização é mais agressiva e, dessa forma, diminui também o valor mensal.

Tabela Price

Assim como o SAC, a Tabela Price reduz o saldo devedor a cada parcela de modo a ter uma incidência menor de juros. No modelo original da Tabela Price, no entanto, as parcelas teriam valor fixo, da primeira à última. Com a inflação brasileira, o sistema se adaptou e as prestações sofrem alguma correção monetária. A maior parte da parcela é formada por juros. Com o aumento da amortização, o percentual destinado aos juros cai ao longo do tempo, mas o valor da parcela não diminui.

Sacre

O Sistema de  Amortização Crescente (Sacre) é praticamente um misto de SAC e Tabela Price. Isto é, ele mescla a constância das parcelas Price com a queda do valor das parcelas do SAC, que acontece de período em período. Com parcelas iniciais mais altas, o montante destinado à amortização cresce constantemente e, dessa forma, o valor destinado aos juros diminui.

Quais são os processos envolvidos em um financiamento imobiliário?

Para conseguir um financiamento imobiliário, o cliente passa por algumas etapas.

1- Análise do crédito

A primeira delas é quando a pessoa já tem em mente quanto quer gastar num imóvel e sabe detalhes sobre quanto precisa conseguir no banco e qual o valor das prestações cabem no bolso. Com os dados do cliente em mãos, a instituição financeira avalia renda, perfil, prazo etc para saber se é seguro liberar aquele montante. Essa análise costuma levar cerca de uma semana, mas a liberação do financiamento ocorre, em média, em 40 dias.

2- Batendo o martelo sobre o imóvel

Geralmente, o consumidor que sai em busca do financiamento já começou também a pesquisa pelo imóvel. No momento em que ele tiver o crédito pré-aprovado, ele já pode tomar a decisão sobre qual imóvel quer adquirir. O ideal é ter mais de uma opção para o caso de algum problema com a documentação ou o valor liberado, por exemplo.

3- Inspeção do imóvel

Logo que o cliente faz sua escolha, a instituição financeira envia um engenheiro para fazer a vistoria e checar se o imóvel está dentro da qualidade esperada e se o preço condiz com o valor de mercado.
A avaliação é um serviço cobrado. Um avaliador verifica o imóvel in loco. Atualmente, porém, parte das avaliações pode ser feita online.

4- Questões jurídicas

Em seguida, o banco faz também uma minuciosa análise de toda a documentação, que inclui as informações do vendedor. Nessa fase, outros documentos podem ser solicitados.

5- Contrato

Se tudo estiver correto, o banco dá sequência na elaboração do contrato. Depois, é só assinar.

6- Registro

O último passo é fazer o registro do imóvel em um cartório. Nessa etapa há taxas envolvidas e o cartório pede ainda a apresentação do pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Com o registro em mãos, o cliente o apresenta ao banco, que finaliza a análise e libera o valor para o pagamento. Nesse momento, já é possível comemorar a compra da casa própria.

Entrada e garantias

Se o financiamento for aprovado, a instituição desembolsa o valor e o consumidor começa a pagar as parcelas.

Entrada

Em geral, é cobrada uma entrada de 20% do imóvel no financiamento. O tomador do empréstimo pode oferecer mais. Especialistas no tema recomendam pagar o máximo possível de entrada. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, quanto menor a dívida, menos juros você irá pagar.

Garantias

O próprio imóvel objeto do financiamento é a garantia da operação. Isso pode ocorrer por meio de hipoteca ou alienação fiduciária. A última modalidade é de longe a mais utilizada pelas instituições financeiras, pois o bem fica alienado a quem empresta até a quitação, o que torna mais fácil sua retomada em caso de inadimplência.

Segundo o Banco Central, podem ser oferecidos em garantia também outros imóveis do tomador do empréstimo e até de terceiros, e direitos creditórios da venda de imóveis. A instituição que empresta tem direito de exigir garantias adicionais.

Diretor executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, recomenda combinar com o banco o desconto das prestações direto do salário, algo parecido com um empréstimo consignado, pois isso pode contribuir para a redução dos juros.

Como calcular as prestações do imóvel?

O cálculo das prestações de um financiamento imobiliário depende do que foi definido em contrato entre o cliente e a instituição financeira, além do sistema de amortização aplicado (confira detalhes abaixo).

Incidem na prestação a parcela de amortização da dívida, a taxa de juros, seguros e, eventualmente, taxa de administração de contrato. As prestações e o saldo devedor são corrigidos pela TR, em geral, mas há opções com correção pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e pela variação da poupança.

A cobrança de tarifa mensal de administração é permitida nos financiamentos pelo SFH e o valor pode ser no máximo de R$ 25,00. Os seguros são obrigatórios e servem para cobrir riscos de morte ou invalidez (MIP) do tomador e danos ao imóvel (DFI).

Outros custos

O financiamento imobiliário tem um Custo Efetivo Total (CET) que vai além dos juros e da amortização. Isso inclui os seguros, a taxa de avaliação e, no SFH, a taxa de administração de R$ 25 ao mês. O banco tem que deixar claras ao cliente as tarifas cobradas.

Outros custos incidem no negócio, como a emissão de certidões negativas de dívidas tributárias, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro do contrato em cartório. Estes gastos podem ser bastante altos.

O ITBI varia de município para município e sua alíquota pode chegar a 3%. O laudo de avaliação e o registro em cartório variam de acordo com o preço do bem. No estado de São Paulo, as avaliações e os registros são tabelados.

Vale ressaltar que, segundo o Banco Central, o banco pode propor a contração de outro produto financeiro para oferecer um financiamento mais vantajoso, mas não pode condicionar esta contratação à liberação do crédito propriamente dito, só ao eventual benefício.

É possível antecipar parcelas de um financiamento imobiliário?

Sim, isso é possível e tem como consequência diminuir o prazo originalmente acertado com a instituição financeira. Há bancos que apresentam essa opção online, na página onde o consumidora companha a evolução da sua amortização. É preciso lembrar que existe a possibilidade de abater do valor das parcelas ou diminuir o número de parcelas (nesse caso, a prestação não diminui, e sim, o tempo).

Quem fez financiamento pelo SFH tem saldo no FGTS, pode usá-lo para abater parcelas. É permitido usar o FGTS para quitar até 80% das 12 próximas parcelas ou das que já venceram, desde que não tenha mais de três atrasadas. A utilização do fundo de garantia do trabalhador segue ainda algumas outras regras, como ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime  do FGTS e não ter nenhum outro financiamento em aberto pelo SFH.  

Como transferir financiamento imobiliário?

O primeiro passo é conseguir a aprovação da transferência pelo credor, ou seja, o banco que liberou o financiamento. Da mesma forma que foi feito para dar o crédito inicialmente, a instituição financeira faz uma nova análise, dessa vez, da pessoa que assumirá o débito. Renda mensal, histórico como pagador, entre outros aspectos são levados em conta pelo banco.

Se o banco aprovar, é como se a operação de crédito começasse do início e o novo detentor do financiamento passa a pagar as parcelas.

Como fazer a portabilidade?

A portabilidade significa levar a dívida contraída para outra instituição financeira. Ela costuma ser vantajosa para quem quer reduzir juros de contratos antigos. Para conseguir a portabilidade, o consumidor deve:

– ter em mãos cópia do contrato atual e informações sobre o saldo devedor

– acessar os sites de outros bancos e simular o financiamento de forma a receber as propostas e, assim conseguir avaliar qual a melhor

– entrar em contato com o banco que faça a melhor oferta

– depois de acertado e com a proposta definida, é hora de solicitar a portabilidade ao banco que detém o contrato atual. É ele quem faz o pedido de portabilidade à Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP). Esta é uma associação sem fins lucrativos que faz o intermédio entre os bancos para que a troca seja feita.

– depois de feito o registro na CIP, o banco tem cinco dias úteis para oferecer uma contraposta.

– se não aceitar e decidir pela mudança, é só finalizar o processo.

O que acontece se não pagar o financiamento imobiliário?

Quando alguém entra num financiamento imobiliário, ele firma uma garantia hipotecária ou por alienação fiduciária. Na primeira, a propriedade da casa ou apartamento é do comprador. Caso ele não pague o financiamento, banco pode cobrar a dívida por meio de uma execução judicial. Já no segundo caso, que é a forma mais utilizada nos contratos, a posse do bem é do credor. Na falta de pagamento, ele pode levar o imóvel a leilão.

Para quem vale a pena fazer um financiamento imobiliário?

Qualquer pessoa que se encaixar nos requisitos para um financiamento pode realizá-lo, porém, é importante lembrar que um empréstimo desse tipo representa  um compromisso de longo prazo. Os financiamentos da Caixa, por exemplo, vão de 10 a 35 anos. Na média geral do mercado, variam de 20 a 30 anos. O comprador ainda precisa levar em consideração que terá parte de sua renda mensal comprometida por muito tempo.

Vantagens e desvantagens de financiar um imóvel

O financiamento imobiliário é considerado por muitos planejadores financeiros como uma “boa dívida”  porque representa uma oportunidade de aumento de patrimônio. Mas isso só é verdade se as parcelas couberem no bolso do interessado, caso contrário, o consumidor pode acabar sem dinheiro e sem patrimônio, correndo o risco de ver seu imóvel ir para um leilão.

Outra vantagem, é que o processo de financiamento acaba reduzindo o risco de problemas com o imóvel escolhido, pois a instituição financeira vai analisar a documentação do bem e do vendedor, e os seguros obrigatórios garantem cobertura em caso de falta do devedor ou danos ao objeto do contrato.

Já o prazo pode ser considerado tanto uma vantagem como uma desvantagem. Vantagem porque viabiliza a compra parcelada e dá a oportunidade de compra para aqueles consumidores que não possuem o valor total do imóvel disponível. Por outro lado, pode ser visto como uma desvantagem porque é difícil prever como estará sua renda no futuro e se você terá condições de continuar a realizar os pagamentos.

Mais uma desvantagem clara: o pagamento de juros e outros gastos ligados ao financiamento que acabam encarecendo ainda mais o custo da propriedade.