Centros de compras

Shopping centers se recuperam da pandemia, mas ações e cotas de FIIs do setor ainda sofrem

Se por um lado há retomada da atividade econômica, por outro os ativos do setor amargam quedas que passam dos 20% em 2021

Por  Felipe Alves -

SÃO PAULO – De um lado, os shoppings centers têm reportado aumento de vendas, do fluxo de circulação de pessoas e queda da inadimplência e de vacância. De outro lado, as cotas das ações e dos maiores Fundos Imobiliários (FIIs) do setor amargam quedas que podem passar dos 20% em 2021. Diante disso, a exposição agora ao setor shopping centers pode ser uma oportunidade?

Na expectativa para os resultados do quarto trimestre com vendas de Dia das Crianças, Black Friday e Natal, os grandes centros comerciais de varejo estão otimistas com os futuros resultados do fim deste ano. Essa é a aposta para encerrar 2021 com a “página virada” em relação às restrições da pandemia.

A melhora dos principais indicadores – inclusive com alguns superiores aos registrados pré-pandemia – tem sido o combustível para a positividade do setor. 

Para o especialista em FIIs na Suno Research, Marcos Baroni, considerando que não haja mais restrições relacionadas à pandemia em 2022, a expectativa é de que a demanda reprimida seja grande nos shoppings para o próximo ano. “Os indicadores devem superar o que vimos em 2019”, pontua.

Rafael Sales, CEO da Aliansce Sonae, acredita que o fim do ano terá muito do chamado “figital” – mistura de físico com digital. “É a experiência física melhorada com a experiência do digital. Essa nova tendência é como veremos o desenvolvimento do varejo daqui para a frente”, destaca ele.

“Estamos otimistas com o quarto trimestre, que é quando esperamos maior fluxo de pessoas no fim de ano, com Black Friday e Natal que atraem muita demanda”, pontua Sales.

Somente para a Black Friday, a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) espera um crescimento nominal nas vendas de 19% na comparação com a mesma data de 2020

No mais, os resultados do terceiro trimestre de 2021 das quatro grandes operadoras de shoppings do país listadas na bolsa de valores, Aliansce Sonae (ALSO3), brMalls (BRML3), Iguatemi (IGTA3) e Multiplan (MULT3), mostram que o combo “avanço da vacinação e flexibilização do funcionamento dos comércios” trouxe de volta a confiança do consumidor, impactando positivamente os dados operacionais de todas as empresas.

Mas a dúvida que paira no ar é se a melhora dos números será suficiente para que as ações e os FIIs de shoppings retornem ao patamar pré-pandemia.

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Fundamentos melhores, mas cotas dos FIIs em declínio

Durante a pandemia, as gestoras de shoppings fizeram o dever de casa, reduzindo os passivos, negociando aluguéis e minimizando os impactos das restrições, segundo Gustavo Bertotti, head de renda variável da Messem Investimentos.

“Os fundamentos estão melhores hoje do que antes, mas os papéis continuam caindo ou lateralizando. É uma conta que não fecha”, afirma Bertotti.

Assim, a recomendação é olhar os shoppings para médio a longo prazo. Isso porque a aversão ao risco no mercado doméstico aumentou muito com a alta da inflação, da taxa Selic e dos impactos fiscais.

Baroni destaca que é preciso analisar os shoppings sob duas óticas: o desempenho dos indicadores (de vendas, receitas, NOI) e a cotação dos papéis. Segundo ele, os shoppings têm um modelo de negócios vencedor no Brasil e a pandemia despertou oportunidades para o segmento com o conceito omnichannel.

Apesar do momento de maior risco fiscal, elevação de juros e pressão no varejo, ele lembra que o setor é muito sensível. “O setor de varejo sempre teve esse comportamento. É exagerado na euforia. Ele reage muito rápido”.

Mas as cotas e a distribuição de rendimentos não têm acompanhado os resultados operacionais das empresas. Para Baroni, é preciso ter um entendimento de ciclo de longo prazo e o preço dos FIIs sofre também influência de diversos fatores, como taxa de juros, inflação, projeções e dados do Produto Interno Bruto (PIB), entre outros.

“Você está tendo a oportunidade de comprar esses ativos com desconto patrimonial extremamente generoso”, diz Baroni, acrescentando que, neste momento, o investidor precisa assumir a premissa de horizonte de longo prazo.

Quase 100% dos shoppings abertos

O consenso entre os gestores e operadores de shoppings centers é que a flexibilização das medidas de isolamento da pandemia combinada com a aceleração do processo de vacinação no Brasil têm impulsionado a recuperação do desempenho operacional das empresas.

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Assim, a reabertura das lojas permitiu maior circulação de pessoas e o consequente avanço das receitas dos shoppings ao redor do país.

Na Multiplan, por exemplo, os shoppings operaram por 98,7% do seu horário regular no terceiro trimestre de 2021. O Iguatemi, por sua vez, operou com 100% dos shoppings abertos desde agosto, assim como a brMalls. Aliansce Sonae tinha até o terceiro trimestre só um shopping sem funcionar completamente.

Receitas em alta  

Somadas, Aliansce Sonae (ALSO3), brMalls (BRML3), Iguatemi (IGTA3) e Multiplan (MULT3), as quatro empresas de shoppings listadas na bolsa de valores, registraram receita líquida total de R$ 1,071 bilhão, valor 30% menor do que o R$ 1,55 bilhão do 3TRI20.

O resultado é reflexo especificamente da queda brusca de receita da Multiplan. Mas essa retração ocorreu, principalmente, pela venda do edifício Diamond Tower por R$ 810 milhões, em julho de 2020.

Por outro lado, as outras três empresas registraram alta de receita líquida – entre 16,5% e 47,6% – no terceiro trimestre. Já o NOI (Net Operating Income – receita operacional líquida) de Aliansce Sonae, brMalls e Multiplan no terceiro trimestre de 2021 aumentou mais de 40% em cada uma das empresas no comparativo com 2020.

Receitas, NOI e lucro líquido do 3TRI21 e 3TRI20

Aliansce SonaebrMallsIguatemi Multiplan
Receita líquida 3TRI21R$ 230,5 milhõesR$ 306,6 milhõesR$ 212,1 milhõesR$ 322,2 milhões
Receita líquida 3TRI20R$ 168,4 milhõesR$ 207,7 milhõesR$ 182,1 milhõesR$ 1,02 bilhão
Variação anual+36,8%+47,6%+16,5%-68,5%
NOI 3TRI21R$ 190,8 milhõesR$ 280,0 milhões R$ 287,1 milhões
NOI 3TRI20R$ 129,9 milhõesR$ 183,7 milhõesR$ 204,0 milhões
Variação anual+46,8%+52,4%+40,8%
Resultado líquido 3TRI21+R$ 60,5 milhões+R$ 94,7 milhões – R$ 57,9 milhões+R$ 99,4 milhões
Resultado líquido 3TRI20+R$ 24,1 milhões+R$ 37,5 milhões+ R$ 61,5 milhões+R$ 568,7 milhões
Variação anual+150,5%+152,8%-82,5%

Vendas totais têm altas expressivas

As vendas totais das quatro empresas de shoppings tiveram altas expressivas no comparativo anual. Enquanto Iguatemi reportou a maior alta percentual em vendas totais (82,7%), brMalls registrou o maior valor total em vendas, de R$ 4,27 bilhões.

As vendas de mesmas lojas (SSS) também mostraram sinais positivos em todas as empresas do setor. Se no terceiro trimestre de 2020 todas tinham SSS negativo, o cenário se inverteu no terceiro trimestre de 2021: agora todas têm SSS positivo [veja o quadro abaixo]

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O CEO da Aliansce Sonae, Rafael Sales, destaca o patamar de vendas do 3TRI21 no mesmo nível de 2019 para afirmar que o pior já passou. Agora, ele diz que o foco será cada vez mais na integração entre o digital e o físico.

“A pandemia acelerou o uso do e-commerce. Mas no Brasil houve um salto grande. A experiência fica muito mais completa com experiência do digital e do físico. E os varejistas originalmente do digital estão começando a abrir lojas físicas também”, explica ele.

Melhora na inadimplência e nas taxas de ocupação

Outro dado importante que melhorou expressivamente no último trimestre e que mostra quanto a perspectiva está positiva para o setor de shoppings é a inadimplência, com o número de lojistas devedores caindo drasticamente [veja quadro abaixo].

Enquanto isso, a taxa de ocupação dos espaços dos shoppings também avançou no terceiro trimestre de 2021: Iguatemi (90,7%), Aliansce Sonae (95,8%), brMalls (97,2%) e Multiplan (95,2%).

Segundo José Isaac Peres, presidente Multiplan, muitos lojistas têm procurado a empresa para alugar espaços. O salto na taxa de ocupação do trimestre anterior foi o maior desde 2012. “E deve subir mais ainda neste trimestre, a quase 100%”, afirma.

 

Aliansce Sonae brMalls Iguatemi Multiplan 
Vendas totais 3TRI21R$ 3,42 bilhõesR$ 4,27 bilhõesR$ 3,3 bilhõesR$ 3,74 bilhões
Vendas totais 3TRI20R$ 2,47 bilhõesR$ 2,94 bilhõesR$ 1,82 bilhãoR$ 2,22 bilhões
Variação Anual+38,4%+45%+82,7%+68,3%
Vendas mesmas lojas 3TRI2130,0%37,9%71,1%72,7%
Vendas mesmas lojas 3TRI20-25,1%-32,6%-37,5%

 –

Inadimplência 3TRI211,0%4,8%2,1%3,9%
Inadimplência 3TRI2011,6%7,7%13,4%7,2%

O que esperar das ações de shopping centers?

Com a instabilidade econômica e política é preciso ponderar os investimentos em ações e em FIIs de shoppings. O risco ainda existente do coronavírus, a instabilidade da economia e do consumo, a sensibilidade frente à taxa de juros e a confiança do consumidor são alguns dos pontos de atenção para o segmento.

Dessa forma, assim como muitos outros segmentos da economia, os ativos do setor acumulam prejuízos ao longo de 2021: até 19 de novembro, as ações da Aliansce Sonae (ALSO3) recuam 20% neste ano; da brMalls (BRML3) amargam -10%; de Iguatemi (IGTA3), -6,5%; e de Multiplan -6,1%.

Curto prazo pressionado

Os analistas da XP Maria Fernanda Violatti, Renan Manda e Ronaldo Candiev destacam que os segmentos de shopping centers e de lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após a flexibilização das restrições e funcionamento das atividades, impactando em seus dividendos. Por isso, desde fevereiro, a carteira recomendada para FIIs da XP zerou as posições no segmento de shoppings.

Fabiana Araújo, especialista de fundos imobiliários da Messem Investimentos, afirma que o termômetro para a retomada do setor será agora nas vendas de fim de ano. “Há alguns meses alguns gestores tinham uma visão muito otimista sobre a retomada dos shoppings e das cotas e não vimos esse cenário acontecer. É um cenário que pode se modificar só para 2022”, afirma ela.

Para além dos riscos do setor, os especialistas apontam a discussão dos Precatórios, do Teto de Gastos e das eleições de 2022 como pontos que ainda trarão muita volatilidade ao mercado nos próximos meses. 

Temos inflação e Selic subindo e no mercado secundário o preço desses ativos não retomaram. Eles continuam descontados. Temos bons ativos de shoppings, com alto fluxo de pessoas e vendas, mas que têm sofrido com essa alta de inflação e juros”, destaca Fabiana Araújo.

Para Gustavo Bertotti, head de renda variável da Messem Investimentos, o ponto-chave é a inflação. “Quando a inflação começar a perder força, os juros devem cair e vai contribuir muito para o setor de varejo e shoppings como um todo”, pondera ele.

FIIs de shoppings se desvalorizaram 

Como não poderia ser diferente, tudo isso se reflete no principal índice do setor de FIIs. Na última quinta-feira (19), o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) recuou aos 2.591 pontos – o mais baixo desde maio de 2020.

Enquanto isso, no ano, a retração acumulada chega a 11,02%. E os FIIs de shoppings têm sido a categoria que mais desvalorizara.

Estudo feito pela Economatica, comparando os setores de FIIs, mostra que os fundos de shoppings estão com média de P/VPA (Preço sobre Valor Patrimonial por Ação) de 0,77 e acumulam um Dividend Yield (DY) nos últimos 12 meses de 6,73% – superando apenas os FIIs de lajes corporativas.

SETORP/VPADividend Yield 12 meses
Recebíveis1,0011,07%
Outros0,888,04%
Logística0,857,83%
Shopping0,776,73%
Lages Corporativas0,745,03%

Fonte: Economatica

O que esperar dos FIIs de shopping centers?

Se antes da pandemia os FIIs de shoppings eram praticamente um consenso entre os especialistas, hoje eles dividem opiniões – após seus fechamentos em 2020 e 2021, por conta da pandemia.

A recente retomada dos dados operacionais tem animado as operadoras de shoppings, mas ainda é vista com cautela.

Com um cenário macroeconômico desafiador, com avanço da taxa Selic e riscos fiscais no país, a recomendação é analisar os FIIs de tijolos com cuidado e estudar bem os ativos que compõem os portfólios. Isso porque os shoppings mais bem localizados e mais voltados à alta renda foram os que apresentaram resultados melhores e maior resiliência.

Para Thiago Otuki, economista do Clube FII, o risco para os próximos 12 meses é a volatilidade do mercado. “Shoppings são mais sensíveis caso tenhamos nova recessão, impactando consumo, vendas e menores receitas. Os FIIs de shoppings têm grandes fundamentos, mas a conjuntura não está ajudando”, afirma ele, que mantém cerca de 15% de shoppings em carteira.

Assim como as ações de shoppings, os FIIs do setor também amargam desvalorizações em 2021 que variam de 16% até 26%.

Por outro lado, a taxa de ocupação dos shoppings geridos pelos seis principais fundos do setor registrou em setembro de 2021 valores de 87% a 98%.

Valor da cota*Performance 2021P/VPADY 12 mesesTaxa de ocupação set/2021
VISC11R$ 96,99-16,82%0,835,77%91,7%
MALL11R$ 83,50-19,56%0,807,75%98,0%
XPML11R$ 93,90-19,80%0,905,69%95,3%
HSML11R$ 72,46-23,18%0,766,96%96,7%
FIGS11R$ 49,52-26,11%0,536,10%87,7%
HGBS11R$ 167,20-22,56%0,794,58%93,2%

*Até 18/11/2021

Vale a pena investir em ações de shoppings agora?

O InfoMoney reuniu as recomendações feitas pela XP, Eleven, Inter, Bradesco BBI e Bank of America (BofA) para as empresas de shopping centers na bolsa. Confira abaixo as recomendações e os preços-alvo de cada empresa.

  • Aliansce Sonae (ALSO3)

Recomendações: compra (Inter, Eleven, BofA e Bradesco BBI)

Preço-alvo: R$ 36 (Inter), R$ 33 (BofA), R$ 32 (Eleven) e R$ 39 (Bradesco BBI)

Valor atual: R$ 21,98 (até 18 de novembro)

  • brMalls (BRML3)

Recomendações: neutro (Inter e Bradesco BBI) e compra (XP)

Preço-alvo: R$ 10 (Inter), R$ 13 (XP) e R$ 13,50 (Bradesco BBI)

Valor atual: R$ 8,46 (até 18 de novembro)

  • Iguatemi (IGTA3)

Recomendações: neutra (Inter, BofA e Bradesco BBI) e compra (Eleven)

Preço-alvo: R$ 40 (Inter), R$ 44 (BofA), R$ 43 (Eleven) e R$ 50 (Bradesco BBI)

Valor atual: R$ 33,07 (até 18 de novembro)

  • Multiplan (MULT3)

Recomendações: compra (BofA, XP, Eleven e Bradesco BBI)

Preço-alvo: R$ 29 (BofA), R$ 29,5 (XP), R$ 26 (Eleven) e R$ 32 (Bradesco BBI)

Valor atual: R$ 20,83 (até 18 de novembro)

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