Shopping centers se recuperam da pandemia, mas ações e cotas de FIIs do setor ainda sofrem

Se por um lado há retomada da atividade econômica, por outro os ativos do setor amargam quedas que passam dos 20% em 2021

Felipe Alves

Shopping Center (Pixabay)

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SÃO PAULO – De um lado, os shoppings centers têm reportado aumento de vendas, do fluxo de circulação de pessoas e queda da inadimplência e de vacância. De outro lado, as cotas das ações e dos maiores Fundos Imobiliários (FIIs) do setor amargam quedas que podem passar dos 20% em 2021. Diante disso, a exposição agora ao setor shopping centers pode ser uma oportunidade?

Na expectativa para os resultados do quarto trimestre com vendas de Dia das Crianças, Black Friday e Natal, os grandes centros comerciais de varejo estão otimistas com os futuros resultados do fim deste ano. Essa é a aposta para encerrar 2021 com a “página virada” em relação às restrições da pandemia.

A melhora dos principais indicadores – inclusive com alguns superiores aos registrados pré-pandemia – tem sido o combustível para a positividade do setor. 

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Para o especialista em FIIs na Suno Research, Marcos Baroni, considerando que não haja mais restrições relacionadas à pandemia em 2022, a expectativa é de que a demanda reprimida seja grande nos shoppings para o próximo ano. “Os indicadores devem superar o que vimos em 2019”, pontua.

Rafael Sales, CEO da Aliansce Sonae, acredita que o fim do ano terá muito do chamado “figital” – mistura de físico com digital. “É a experiência física melhorada com a experiência do digital. Essa nova tendência é como veremos o desenvolvimento do varejo daqui para a frente”, destaca ele.

“Estamos otimistas com o quarto trimestre, que é quando esperamos maior fluxo de pessoas no fim de ano, com Black Friday e Natal que atraem muita demanda”, pontua Sales.

Somente para a Black Friday, a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) espera um crescimento nominal nas vendas de 19% na comparação com a mesma data de 2020

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No mais, os resultados do terceiro trimestre de 2021 das quatro grandes operadoras de shoppings do país listadas na bolsa de valores, Aliansce Sonae (ALSO3), brMalls (BRML3), Iguatemi (IGTA3) e Multiplan (MULT3), mostram que o combo “avanço da vacinação e flexibilização do funcionamento dos comércios” trouxe de volta a confiança do consumidor, impactando positivamente os dados operacionais de todas as empresas.

Mas a dúvida que paira no ar é se a melhora dos números será suficiente para que as ações e os FIIs de shoppings retornem ao patamar pré-pandemia.

Fundamentos melhores, mas cotas dos FIIs em declínio

Durante a pandemia, as gestoras de shoppings fizeram o dever de casa, reduzindo os passivos, negociando aluguéis e minimizando os impactos das restrições, segundo Gustavo Bertotti, head de renda variável da Messem Investimentos.

“Os fundamentos estão melhores hoje do que antes, mas os papéis continuam caindo ou lateralizando. É uma conta que não fecha”, afirma Bertotti.

Assim, a recomendação é olhar os shoppings para médio a longo prazo. Isso porque a aversão ao risco no mercado doméstico aumentou muito com a alta da inflação, da taxa Selic e dos impactos fiscais.

Baroni destaca que é preciso analisar os shoppings sob duas óticas: o desempenho dos indicadores (de vendas, receitas, NOI) e a cotação dos papéis. Segundo ele, os shoppings têm um modelo de negócios vencedor no Brasil e a pandemia despertou oportunidades para o segmento com o conceito omnichannel.

Apesar do momento de maior risco fiscal, elevação de juros e pressão no varejo, ele lembra que o setor é muito sensível. “O setor de varejo sempre teve esse comportamento. É exagerado na euforia. Ele reage muito rápido”.

Mas as cotas e a distribuição de rendimentos não têm acompanhado os resultados operacionais das empresas. Para Baroni, é preciso ter um entendimento de ciclo de longo prazo e o preço dos FIIs sofre também influência de diversos fatores, como taxa de juros, inflação, projeções e dados do Produto Interno Bruto (PIB), entre outros.

“Você está tendo a oportunidade de comprar esses ativos com desconto patrimonial extremamente generoso”, diz Baroni, acrescentando que, neste momento, o investidor precisa assumir a premissa de horizonte de longo prazo.

Quase 100% dos shoppings abertos

O consenso entre os gestores e operadores de shoppings centers é que a flexibilização das medidas de isolamento da pandemia combinada com a aceleração do processo de vacinação no Brasil têm impulsionado a recuperação do desempenho operacional das empresas.

Assim, a reabertura das lojas permitiu maior circulação de pessoas e o consequente avanço das receitas dos shoppings ao redor do país.

Na Multiplan, por exemplo, os shoppings operaram por 98,7% do seu horário regular no terceiro trimestre de 2021. O Iguatemi, por sua vez, operou com 100% dos shoppings abertos desde agosto, assim como a brMalls. Aliansce Sonae tinha até o terceiro trimestre só um shopping sem funcionar completamente.

Receitas em alta  

Somadas, Aliansce Sonae (ALSO3), brMalls (BRML3), Iguatemi (IGTA3) e Multiplan (MULT3), as quatro empresas de shoppings listadas na bolsa de valores, registraram receita líquida total de R$ 1,071 bilhão, valor 30% menor do que o R$ 1,55 bilhão do 3TRI20.

O resultado é reflexo especificamente da queda brusca de receita da Multiplan. Mas essa retração ocorreu, principalmente, pela venda do edifício Diamond Tower por R$ 810 milhões, em julho de 2020.

Por outro lado, as outras três empresas registraram alta de receita líquida – entre 16,5% e 47,6% – no terceiro trimestre. Já o NOI (Net Operating Income – receita operacional líquida) de Aliansce Sonae, brMalls e Multiplan no terceiro trimestre de 2021 aumentou mais de 40% em cada uma das empresas no comparativo com 2020.

Receitas, NOI e lucro líquido do 3TRI21 e 3TRI20

Aliansce Sonae brMalls Iguatemi Multiplan
Receita líquida 3TRI21 R$ 230,5 milhões R$ 306,6 milhões R$ 212,1 milhões R$ 322,2 milhões
Receita líquida 3TRI20 R$ 168,4 milhões R$ 207,7 milhões R$ 182,1 milhões R$ 1,02 bilhão
Variação anual +36,8% +47,6% +16,5% -68,5%
NOI 3TRI21 R$ 190,8 milhões R$ 280,0 milhões R$ 287,1 milhões
NOI 3TRI20 R$ 129,9 milhões R$ 183,7 milhões R$ 204,0 milhões
Variação anual +46,8% +52,4% +40,8%
Resultado líquido 3TRI21 +R$ 60,5 milhões +R$ 94,7 milhões – R$ 57,9 milhões +R$ 99,4 milhões
Resultado líquido 3TRI20 +R$ 24,1 milhões +R$ 37,5 milhões + R$ 61,5 milhões +R$ 568,7 milhões
Variação anual +150,5% +152,8% -82,5%

Vendas totais têm altas expressivas

As vendas totais das quatro empresas de shoppings tiveram altas expressivas no comparativo anual. Enquanto Iguatemi reportou a maior alta percentual em vendas totais (82,7%), brMalls registrou o maior valor total em vendas, de R$ 4,27 bilhões.

As vendas de mesmas lojas (SSS) também mostraram sinais positivos em todas as empresas do setor. Se no terceiro trimestre de 2020 todas tinham SSS negativo, o cenário se inverteu no terceiro trimestre de 2021: agora todas têm SSS positivo [veja o quadro abaixo]

O CEO da Aliansce Sonae, Rafael Sales, destaca o patamar de vendas do 3TRI21 no mesmo nível de 2019 para afirmar que o pior já passou. Agora, ele diz que o foco será cada vez mais na integração entre o digital e o físico.

“A pandemia acelerou o uso do e-commerce. Mas no Brasil houve um salto grande. A experiência fica muito mais completa com experiência do digital e do físico. E os varejistas originalmente do digital estão começando a abrir lojas físicas também”, explica ele.

Melhora na inadimplência e nas taxas de ocupação

Outro dado importante que melhorou expressivamente no último trimestre e que mostra quanto a perspectiva está positiva para o setor de shoppings é a inadimplência, com o número de lojistas devedores caindo drasticamente [veja quadro abaixo].

Enquanto isso, a taxa de ocupação dos espaços dos shoppings também avançou no terceiro trimestre de 2021: Iguatemi (90,7%), Aliansce Sonae (95,8%), brMalls (97,2%) e Multiplan (95,2%).

Segundo José Isaac Peres, presidente Multiplan, muitos lojistas têm procurado a empresa para alugar espaços. O salto na taxa de ocupação do trimestre anterior foi o maior desde 2012. “E deve subir mais ainda neste trimestre, a quase 100%”, afirma.

 

Aliansce Sonae  brMalls  Iguatemi  Multiplan 
Vendas totais 3TRI21 R$ 3,42 bilhões R$ 4,27 bilhões R$ 3,3 bilhões R$ 3,74 bilhões
Vendas totais 3TRI20 R$ 2,47 bilhões R$ 2,94 bilhões R$ 1,82 bilhão R$ 2,22 bilhões
Variação Anual +38,4% +45% +82,7% +68,3%
Vendas mesmas lojas 3TRI21 30,0% 37,9% 71,1% 72,7%
Vendas mesmas lojas 3TRI20 -25,1% -32,6% -37,5%

 –

Inadimplência 3TRI21 1,0% 4,8% 2,1% 3,9%
Inadimplência 3TRI20 11,6% 7,7% 13,4% 7,2%

O que esperar das ações de shopping centers?

Com a instabilidade econômica e política é preciso ponderar os investimentos em ações e em FIIs de shoppings. O risco ainda existente do coronavírus, a instabilidade da economia e do consumo, a sensibilidade frente à taxa de juros e a confiança do consumidor são alguns dos pontos de atenção para o segmento.

Dessa forma, assim como muitos outros segmentos da economia, os ativos do setor acumulam prejuízos ao longo de 2021: até 19 de novembro, as ações da Aliansce Sonae (ALSO3) recuam 20% neste ano; da brMalls (BRML3) amargam -10%; de Iguatemi (IGTA3), -6,5%; e de Multiplan -6,1%.

Curto prazo pressionado

Os analistas da XP Maria Fernanda Violatti, Renan Manda e Ronaldo Candiev destacam que os segmentos de shopping centers e de lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após a flexibilização das restrições e funcionamento das atividades, impactando em seus dividendos. Por isso, desde fevereiro, a carteira recomendada para FIIs da XP zerou as posições no segmento de shoppings.

Fabiana Araújo, especialista de fundos imobiliários da Messem Investimentos, afirma que o termômetro para a retomada do setor será agora nas vendas de fim de ano. “Há alguns meses alguns gestores tinham uma visão muito otimista sobre a retomada dos shoppings e das cotas e não vimos esse cenário acontecer. É um cenário que pode se modificar só para 2022”, afirma ela.

Para além dos riscos do setor, os especialistas apontam a discussão dos Precatórios, do Teto de Gastos e das eleições de 2022 como pontos que ainda trarão muita volatilidade ao mercado nos próximos meses. 

Temos inflação e Selic subindo e no mercado secundário o preço desses ativos não retomaram. Eles continuam descontados. Temos bons ativos de shoppings, com alto fluxo de pessoas e vendas, mas que têm sofrido com essa alta de inflação e juros”, destaca Fabiana Araújo.

Para Gustavo Bertotti, head de renda variável da Messem Investimentos, o ponto-chave é a inflação. “Quando a inflação começar a perder força, os juros devem cair e vai contribuir muito para o setor de varejo e shoppings como um todo”, pondera ele.

FIIs de shoppings se desvalorizaram 

Como não poderia ser diferente, tudo isso se reflete no principal índice do setor de FIIs. Na última quinta-feira (19), o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) recuou aos 2.591 pontos – o mais baixo desde maio de 2020.

Enquanto isso, no ano, a retração acumulada chega a 11,02%. E os FIIs de shoppings têm sido a categoria que mais desvalorizara.

Estudo feito pela Economatica, comparando os setores de FIIs, mostra que os fundos de shoppings estão com média de P/VPA (Preço sobre Valor Patrimonial por Ação) de 0,77 e acumulam um Dividend Yield (DY) nos últimos 12 meses de 6,73% – superando apenas os FIIs de lajes corporativas.

SETOR P/VPA Dividend Yield 12 meses
Recebíveis 1,00 11,07%
Outros 0,88 8,04%
Logística 0,85 7,83%
Shopping 0,77 6,73%
Lages Corporativas 0,74 5,03%

Fonte: Economatica

O que esperar dos FIIs de shopping centers?

Se antes da pandemia os FIIs de shoppings eram praticamente um consenso entre os especialistas, hoje eles dividem opiniões – após seus fechamentos em 2020 e 2021, por conta da pandemia.

A recente retomada dos dados operacionais tem animado as operadoras de shoppings, mas ainda é vista com cautela.

Com um cenário macroeconômico desafiador, com avanço da taxa Selic e riscos fiscais no país, a recomendação é analisar os FIIs de tijolos com cuidado e estudar bem os ativos que compõem os portfólios. Isso porque os shoppings mais bem localizados e mais voltados à alta renda foram os que apresentaram resultados melhores e maior resiliência.

Para Thiago Otuki, economista do Clube FII, o risco para os próximos 12 meses é a volatilidade do mercado. “Shoppings são mais sensíveis caso tenhamos nova recessão, impactando consumo, vendas e menores receitas. Os FIIs de shoppings têm grandes fundamentos, mas a conjuntura não está ajudando”, afirma ele, que mantém cerca de 15% de shoppings em carteira.

Assim como as ações de shoppings, os FIIs do setor também amargam desvalorizações em 2021 que variam de 16% até 26%.

Por outro lado, a taxa de ocupação dos shoppings geridos pelos seis principais fundos do setor registrou em setembro de 2021 valores de 87% a 98%.

Valor da cota* Performance 2021 P/VPA DY 12 meses Taxa de ocupação set/2021
VISC11 R$ 96,99 -16,82% 0,83 5,77% 91,7%
MALL11 R$ 83,50 -19,56% 0,80 7,75% 98,0%
XPML11 R$ 93,90 -19,80% 0,90 5,69% 95,3%
HSML11 R$ 72,46 -23,18% 0,76 6,96% 96,7%
FIGS11 R$ 49,52 -26,11% 0,53 6,10% 87,7%
HGBS11 R$ 167,20 -22,56% 0,79 4,58% 93,2%

*Até 18/11/2021

Vale a pena investir em ações de shoppings agora?

O InfoMoney reuniu as recomendações feitas pela XP, Eleven, Inter, Bradesco BBI e Bank of America (BofA) para as empresas de shopping centers na bolsa. Confira abaixo as recomendações e os preços-alvo de cada empresa.

Recomendações: compra (Inter, Eleven, BofA e Bradesco BBI)

Preço-alvo: R$ 36 (Inter), R$ 33 (BofA), R$ 32 (Eleven) e R$ 39 (Bradesco BBI)

Valor atual: R$ 21,98 (até 18 de novembro)

Recomendações: neutro (Inter e Bradesco BBI) e compra (XP)

Preço-alvo: R$ 10 (Inter), R$ 13 (XP) e R$ 13,50 (Bradesco BBI)

Valor atual: R$ 8,46 (até 18 de novembro)

Recomendações: neutra (Inter, BofA e Bradesco BBI) e compra (Eleven)

Preço-alvo: R$ 40 (Inter), R$ 44 (BofA), R$ 43 (Eleven) e R$ 50 (Bradesco BBI)

Valor atual: R$ 33,07 (até 18 de novembro)

Recomendações: compra (BofA, XP, Eleven e Bradesco BBI)

Preço-alvo: R$ 29 (BofA), R$ 29,5 (XP), R$ 26 (Eleven) e R$ 32 (Bradesco BBI)

Valor atual: R$ 20,83 (até 18 de novembro)

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