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O mercado de fundos imobiliários (FIIs) seguiu com viés positivo em setembro, mas a intensidade foi menor em relação a agosto – que permanece como o melhor período do ano para o segmento, até agora. No mês passado, o índice da B3 relativo ao setor (Ifix) apresentou leve alta de 0,5%, fechando em 2.991 pontos. O desempenho ampliou para 6,6% o ganho acumulado em 2022, frente a 5% do Ibovespa.
Da mesma forma que no levantamento anterior, grande parte das corretoras monitoradas pelo InfoMoney fez ajustes pontuais nas carteiras recomendadas de FIIs para outubro. A única exceção foi a Genial Investimentos, que excluiu quatro carteiras e acrescentou duas em sua base de indicações.
No balanço geral das escolhas, a liderança permanece com o Bresco Logística (BRCO11), pela 14ª vez consecutiva, com os mesmos oitos apontamentos.
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Houve mudanças, no entanto, nos demais destaques. A vice-liderança passa a ser ocupada pelo Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), que ganhou uma indicação e subiu para seis – ao contrário do CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), que saiu de um dos portfólios e pulou para a terceira posição, contabilizando cinco recomendações.
Cinco também é o número de citações alcançado pelo CSHG Renda Urbana (HGRU11), a novidade do mês, tendo registrado uma estreia no período. A carteira tomou o lugar do BTG Pactual Logística (BTLG11), que foi substituído por uma corretora e acabou de fora da lista dos mais lembrados.
A relação se encerra, mais uma vez, com o Capitânia Securities II (CPTS11), que se manteve com quatro indicações e ficou na dianteira dos fundos na mesma condição, pelo critério de desempate.
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Em termos de cenário macroeconômico, o BTG Pactual lembra que o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central anunciou no mês passado a manutenção da taxa básica de juros (Selic) em 13,75% ao ano, após 12 altas consecutivas.
Para o banco, os sinais de arrefecimento dos problemas nas cadeias globais de suprimento e a queda das commodities têm sugerido que o pior da pressão inflacionária de bens pode ter ficado para trás. “Contudo, os sinais de recuperação na atividade econômica podem se contrapor a esse efeito”, pondera.
Todos os meses, o InfoMoney traz os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.
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Veja a seguir os produtos preferidos para outubro, o número de apontamentos e a rentabilidade de cada papel em setembro, no acumulado do ano e nos últimos 12 meses:
| Ticker | Fundo | Segmento | Recomendações | Retorno em setembro (%) | Retorno em 2022 (%) | Retorno em 12 meses (%) |
| BRCO11 | Bresco Logística | Logística | 8 | 0,18 | 11,42 | 19,1 |
| KNCR11 | Kinea Rendimentos Imobiliários | Recebíveis | 6 | 0,69 | 9,78 | 17,17 |
| HGCR11 | CSHG Recebíveis Imobiliários | Recebíveis | 5 | 1,83 | 9,26 | 10,76 |
| HGRU11 | CSHG Renda Urbana | Híbrido | 5 | 1,8 | 16,71 | 24,54 |
| CPTS11 | Capitânia Securities II | Recebíveis | 4 | 3,45 | 5,89 | 6,98 |
| Ifix | — | — | — | 0,5 | 6,6 | 10,5 |
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander e Rico). Obs.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação do dia 30/09/2022.
Bresco Logística (BRCO11)
Presente em oito das dez carteiras pesquisadas, o fundo segue como o mais recomendado pelos especialistas.
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Em relatório, a BB Investimentos relembra que o segmento de logística foi um dos beneficiados com a nova dinâmica social imposta pela Covid-19, que acabou impulsionando o comércio eletrônico.
“Percebe-se um grande esforço das empresas de varejo em entregar as mercadorias no menor prazo possível para os consumidores e, para tanto, os imóveis logísticos de última milha (last mile) vêm ganhando cada vez mais destaque”, diz a corretora, ressaltando que 73% dos ativos do BRCO11 são propriedades com essa característica.
Para outubro, o fundo manteve o patamar de distribuição de dividendos aos cotistas em cerca de R$ 11,4 milhões, o que equivale a R$ 0,70 por cota, diz a instituição. O montante equivale a uma taxa de retorno (dividend yield) anualizado de cerca de 8,4%, com base no preço de mercado, calcula o BB.
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Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
O fundo foi incluído pela Genial Investimentos no rol de recomendações para o mês e, com isso, assumiu o segundo lugar no ranking geral, com seis escolhas.
“A recomendação desse FII se baseia no fato de ser um dos poucos fundos de recebíveis com indexação ao CDI e, nesse momento de taxa de juros elevadas, o fundo tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos”, afirma a Genial.
Segundo a instituição, a carteira conta também com um portfólio pulverizado de crédito com “bons devedores”, relação que inclui nomes como Brookfield, JHSF e Iguatemi.
A corretora observa ainda que, atualmente, o KNCR11 possui 109,9% de seu patrimônio líquido (PL) alocado em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), exposição essa que é possível pelo uso de instrumentos de alavancagem – endividamento. O volume de recursos em caixa equivale a 3,5% do PL.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
Outro fundo incluído pela Genial em outubro, o HGRU11 alcançou cinco recomendações e figura como novidade na lista de destaques do período.
A corretora justifica sua escolha pela exposição do produto ao segmento de varejo e pelo movimento feito de venda dos imóveis por parte da gestão, como forma de obter ganhos de capital a serem distribuídos aos cotistas. Cita também a decisão de constituir reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar.
Outro aspecto destacado pela instituição é a expectativa de que os imóveis do CSHG Renda Urbana possam ter uma reavaliação positiva próxima à inflação do período.
O patrimônio do fundo é composto por ativos voltados para o varejo alimentício, vestuário e educação, localizados principalmente nas regiões Sul e Sudeste do país, com menor exposição ao Nordeste
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CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
O fundo foi substituído nas revisões feitas pela Genial, mas permanece em outras cinco carteiras indicadas no mês, uma delas a do BTG.
O banco afirma que o objetivo do FII é investir em CRIs com perfis de risco distintos, buscando performance superior à do mercado. A lista de devedores traz empresas como JSL, Ford, Iguatemi, São Carlos e Hilton Jardim.
“Em termos de garantias, a parte majoritária da carteira de crédito está localizada nas regiões Sudeste e Sul, sendo São Paulo o estado com maior concentração.”
Atualmente, diz o BTG, o CSHG Recebíveis conta com um índice LTV (loan to value) abaixo de 50%, o que, na prática, indica que os ativos investidos possuem garantias superiores a duas vezes o valor da dívida, mitigando os riscos de inadimplência.
“Em termos de alocação, a carteira do fundo apresenta um mix de papéis indexados ao CDI e à inflação, o que permite à gestão maior flexibilidade para alocar em diferentes operações”, comenta a instituição.
Capitânia Securities II (CPTS11)
O Capitânia segue com quatro apontamentos por parte dos analistas e completa a relação de destaques de outubro.
Conforme o BTG, a recomendação do fundo está baseada nos seguintes pontos: carteira de crédito pulverizada; gestão ativa, com grande capacidade de geração de lucros adicionais via ganhos de capital; garantias robustas; devedores com bom risco de crédito; e exposição a outros FIIs – o que reduz o risco de queda na distribuição de proventos diante de um movimento de recuo dos juros e da inflação.
O banco lembra que o Capitânia é um fundo de recebíveis com exposição a papéis de alta qualidade, em sua maioria, e que também investe em cotas de fundos imobiliários, principalmente em fundos de CRIs.
O que observar em outubro
A interrupção do ciclo de alta da Selic, ocorrida há cerca de duas semanas, era ansiosamente aguardada por diversos setores, entre eles o imobiliário.
Outra boa notícia foi o IPCA-15 de setembro, que ficou negativo em 0,37%, representando a segunda deflação consecutiva, visto que havia recuado 0,73% em agosto. Em 2022, o IPCA-15 acumula aumento de 4,63%. O IPCA fechado do período será divulgado dia 11 de outubro.
Já o IGP-M, conhecido como “inflação do aluguel”, também caiu no mês passado: 0,95%, após variação negativa de 0,70% no período imediatamente anterior. Com o resultado, a alta acumulada no ano ficou um pouco menor, em 6,61%.
Outro referencial importante é o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M), que ficou praticamente estável em setembro, com alta residual de 0,10%, inferior ao aumento de 0,33% visto em agosto. A variação em nove meses está positiva em 8,91%.
