Crédito imobiliário: por que a BRZ entrou no mercado de FIDCs?

A caderneta de poupança, principal fonte de recursos para o financiamento imobiliário no Brasil, perdeu mais de R$ 30 bilhões apenas no primeiro semestre de 2026, segundo relatório do Banco Central. Embora ainda responda por cerca de 30% do financiamento do setor, a modalidade vem perdendo espaço há 11 semestres consecutivos.

Ao mesmo tempo, a construção civil mantém o ritmo de expansão, especialmente nos segmentos popular e de alta renda. É nesse descompasso entre a menor disponibilidade de recursos da poupança e o avanço dos empreendimentos que o mercado de capitais ganha relevância.

“É nisso que o mercado de capitais entra”, afirma Ricardo Propheta, CEO e sócio-fundador da BRZ Investimentos. “Os FIDCs vão ter um papel cada vez mais relevante no financiamento do real estate no Brasil.”

Baixe agora!

Na edição 192 do Outliers InfoMoney, apresentada por Clara Sodré e Fabiano Cintra, Propheta explica por que a BRZ — gestora independente com mais de 20 anos de história e R$ 4,1 bilhões em ativos sob gestão — decidiu lançar seu primeiro FIDC imobiliário. A iniciativa reforça a aposta da casa em crédito privado, classe que já representa 60% de seu patrimônio sob gestão.

O atual cenário macroeconômico cria, ao mesmo tempo, oportunidades e riscos para os FIDCs. De um lado, os juros elevados encarecem o crédito bancário e ampliam a demanda por alternativas de financiamento estruturado. De outro, o aumento da inadimplência exige maior rigor na seleção e na análise das operações.

“Existem ótimas oportunidades, mas, para aproveitá-las, é preciso muita análise e muita disciplina”, afirma Propheta. “É isso que diferencia as gestoras especializadas em crédito daquelas que não têm essa atividade em seu DNA.”

Prédios sobem enquanto a poupança cai

Para Propheta, a queda da poupança não é um fenômeno conjuntural, ligado apenas ao momento de juros elevados. É estrutural, e decorre de um investidor brasileiro cada vez mais educado financeiramente. “Investir em poupança é fruto de falta de conhecimento. Cada vez mais a gente vê o investidor pessoa física com mais acesso a produtos e melhor assessorado. Essa assimetria de conhecimento tem diminuído”, afirma.

A BRZ mira o espaço deixado por bancos e poupança: financiamento intermediário, início de obras e crédito pré-plano empresarial, tanto em empreendimentos de alta renda quanto dentro do Minha Casa Minha Vida.

• Veja mais: Brasileiro volta a colocar dinheiro na poupança — e a ter “prejuízo”; veja de quanto
• E também: Quem está fugindo da poupança em 2026? Não são as contas mais gordas

“O MCVM é o maior programa habitacional da história do Brasil. Começou com habitação popular e hoje alcança a classe média”, afirma Propheta. “Deixou de ser uma política de governo para se tornar uma política de Estado, que vai continuar independentemente de quem ganhar a eleição.”

BRZ cresceu com o crédito privado

A BRZ nasceu em 2005, de um spin-off de áreas da GP Investments. Pioneira na indústria de FIDCs no Brasil, estruturou seu primeiro fundo de crédito em 2007. Desde então, já distribuiu mais de 45 fundos estruturados, alguns em atividade há mais de 16 anos, e investiu cerca de R$ 10 bilhões. Hoje, o patrimônio da gestora é distribuído entre mais de 30 fundos: R$ 2,5 bilhões em crédito privado e R$ 1,6 bilhão em private equity, com forte atuação também em infraestrutura.

“A BRZ sempre teve como pilares fundamentais o crédito privado e o private equity em infraestrutura”, afirma Propheta. “O que une essas competências é visão de longo prazo, análises profundas, estruturações complexas.” É essa mesma lógica que orienta a entrada da gestora no real estate – um mercado maduro no Brasil, mas recente para a casa.

Sobre o crescimento do mercado de FIDCs como um todo – que já ultrapassa R$ 700 bilhões em patrimônio líquido e cresceu R$ 100 bilhões apenas no ano passado –, Propheta não tem dúvidas: “A gente está passando por uma mudança estrutural que não deve terminar tão cedo.”

• Veja mais: Crescimento dos FIDCs é só “ponta do iceberg”, dizem gestores
• E também: Crédito estruturado ganha espaço e FIDCs devem se popularizar, dizem gestores

Um motivo para o crescimento estrutural dos FIDCs, segundo o CEO da BRZ, está na concentração do crédito bancário brasileiro em poucos bancos, que priorizam operações maiores e mais simples. “O mercado dos FIDCs entra para viabilizar o crédito para pequenas e médias empresas de uma forma muito mais pulverizada e muito mais tailor-made para cada necessidade”, afirma.

Cuidado: nem toda garantia de crédito funciona

O Brasil tem uma taxa de recuperação de crédito de apenas 18%, contra uma média mundial acima de 37% – enquanto a Colômbia chega a 70%. Para Propheta, isso exige cautela redobrada na seleção de garantias.

Existe um risco recorrente na recuperação de crédito: imóveis dados em alienação fiduciária podem perder o status de garantia real se, numa recuperação judicial, a empresa alegar que o bem é operacional e essencial à continuidade do negócio.

No crédito imobiliário, a BRZ trabalha com múltiplas camadas de proteção. Uma delas é a estruturação em tranches, com cotas subordinada e mezanino amortecendo eventuais perdas antes de atingir o investidor sênior.

Mas a principal é zelar pela viabilidade econômica do negócio. A empresa chegou a pedir mais vagas de garagem em um projeto residencial no Itaim, em São Paulo, antes de aprovar um financiamento.

“A gente não deve buscar operações de crédito baseadas na execução da garantia. A garantia é o plano D”, afirma Propheta. “Pensamos primeiro na viabilidade de aquele crédito ser pago, com boa margem de segurança.”

Qualidade dos FIDCs protege investidor

Diferentemente de um fundo de ações, em que a diferenciação está sobretudo na capacidade de seleção do gestor, os fundos de investimento em direitos creditórios (FIDCs) exigem um processo de construção muito mais complexo.

É nisso, segundo Propheta, que muitos novos entrantes falham: “A construção de um FIDC é absolutamente fundamental, e muitas vezes negligenciada pela indústria.” Para ele, definir critérios de elegibilidade, políticas de diversificação e parâmetros de risco antes do fundo começar a operar é um trabalho intensivo – e difícil de mudar depois.

• Veja mais: Mercado de crédito está mais arriscado, mas há oportunidades, observa gestor da XP
• E também: FIDCs ganham força e prometem mudar o mercado de crédito no Brasil

A disciplina, segundo Propheta, é o segundo pilar. Ele cita o exemplo de um FIDC de crédito consignado público que a BRZ estruturava durante a pandemia: com a Selic em 2%, os originadores pressionaram a gestora para aceitar taxas de cessão mais baixas.

A BRZ recusou. “A gente ficou com um produto pequeno, a receita foi muito menor do que poderia ter sido. Mas, quando você olha em retrospecto, aquele produto foi muito bem-sucedido”, diz. “A gente não faz questão de ter os maiores produtos da indústria. A gente faz questão de ter os melhores.”