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O mercado de fundos imobiliários vive atualmente a expectativa de início da redução dos juros no País, considerado o gatilho para a recuperação do segmento. Mas já há investidores se antecipando ao possível corte, como é o caso de Eduardo Mira, mais conhecido como Professor Mira.
“Nos últimos meses, gastei toda a minha reserva de oportunidades comprando fundos imobiliários”, revela o analista, que conta com mais de 600 mil seguidores nas redes sociais.
Ele falou sobre o tema na edição desta terça-feira (6) do Liga de FIIs, programa produzido pelo InfoMoney e apresentado por Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, jornalista do InfoMoney.
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Nos últimos anos, boa parte dos fundos imobiliários foi afetada pelas restrições impostas pela pandemia da Covid-19, especialmente nos segmentos de shopping e escritório – que perderam receita com a redução na circulação de pessoas.
O ciclo de alta da taxa básica de juros, a Selic, que subiu de 2% no início de 2021 para os atuais 13,75% ao ano, também reduziu a atratividade dessa classe de ativo.
Quanto mais elevado o indicador, mais rentável se torna a renda fixa, que atrai investidores da renda variável – inclusive dos FIIs. O movimento colabora com a desvalorização das cotas dos fundos, especialmente os de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis.
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Diante do cenário, muitos fundos tiveram de reduzir dividendos, perderam atratividade e valor na Bolsa. Até hoje, a maior parte dos FIIs ainda é negociada abaixo do valor patrimonial – espécie de valor justo da carteira.
Mesmo com a recente valorização das cotas nos últimos meses – cerca de 9% –, alguns segmentos de FIIs seguem negociando com desconto que chega a quase 30%, de acordo com levantamento do Clube FII divulgado no mês passado.
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Questionado se é o momento de investir em fundos imobiliários, Professor Mira é enfático:
“O mercado tem se recuperado bem nas últimas semanas, mas ainda é uma boa hora para investir em fundos imobiliários”, diz o especialista em investimentos. “O mercado oferece um potencial de alta de aproximadamente 30%”, calcula Mira, que toma como base a máxima histórica do Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – registrado em 2019.
No melhor estilo skin in the game (algo como “arriscando a própria pele”), Mira diz que tem investido tudo o que pode em fundos imobiliários.
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“Coloquei cerca de R$ 1 milhão em fundos imobiliários nos últimos meses”, detalha. “Estou só esperando entrar mais recursos para comprar mais FIIs”, diz ele, reforçando ter usado toda a reserva de oportunidade nos últimos aportes.
Não é preciso ter R$ 1 milhão para investir em FIIs. Pelo contrário…
Uma das principais características dos FIIs é ser acessível inclusive para quem não tem muito capital para investir no mercado imobiliário. Atualmente, é possível ingressar neste setor com menos de R$ 10.
Levantamento do InfoMoney com dados da Economatica, plataforma de informações financeiras, listou 16 FIIs com cotas custando menos de R$ 10 – considerando apenas as carteiras mais negociadas na Bolsa e incluídas no Ifix.
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Os últimos aportes do Professor Mira, por exemplo, tiveram como destino fundos que estão na lista dos mais acessíveis do mercado, como o Vinci Imóveis Urbanos (VIUR11) e Guardian Logística (GALG11).
“Investi cerca de R$ 250 mil em cada um desses fundos”, calcula o especialista, que mantém uma carteira pública só com fundos que custam abaixo de R$ 10. “O que eu recomendo, eu também compro”, reforça o analista – que só pode se posicionar nos ativos 10 dias após a recomendação.
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Ele pondera que a atual janela de oportunidade no mercado de FIIs se refere principalmente à possibilidade de ganho de capital com a valorização das cotas. No entanto, ele explica que o objetivo principal do investidor de fundos imobiliários deve ser a geração de renda passiva – uma das principais características do produto.
Confira a entrevista completa do Professor Mira na edição desta semana do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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