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Após valorização de 3,5% em abril, o índice de fundos imobiliários da B3 (Ifix) apresentou ganho ainda maior em maio, de 5,4%, superando levemente o patamar de 3 mil pontos. No acumulado do ano, o indicador agora está positivo em 5%, ante perda de 1,3% do Ibovespa.
Diante da melhora nas expectativas do segmento, amparadas em uma possível queda dos juros, os analistas optaram por promover poucas mudanças nas carteiras recomendadas de fundos imobiliários para junho. Foram apenas cinco trocas de FIIs, menos da metade do que ocorreu no mês passado.
Apesar das poucas alterações, duas delas tiveram como alvo o BTG Pactual Logística (BTLG11), que ingressou em dois portfólios e passou a fazer parte da lista de destaques, com um total de seis apontamentos. O produto tomou o lugar do VBI Prime Properties (PVBI11) nos critérios de desempate.
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Nas demais posições do ranking, sem novidades. O CSHG Renda Urbana (HGRU11) permanece com sete recomendações e, pelo segundo mês consecutivo, divide a liderança com o Bresco Logística (BRCO11), que antes reinava sozinho.
Na sequência, figuram o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) e o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), empatados com seis indicações.
Confira as análises sobre cada FII:
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- Bresco Logística (BRCO11)
- CSHG Renda Urbana (HGRU11)
- CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
- Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
- BTG Pactual Logística (BTLG11)
De maneira geral, o horizonte de possível corte nos juros continuou favorecendo os fundos de tijolo, comenta a BB Investimentos. Segundo a instituição, tal perspectiva favoreceu inclusive os fundos de papel, principalmente aqueles com perfil de risco mais elevado, que tiveram forte recuperação em maio, após dois meses de quedas expressivas.
Todos os meses, o InfoMoney traz os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.
Confira a seguir os produtos preferidos para junho, o número de apontamentos e a rentabilidade de cada papel em maio, no acumulado de 2023 e nos últimos 12 meses:
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| Ticker | Fundo | Segmento | Recomendações | Retorno em maio (%) | Retorno em 2023 (%) | Retorno em 12 meses (%) |
| BRCO11 | Bresco Logística | Logística | 7 | 11,77 | 19,46 | 23,31 |
| HGRU11 | CSHG Renda Urbana | Híbrido | 7 | 2,67 | 7,29 | 16,41 |
| HGCR11 | CSHG Recebíveis Imobiliários | Recebíveis | 6 | 1,68 | 7,68 | 12,47 |
| KNCR11 | Kinea Rendimentos Imobiliários | Recebíveis | 6 | -0,77 | 2,21 | 6,46 |
| BTLG11 | BTG Pactual Logística | Logística | 6 | 2,99 | 1,89 | 6,46 |
| IFIX | * | * | * | 5,43 | 5,10 | 6,84 |
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander e Rico). Obs.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação do dia 31/05/2023.
BTG Pactual Logística (BTLG11)
Com duas estreias no mês, o produto é a única novidade na lista dos mais indicados por analistas, totalizando seis escolhas. “Acreditamos nos fundamentos do setor e gostamos da resiliência que tem apresentado o fundo”, diz a Guide Investimentos.
“Nessa perspectiva, enxergamos o BTLG como um dos melhores nomes para estar posicionado, visto sua capacidade de alocação e o potencial upside [valorização] de ativos do portfólio, como o desenvolvimento em SBC, antigo galpão da Ford.”
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A corretora lembra que o BTLG11 possui 21 galpões, localizados principalmente no Sudeste, com maior exposição ao segmento alimentício. Segundo a Guide, o fundo conta com 52% dos seus contratos “atípicos” e com inquilinos de grande relevância nacional e baixo risco, como BRF, Femsa, Itambé e Natura.
Contratos atípicos de aluguel são acordos com termos diferenciados, que costumam ter prazo maior e, normalmente, oferecem risco menor de vacância e maior previsibilidade de receita.
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Bresco Logística (BRCO11)
O fundo permanece no topo do ranking, ao lado do CSHG Renda Urbana (HGRU11), ambos com sete indicações em junho.
No mês passado, o BRCO11 fez um importante anúncio ao mercado: a venda do imóvel Bresco São Paulo, antigo CD-06, que era alvo de disputa judicial com o Grupo Pão de Açúcar. A desavença envolvia a reclamação de multas não pagas por rescisão antecipada de contrato.
“O galpão era o principal ponto de desconforto do BRCO11, pois era responsável por toda a vacância física e pela queda recente nos proventos”, lembra o Itaú BBA, em relatório.
O ativo foi alienado por R$ 325 milhões, dos quais R$ 55 milhões serão recebidos à vista e R$ 270 milhões em 48 parcelas mensais e sucessivas de R$ 5,6 milhões, corrigidas pelo CDI.
Segundo o fato relevante, a transação proporcionou um lucro imobiliário, sem considerar a correção das parcelas, de quase R$ 143 milhões, que será reconhecido proporcionalmente, conforme o cronograma de recebimentos.
Com a venda, o BRCO11 anunciou uma distribuição extraordinária de rendimentos, no valor de R$ 9,1 milhões, equivalentes a R$ 0,62 por cota – mesmo patamar que vinha sendo pago de forma recorrente pelo fundo, conforme análise da BB Investimentos.
“Para o mês de junho, o fundo anunciou também a elevação do patamar de distribuição para R$ 0,78 por cota, o que equivale a um yield [retorno] anualizado de cerca de 8,3%, com base na cota a mercado”, diz a instituição.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
O produto também sustentou as sete recomendações recebidas em maio. “Avaliamos que o fundo detém bons ativos, com contratos de aluguel a preços favoráveis e prazos longos, trazendo boa previsibilidade para as receitas”, diz Maria Fernanda Violatti, analista da XP e uma das responsáveis pelo relatório da Rico.
“Acreditamos também que a gestora vem obtendo sucesso com seu processo de reciclagem do portfólio, conseguindo negociar bons preços para seus ativos.”
Ela lembra que o HGRU11 é um fundo híbrido, com alocações em ativos de varejo, incluindo os segmentos de supermercados (46,2% da receita contratada), vestuário (18,2%) e educacional (32,6%).
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CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
O HGCR11 permanece em seis carteiras recomendadas para junho. Em sua análise, o BTG Pactual lembra que fundo está no mercado há mais de dez anos, possuindo um longo histórico de geração de resultados.
Seus devedores incluem grandes companhias, como Almeida Junior, JSL, Ford, Creditas, Iguatemi, São Carlos e Hilton Jardim. Em termos de garantias, a maior parte da carteira de crédito está localizada nas regiões Sudeste e Sul, sendo São Paulo o estado com maior concentração, destaca o banco.
A instituição observa ainda que o produto conta com um indicador LTV (do inglês loan to value) abaixo de 50%, o que, na prática, indica que os ativos investidos possuem garantias superiores a duas vezes o valor da dívida, mitigando os riscos de inadimplência.
“Em termos de alocação, a carteira do fundo apresenta um mix de papéis indexados ao CDI e à inflação, o que permite à gestão maior flexibilidade para alocar em diferentes operações.”
Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
Também com seis apontamentos, o fundo fecha a lista dos mais citados no mês. Em relatório, o BTG informa ter reduzido o peso relativo do produto em sua carteira recomendada para junho, de 19% para 15%. A mesma decisão foi tomada pela Rico, que ajustou de 20% para 10% a alocação indicada.
“Apesar de termos reduzido a exposição, acreditamos que o fundo está posicionado com um portfólio que deve proporcionar níveis ainda favoráveis de rendimentos durante o atual período de altas taxas de juros, com patamar relativamente menor de risco de crédito e risco de mercado quando comparado aos seus pares”, explica a Rico.
A corretora detalha que o portfólio indexado ao CDI do KNCR11 tem yield médio de 2,51%, com prazo médio de 5,7 anos, enquanto a pequena parte da carteira indexada ao IPCA tem yield médio de 10,82% e prazo médio de 3,9 anos.
“O fundo é, portanto, majoritariamente alocado em títulos pós-fixados, e tende a se beneficiar com o momento atual de taxas de juros no final do ciclo de alta e inflação em tendência de queda.”
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O que observar em junho
O IBGE divulga na quarta-feira (7) a variação do IPCA (índice oficial de inflação do país) relativa a maio.
A prévia do indicador (IPCA-15) mostrou alta de 0,51% no mês passado, levemente abaixo da taxa verificada em abril (0,57%). No acumulado de 12 meses, a oscilação é positiva em 4,07%.
No caso do IGP-M, que ainda corrige muitos contratos de aluguel, a variação foi novamente negativa, em 1,84%, após queda de 0,95% em maio. Em 12 meses, o resultado aponta baixa de 4,47%.
Em relação ao Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M), também bastante observado pelo mercado, houve novo aumento em maio, de 0,40%, frente a 0,23% em abril. O resultado em 12 meses revela variação positiva de 6,32%.
