Financiou imóvel com juros altos e a Selic está caindo? Portabilidade de crédito é opção

A queda na taxa básica de juros no Brasil pode ajudar quem contratou um financiamento imobiliário enquanto os juros estavam mais altos. Nestes casos, a forma de redução de taxas é a portabilidade de crédito.

“A portabilidade de crédito é a transferência da dívida de uma instituição para outra, que ofereça melhores condições”, explica Raphael de Castro Almeida, CEO da Atual Empreendimentos Imobiliários.

No procedimento, regulado pela Resolução do Conselho Monetário Nacional 5.057 de 2022, o cliente transfere sua dívida de um banco ou financeira para outra, que ofereça uma taxa de juros menor, um sistema de amortização melhor ou até mais prazo – este último após a dívida ser efetivamente transferida para a nova instituição, a depender da negociação.

Os bancos, por sua vez, são obrigados a aceitar a transferência da dívida se essa for a vontade do cliente, explica Luis Felipe Ferrari, sócio do Goulart Penteado Advogados. “O consumidor tem o direito de alterar o credor do crédito imobiliário quantas vezes desejar, desde que o trâmite obedeça às as regras exigidas pelo Banco Central”, explica.

Como pedir a portabilidade de crédito?

Para requerer a portabilidade, o tomador do crédito deve primeiro consultar as condições de financiamento em outros bancos. Com a proposta em mãos, deve se direcionar ao banco de origem, que retém a dívida original, e fazer o pedido formal de portabilidade, para que a instituição atual passe todas as informações ao novo prestador e conclua o negócio.

“O poder de barganha do cliente nessa situação é grande. Não é do interesse do banco de origem que esse crédito seja transferido para outra instituição, então é comum que ele cubra as melhores condições ofertadas pelo concorrente – aí fica a critério do cliente”, explica Alberto Ajzental, coordenador do curso de mercado imobiliário da Fundação Getulio Vargas (FGV).

Devo pedir portabilidade do meu financiamento agora?

Apesar dos cortes na Selic, a taxa básica de juros brasileira, que caiu 2,5 pontos percentuais desde agosto de 2023, para 11,25%, especialistas ouvidos por InfoMoney recomendam esperar pelo menos até o segundo semestre de 2024 para pedir a portabilidade do seu financiamento, a fim de encontrar condições melhores no mercado.

A projeção do último boletim Focus é que a Selic caia para 9% até o fim do ano, mas isso não significa que os juros do financiamento imobiliário atinjam esse patamar no mesmo período, já que reduções ou elevações na Selic levam de seis a nove meses para impactarem o custo do crédito.

Na atualização mais recente do Banco Central, as taxas de juros aplicadas em financiamentos imobiliários com taxas reguladas estão entre 10,87% ao ano e 13,93% ao ano, correspondendo a Caixa e Santander Brasil, respectivamente.

“A taxa de financiamento imobiliário é a que mais guarda relação com a Selic, então naturalmente o movimento para baixo ocorrer já demora. Hoje isso se soma ao esvaziamento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que alimenta grande parte dos financiamentos de imóveis, deixando os bancos ainda mais rígidos na concessão de crédito e atrasando ainda mais potenciais diminuições nas taxas”, pontua Ajzental

Os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos da poupança ao SBPE. Esse sistema cobre até 80% de imóveis de até R$ 1,5 milhão, com juros limitados a 12% ao ano, o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A modalidade tem risco historicamente baixo de inadimplência porque as prestações são limitadas a 30% da renda do mutuário. Ainda assim, o SPBE tem sofrido com a retirada sistemática de recursos da caderneta da poupança. Em janeiro, os investidores retiraram da poupança R$ 20,1 bilhões a mais do que depositaram. Isso após três anos seguidos de saques. A aplicação perdeu R$ 103,2 bilhões em 2022 e R$ 87,8 bilhões em 2023.

Além disso, a portabilidade de crédito implica em gastos. O devedor deverá arcar com o pagamento da tarifa de avaliação do imóvel, tradicionalmente exigida pela instituição que vai receber o financiamento e, após a contratação do crédito, o custo de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Por isso, em se tratando de financiamento de imóveis, não faz sentido a realização de várias portabilidades da dívida.

“Com isso, é importante que o consumidor analise bem o cenário, para se certificar que, mesmo com os custos envolvidos, a nova condição irá resultar em maior economia”, pontua Ferrari.

O que disseram os bancos?

A Caixa Econômica Federal informou ao InfoMoney que a portabilidade de um financiamento para o banco implica em análise de crédito, avaliação do imóvel e concordância com os termos do novo financiamento. É possível fazer uma simulação direto no site da Caixa.

O Banco do Brasil também informou que dispõe da medida que permite a transferência de empréstimos de outras instituições financeiras para o banco com as mesmas condições de saldo devedor e prazo, além da opção de mudar o sistema de amortização.

Santander Brasil negou pedidos de informação e Itaú Unibanco e Bradesco não responderam a solicitação da reportagem.

Adicionalmente, os bancos informaram que contam com plataformas de renegociação de dívidas contratadas pelos seus clientes – disponíveis no aplicativo Habitação CAIXA e no App BB ou no internet banking do banco. Mas essa é uma situação diferente da portabilidade. “Na renegociação da dívida, o mais comum é o cliente estar em uma situação difícil, com uma emergência ou tendo perdido sua fonte de renda. Aqui o cliente não tem o mesmo poder de barganha do que na situação da portabilidade”, explica Ajzental.

“As instituições credoras não são obrigadas a fazer esse tipo de renegociação, mas podem ter interesse em manter o cliente e evitar a inadimplência. Por isso, é importante negociar de forma cordial e honesta, mostrando que você tem condições de honrar o compromisso, mas que precisa de uma revisão dos termos do contrato”, complementa Raphael de Castro Almeida, CEO da Atual Empreendimentos Imobiliários.