Por que a recuperação do mercado imobiliário será mais lenta em 2024?

Explicação recai na queda de participação da poupança na formação do crédito e na lenta redução dos juros

Anna França

Ilustração sobre imóvel (Pixabay)

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Mesmo com queda dos juros, inflação sob controle e desemprego menor, o mercado imobiliário não deve reagir tão rapidamente. Depois dos desafios de 2022, com inflação e juros altos, e a lenta retomada em 2023, os analistas ouvidos pelo Infomoney acreditam que em 2024 a recuperação será lenta. Isso porque os bancos devem continuar seletivos na concessão de crédito. Especialmente diante da morosa queda dos juros somada à forte redução dos depósitos em poupança nos últimos meses.

Investimento mais popular no Brasil, a poupança sempre forneceu boa parte dos recursos para os bancos a custo baixo. Já chegou a representar 70% dos valores disponíveis e hoje não chega a 40%. Em 2023, pelo terceiro ano seguido, o saldo das cadernetas de poupança caiu, em um cenário de juros e endividamento ainda altos no país. As saídas superaram as entradas em R$ 87,82 bilhões, de acordo com relatório divulgado pelo Banco Central (BC).

Conforme analistas, os juros altos obrigaram o pequeno investidor a buscar alternativas mais rentáveis do que a poupança, como o Tesouro Direto. O resultado é menos recurso disponível para o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que é a base da linha de crédito direcionada para a compra de imóveis.

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Segundo o coordenador do curso de mercado imobiliário da Fundação Getulio Vargas (FGV), Alberto Ajzental, os bancos são obrigados a emprestar 65% dos depósitos em poupança. “Como tem menos dinheiro, eles serão mais seletivos e restritivos na concessão. Além disso, a Selic não está caindo tão rápido”, disse.

Problemas à vista

Isso deve provocar uma onda de dificuldades, tanto para construtoras como para os consumidores. Especialmente aqueles que compraram um apartamento na planta quando os juros estavam baixos e devem começar a receber as chaves neste e no próximo ano, tendo de contratar o financiamento efetivamente em outras bases. “Os juros altos levam a uma exigência maior de renda do que o previsto na compra feita na planta, o que pode impedir o consumidor de conseguir o empréstimo na entrega das chaves”, explica o diretor de crédito imobiliário na Creditas, Eduardo Muszkat. “Muitos compraram um apartamento e já pagaram as prestações para a construtora. Se não conseguirem o financiamento, as incorporadoras terão de renegociar tudo para não perder o cliente”, complementa.

Muszkat faz uma conta básica para ilustrar o tamanho do problema, mostrando que quem comprou imóvel de R$ 500 mil, pagando R$ 140 mil de recursos próprios, terá de financiar R$ 360 mil. Divididos em 360 vezes e somando os juros e amortização, no cálculo anterior só precisaria comprovar uma renda de R$ 8.000. No entanto, como muitos bancos só permitem comprometer até 35% da renda bruta, hoje a mesma pessoa precisa comprovar uma receita de R$ 13 mil, segundo o especialista.

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Fidelização

A situação também é complicada para os bancos, uma vez que eles usam o crédito imobiliário para fidelizar clientes e manter sua participação de mercado. Então, fechar completamente a torneira é um grande desafio. Por isso, o controle do fluxo desses recursos deve ser mais controlado. “Mesmo sendo mais seletivos, esse é um negócio de suma importância para a estratégia dos bancos, porque retém o cliente por até 30 anos. Nesse intervalo ele vende cartão de crédito, seguros e cria todo um relacionamento duradouro”, diz Muszkat.

Para o cliente, desistir significa ficar sem uma casa nova e perder metade dos valores pagos. Por outro lado, a incorporadora também não quer perder vendas. A saída será fazer descontos, ou financiar uma parte direto com as construtoras, ou até a mudança do tamanho do apartamento, ou seja, quem ia comprar com três quartos passa para um de dois em outro empreendimento da construtora. “Como todo mundo sai perdendo, cada um cede um pouco e maioria faz acertos. Mas é ruim para o mercado”, conta Muszkat.

Estoques altos

Outra dificuldade para as incorporadoras é o estoque de imóveis sem negociação. Com o afastamento dos compradores, o que não foi vendido fica parado gerando custo. No primeiro semestre de 2023, o mercado trabalhou com estoque de 11,76 meses. Em 2019, era de 6,85 meses e em 2010 chegava a 5,35 meses, segundo comparação feita pelo coordenador da FGV com os dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais (Secovi).

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“O pior já passou. O IGPM devolveu parte dos ganhos. Mas o custo da construção subiu até 17%. E o que ficou mais caro não voltou ao antigo patamar. Enquanto isso, a renda da população foi pressionada”, analisa Ajzental.

Com uma dinâmica mais lenta, o mercado imobiliário tirou o pé do acelerador e reduziu o número de lançamentos em 14% no primeiro semestre do ano passado. Já as vendas tiveram queda de 4% quando comparados a igual período de 2022, conforme dados mapeados pela Brain Inteligência Estratégica para Indicador Nacional Imobiliário da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBic).

Otimismo

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), entretanto, está mais otimista. Mesmo com o aumento dos juros para a casa própria de 7,1% em 2020 para 10,76% em 2023, a entidade aposta que este ano continuará registrando bons números.

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Segundo o diretor-executivo da Abecip, Filipe Pontual, quando forem fechados, os números de 2023 podem indicar o terceiro melhor ano do setor. O crédito imobiliário com recursos da poupança totalizou R$ 124 bilhões em 2020, e saltou para R$ 205 bilhões em 2021, considerado um recorde. Em 2022, houve queda para R$ 179 bilhões; em 2023, a expectativa é fechar em R$ 156 bilhões.

Já os números contratados com recursos Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) em 2020 somaram R$ 50 bilhões, caindo para R$ 49 bilhões em 2021, mas subindo para R$ 62 bilhões no último ano. A estimativa para 2023 era de R$ 82 bilhões.

Assim, a somatória dos dois recursos principais que formam as bases para o setor imobiliário deve totalizar em 2023 cerca de R$ 238 bilhões, 1,24% menor que os R$ 241 bilhões registrados em 2022, mas 6,66% abaixo dos R$ 255 bilhões obtidos em 2021. “Dadas as circunstâncias ruins de 2022, a queda de 1% é pequena. Mas é importante que haja alternativas de recursos, que são mais caros que a poupança, mas é mais barato do que captar em CDB”, disse Pontual.

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Mas a realidade pode ser outra. Até novembro, a Abecip levantou dados que indicam que os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram R$ 11,8 bilhões só em novembro de 2023, alta de 6,2% em relação a outubro. Comparado a novembro do ano anterior, houve redução de 15,6%. No acumulado entre janeiro e novembro de 2023, o volume financiado somou R$ 137,5 bilhões, redução de 16,8% em relação a igual período de 2022.

Assim, nos 12 meses encerrados em novembro, o montante financiado acumulou R$ 151,5 bilhões, queda de 16,7% em relação ao período anterior. Entre janeiro e novembro, foram financiados 451,3 mil imóveis com recursos da poupança SBPE, resultado 32% inferior ao de igual período de 2022.

Apesar disso, os negócios no mercado imobiliário devem continuar bem, especialmente se os juros continuarem caindo, segundo o diretor de Negócios Imobiliários do Santander, Sandro Gamba. “Há demanda para todos os perfis dentro do SBPE. E mesmo tendo prazos até 35 anos, muitos concluem o pagamento em um período inferior a 12 anos”, disse, Gamba.

Anna França

Jornalista especializada em economia e finanças. Foi editora de Negócios e Legislação no DCI, subeditora de indústria na Gazeta Mercantil e repórter de finanças e agronegócios na revista Dinheiro