Financiamento ou consórcio para comprar imóvel em 2024? Veja prós e contras

Decisão depende da necessidade, já que os prazos são diferentes; veja simulação

Giovanna Sutto

(Getty Images)

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Quando se trata da compra de um imóvel, entre as opções de pagamento, a mais comum é o financiamento imobiliário. Porém, mesmo com o ciclo de queda da Selic, que está em 11,75% ao ano (a.a.), o custo do empréstimo ainda é inviável para a maioria dos brasileiros.

Nesse cenário, o consórcio vem ganhando adeptos ao se vender como uma alternativa mais barata. O total de participantes ativos em consórcios de imóveis em 2023 (entre janeiro e novembro) subiu para cerca de 17 milhões de consumidores, alta de 60% em relação ao mesmo período de 2020, segundo dados da Abac, associação das administradoras de consórcios.

“À medida que o juro sobe, um volume grande de clientes perde a capacidade de compra porque no crédito imobiliário só é possível comprometer um terço da renda familiar na dívida. Nesse cenário vimos uma migração para o consórcio”, explica Bruno Gama, fundador da Credihome by Loft.

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Para 2024, a expectativa é um reaquecimento do mercado imobiliário diante da queda da Selic, que tem a perspectiva de chegar a 9,0% a.a. no fim deste ano. Portanto, uma queda no custo do financiamento deve acontecer.

No entanto, o impacto no bolso do consumidor será bem gradual, na avaliação de Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV. “O financiamento ainda deve continuar caro para uma boa parcela das pessoas”, afirma. Diante disso, confira o que levar em consideração em cada opção.

Prós e contras

O financiamento e o consórcio são opções disponíveis ao consumidor que deseja adquirir um imóvel no Brasil, mas não são produtos similares. Veja os prós e contras de cada opção:

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Financiamento 
Prós Contras 
Prazos mais longos, de até 35 anos, para pagar as dívidasExige entrada, geralmente algo em torno de 20% a 25% do valor do imóvel;
Acesso ao imóvel rapidamente (cerca de 60 dias)Risco de endividamento de longo prazo, por oferecer parcelas em até 35 anos
Influência mais direta da Selic: em ciclo de queda, parcelas menoresDemandas do credor, como necessidade de abrir conta no banco
Pode amortizar parcelas a qualquer momento e com possibilidade de redução de valores nas parcelas com a tabela SACTaxa de juros pode inviabilizar compras, quando Selic sobe
Possibilidade de portabilidade caso a taxa de juro caia
Pode escolher a melhor forma de correção: IPCA, poupança, taxa fixa ou TR
Consórcio 
Prós Contras 
Pode ter custos mensais e totais inferiores ao do financiamentoPrazos menores, geralmente 10 a 20 anos
Não exige entrada, só as parcelas mensais e eventuais lancesAcesso ao bem pode demorar muitos anos, por isso, é importante que a pessoa continue a morar onde está ou faça um aluguel
Possibilidade de desistência (com juros e multa)Contemplação da carta de crédito depende da sorte
Tem caráter “educativo” por fazer o comprador poupar todo mês para obter o bemTaxas de administração alta, que podem custar caro se a pessoa demora para ser sorteada
Possibilidade de ir se capitalizando enquanto não é sorteado pra conseguir dar lancesSe a pessoa demorar para ser contemplada vai custear o imóvel de outras pessoas, enquanto espera o seu pagando taxas
Se sobrar dinheiro da carta de crédito, é possível usar até 10% para pagar custos de cartório e burocraciasParcelas fixas até o fim do prazo
Pode usar o FGTS para dar lances
Fonte: especialistas consultados na reportagem

Como escolher?

Primeiro, avalie sua situação financeira. O financiamento exige, além da aprovação de crédito, que o consumidor tenha dinheiro em mãos para dar um percentual de entrada, de cerca de 20% a 25% do valor do imóvel (com o restante da dívida sendo parcelada em um período longo de tempo), além de custos adicionais, como a mudança e eventual reforma, por exemplo. “Se não tem dinheiro guardado para isso, precisa pensar em renda extra ou optar por outra opção, como o consórcio”, orienta Gama.

Considere também a necessidade de morar no imóvel. “O financiamento é indicado para quem precisa do imóvel imediatamente, já que em cerca de 60 dias é possível entrar no imóvel, enquanto o consórcio é mais indicado para quem não tem pressa. A contemplação pode demorar entre um mês e 15 anos, por exemplo. A pessoa não sabe quando terá acesso ao imóvel”, explica Ajzental. Por isso, se precisar de um local para morar antes de ser sorteado terá de optar por um aluguel, por exemplo, ou ficar onde está atualmente.

No consórcio, o consumidor pode também dar lances em dinheiro, seja com recursos acumulados, seja com valores do FGTS, para que sua contemplação saia antes. Porém, nem sempre dá para garantir que o lance dado será o suficiente para receber a carta de crédito, afinal, todos os participantes podem fazer propostas. “Em muitos casos é preciso dar, praticamente, o valor do imóvel à vista para garantir uma contemplação. E nesse caso fazer o consórcio perde o sentido para algumas pessoas, já que fica menos acessível”, acrescenta Gama.

A Abac, associação de consórcios, ressalta outro ponto. Se o preço do imóvel for maior que a carta de crédito, o consumidor pode complementar da maneira que puder, seja adicionando recursos próprios ou até financiando o restante. Por outro lado, se depois de comprar o imóvel desejado sobrar dinheiro da carta de crédito é possível, conforme a legislação, usar até 10% do valor da carta para pagar custos de cartório, seguros, entre outros gastos envolvidos na compra do imóvel. É importante sempre conferir o contrato do consórcio e suas regras para saber quais as possibilidades.

O consórcio também não remunera o dinheiro que vai para o fundo: o valor das parcelas, assim como o valor da carta de crédito é reajustado por um índice definido em contrato, como o INCC, por exemplo. Por isso, antes de fechar o consórcio vale comparar a possibilidade de aplicar os valores.

“Com uma taxa de administração varia entre 18% e 23%, na média, sobre o valor da carta, se o consumidor usa esse mesmo dinheiro para aplicar todo mês em algum produto com remuneração, como um fundo de investimentos, por exemplo, é possível que no mesmo período de tempo do consórcio ele já tenha valores para comprar o imóvel à vista”, observa o fundador da Credihome.

Sortudos pagam menos?

A pedido do InfoMoney, Ajzental, professor da FGV, produziu uma simulação sobre a aquisição de um imóvel. Para comparar situações iguais, foi considerado um consumidor que quer adquirir o imóvel porque hoje não tem casa própria, portanto, arcará com o custo do aluguel mais a cota de consórcio ou com a parcela de financiamento. Vale lembrar que é apenas um exercício fictício para dar uma ideia de custos.

As premissas foram:

Veja o custo total do financiamento e do consórcio ao final do período da dívida: 

 Valores totais em 184 meses 
Consórcio, se contemplado no mês 1R$ 311.985,08
Financiamento em 15 anosR$ 429.251,73
Consórcio, se contemplado no mês 79R$ 430.485,08
Consórcio, se contemplado no mês 184R$ 587.985,08
Fonte: simulação elaborada pela FGV

Considerando a simulação, o consórcio vale muito a pena para o consumidor hipotético, se ele for contemplado no mês 1: ele deixaria de arcar com o valor do aluguel e continuaria todo o prazo do consórcio pagando apenas a sua parte da cota. Porém, se o consumidor for contemplado no último mês, vai arcar com custos de mais de R$ 587 mil, bem acima do custo total do financiamento.

“O consórcio faria sentido se esse consumidor fosse contemplado até o mês 79, ou seja, em cerca de seis anos. Depois disso, fica bem caro — lembrando que, no consórcio, é preciso arcar com a parcela mesmo depois da contemplação. É aí que a sorte entra. Sortudos podem pagar menos”, ressalta Ajzental. Por isso, a recomendação para escolher entre as opções é: leve em conta sua situação financeira e necessidade do imóvel no momento da compra.

 

Giovanna Sutto

Repórter de Finanças do InfoMoney. Escreve matérias finanças pessoais, meios de pagamentos, carreira e economia. Formada pela Cásper Líbero com pós-graduação pelo Ibmec.