SÃO PAULO – Está mais difícil encontrar pechinchas no mercado imobiliário comercial e residencial de São Paulo, o maior do país. Imóveis de alta qualidade nas melhores localizações da cidade já superaram os anos de crise e foram reprecificados pelo mercado.

É consenso entre especialistas que, nos endereços “óbvios”, não existem mais “barbadas”: ficou no passado a experiência de comprar um escritório na Avenida Faria Lima, centro financeiro de São Paulo, com desconto de 70%, por exemplo.

Mas existem oportunidades em outras regiões e em imóveis de diferentes perfis. “Ainda encontramos, e isso deve durar pelos próximos 12 meses, bons negócios nas ‘bordas’ dessas regiões nobres. Nesses lugares, os preços ainda vão subir”, diz Marcelo Hannud, especialista imobiliário da XP Investimentos.

Para Hannud, isso vale para todos os segmentos do mercado imobiliário comercial: shoppings, escritórios, hotéis e galpões logísticos, e também para o residencial.

Os produtos financeiros que funcionam como veículo de investimento no mercado imobiliário, os fundos imobiliários, já valorizaram significativamente – o IFIX, índice de fundos imobiliários negociados na B3 subiu 13% neste ano até agosto. Mas ainda é possível ganhar dinheiro nesse tipo de investimento, que deve ser mais procurado num ambiente de juros historicamente baixos, avaliaram especialistas que participaram do Investor Day, evento promovido pela XP para agentes autônomos na última semana.

“As coisas já não estão mais tão baratas, mas a relação risco/retorno melhorou significativamente”, disse Ricardo Almeida, sócio da RBR Asset.

Pedro Carraz, gestor do fundo XP Malls, lembra que os ciclos imobiliários são longos e que, com base nisso, agora é um “momento único” de compra. “Os preços ainda estão bons e temos um viés de alta que não víamos há muito”, aposta.

Onde investir: setor por setor

No segmento de escritórios, os especialistas apostam em imóveis nos arredores das bastante procuradas regiões de Faria Lima, Vila Olímpia, Berrini e Avenida Paulista – especialmente naqueles prédios em que houve retrofit, ou seja, reformas e modernização.

“O Itaim ‘periférico’, digamos, custa hoje cerca R$ 17 mil o metro quadrado, enquanto, no núcleo, o preço chega a R$ 26 mil”, exemplifica Hannud, da XP. “Ainda é possível obter ganhos de capital significativos”.

No segmento residencial, a região é mais ou menos a mesma. Algumas das partes mais consolidadas são os bairros dos Jardins, Itaim Bibi, Vila Olímpia e Vila Nova Conceição. “O que estiver próximo a essas regiões deve ter ganho de preço nos próximos 24 a 36 meses”, afirma Hannud.

Grande promessa do momento graças ao potencial do e-commerce, o setor de galpões logísticos segue a mesma lógica: rodovias importantes da região da Grande São Paulo, como Anhanguera, Rodovia dos Bandeirantes, Castelo Branco e Carvalho Pinto, já estão tomadas em um raio de até 40 km da capital paulista. Agora, a expansão é “15 km para frente”, ou seja, até 45km, 50 km de distância da cidade.

Ricardo Antoneli, diretor de desenvolvimento GLP, a maior desenvolvedora de galpões logísticos do Brasil, lembra que o segmento de galpões no Brasil tem muito a ganhar com um provável movimento de “fly to quality”, ou seja, o fenômeno de busca por imóveis de qualidade superior. “Tem empresa listada em Bolsa no Brasil com galpão que pega fogo”, disparou, no evento da XP.

“A falta de galpões de qualidade e o crescimento do e-commerce criam um ambiente obviamente muito otimista”, completa.

Por fim, os shoppings tradicionais, melhor localizados, também apresentam movimento de melhora (leia mais aqui). Muitos dos que foram construídos recentemente, pouco antes da crise, devem ter mais dificuldade: a queda na vacância e a alta nas vendas virão em um “efeito cebola”, de acordo com Hannud: do centro para fora.

Hotéis: retomada mais lenta

O segmento de hotéis viveu uma bolha nos últimos anos, diz Hannud. “Foi uma demanda artificial com Copa do Mundo e Olimpíadas, subsidiada”, explica. “O empresário viu dinheiro barato e esqueceu de olhar para a demanda. Todos esses hotéis abertos nessa época estão com prejuízo, dívidas enormes, meio caótico”, relata.

A situação é mais grave no Rio de Janeiro, mas também é complicada em São Paulo. Isso significa, na sua avaliação, que o setor hoteleiro deve ter a maior curva de valorização – mas com certa demora. “Está partindo de uma base muito baixa: as tarifas cobradas [por pernoite] estavam com 60% de desconto e agora estão com 50%. Vai ser um ritmo diferente da expectativa”, resume.

Nesse segmento, vale olhar principalmente para os hotéis do ramo business, já que os empresários voltaram a se hospedar a negócios. O que não vale é ter pressa.

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