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SÃO PAULO – A Caixa Econômica Federal anunciou na terça-feira (20) suas novas taxas de juros para financiamento imobiliário indexadas à inflação. Os valores partem de 2,95% ao ano + IPCA (para funcionários públicos) e chegam a 4,95% + IPCA, a depender do nível de relacionamento do tomador com o banco, do valor da entrada e outros fatores.
Atualmente, os contratos de financiamento feitos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH, utilizado para imóveis de até R$ 1,5 milhão) têm correção pela TR (Taxa Referencial) – que está zerada. Essa modalidade ainda estará disponível para contratação.
As taxas cobradas pela Caixa hoje estão entre 8,5% e 9,75% ao ano + TR. Considerando a inflação de 3,71% prevista para este ano, os juros anuais da nova modalidade de crédito ficam entre 6,66% e 8,66%. Mais baixos, portanto. Mas é importante ter atenção com as diferenças entre os modelos de financiamento.
Neste cenário, há vantagens e desvantagens claras neste novo modelo. Confira a seguir:
Vantagens
Um benefício do crédito atrelado ao IPCA é o fato de ele permitir que a prestação inicial seja mais baixa. O sistema SAC atual prevê que o valor das parcelas diminui com o tempo, mas a primeira dela é bastante elevada. Num financiamento de 30 anos, a primeira prestação é 11 vezes maior que a última, na média.
O cálculo, que considera que os números são trazidos a valor presente a uma taxa de desconto de 4% ao ano, foi feito por Meyer Joseph Nigri, fundador e vice-presidente do conselho de administração da incorporadora Tecnisa – e defensor do crédito imobiliário corrigido pelo IPCA junto ao governo.
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Com essa mudança, diz Nigri, famílias que hoje não têm acesso a financiamento imobiliário passariam a ter – e outros conseguiriam comprar imóveis de maior valor. Veja um exemplo considerando a compra de um imóvel de R$ 300 mil reais, supondo que R$ 240 mil serão financiados em 360 meses (30 anos)(1):
Modelo atual do SAC | Nova proposta para o SAC | |
Taxa de juros anual | TR + 9% | IPCA + 3%(2) |
Primeira parcela | R$ 2.495 | R$ 1.359 |
Última parcela(3) | R$ 225 | R$ 688 |
Renda mensal necessária para conseguir o crédito | R$ 8.315 | R$ 4.530 |
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(1) Considera um IPCA de 4% ao ano
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(2) Estimativa
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(3) A valor presente, considerando uma taxa de desconto de 4% ao ano
Mais arriscado (e talvez mais caro)
Não há, pela regra atual, previsão que a TR saia de zero. Vale lembrar, no entanto, que trata-se de um valor definido por resoluções do Banco Central e do Conselho Monetário Nacional – ou seja, seu cálculo está sujeito a mudanças a qualquer momento.
Por esse ponto de vista, a inflação medida pelo IPCA tem uma metodologia de cálculo mais transparente, já que a correção se dá pelo índice oficial de inflação. Mas isso não significa que seja previsível, principalmente quando se considera um financiamento que costuma durar vários anos.
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A projeção atual para a inflação está em 3,71% para 2019 e 3,90% para 2020, mas é impossível saber se como estará o IPCA em períodos mais longos. Em 2015, por exemplo, ficou em 10,67%.
Veja também uma comparação entre a meta de inflação e o IPCA efetivo.
Em outras palavras, o comprador assume um novo risco: se a inflação disparar, as parcelas do financiamento disparam junto. “Assim, o risco fica apenas com a pessoa, e não com as empresas”, diz Eduardo Zylberstajn, professor da Fipe especializado no mercado imobiliário. Justamente por isso os bancos aceitam cobrar taxas fixas mais baixas nessa modalidade.
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“Em tese, os salários são corrigidos por índices de preço quando a inflação sobe, mas essa transferência nem sempre é perfeita”, acrescenta Zylberstajn. Quando o desemprego está alto, por exemplo, os reajustes costumam ser menores. Além disso, para quem não é contratado CLT (caso de contratos PJ, empreendedores e trabalhadores informais, por exemplo), a realidade é outra.
Um estudo realizado pelo JPMorgan afirma, ainda que, ainda que as parcelas comecem mais suaves, a dívida total do mutuário tende a subir nessa nova modalidade de crédito. Utilizando as médias do IPCA e da TR dos últimos anos, eles calcularam que o valor total pago ao final das prestações pode ser cerca de 3% maior que o financiamento que segue a TR.
O estudo dá um exemplo. Para um imóvel de R$ 500 mil, com 80% do valor financiado em 360 meses, a parcela a 8,75% mais TR seria de R$ 3.987, enquanto a IPCA mais 4,35%, seria de R$ 2.684, uma queda de 32,7%, segundo o JP Morgan. A dívida final a valor presente, no entanto, seria de R$ 605,9 mil no primeiro caso e R$ 686,8 mil no segundo. A conta do JPMorgan, assim como a feita por Nigri na outra parte deste texto, leva em conta a expectativa de inflação média de 4% nos próximos anos.
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Financiamento pela TR | Financiamento pelo IPCA | |
Taxa de juros anual | TR + 8,75% | IPCA + 4,35% |
Parcela média | R$ 3.987 | R$ 2.684 |
Custo Efetivo Total (CET) | R$ 605,9 mil | R$ 686,8 mil |
Também é importante destacar que, se as parcelas iniciais ficarem mais baixas, a procura por imóveis tende a aumentar – o que, consequentemente, aumenta os preços por metro quadrado.
Próximos capítulos
Ainda não se sabe quantos bancos irão aderir ao financiamento atrelado à inflação e, nesse caso, quais serão as taxas praticadas. Mas é essencial levar em consideração todas as variáveis antes de optar por um modelo.
Sempre que considerar financiar um imóvel, é importante comparar o valor das parcelas (com juros) ao de um aluguel e ao rendimento obtido ao investir o valor de entrada. Também deve-se considerar possibilidades de imprevistos como desemprego e outras mudanças na renda.
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A Calculadora FipeZap (neste link) compara os valores de compra e aluguel, levando em conta prazos, juros e investimentos, para ajudar o comprador a definir o que é mais vantajoso para cada caso. Confira abaixo um vídeo explicando como fazer essa conta.