Amortização: o que é, como funciona para financiamentos ou empréstimos

Financiar um carro, uma casa ou contratar algum outro tipo de crédito de longo prazo, pagar parcelas durante anos e, tempos depois, descobrir que a dívida ainda está mais alta do que se imagina. Assim como milhões de brasileiros, é possível que você também já tenha passado por essa situação e tomado um susto, principalmente se nunca atrasou nenhuma parcela. Para conter esse problema, a amortização pode ser um bom remédio.

As coisas podem ficar ainda mais confusas quando dois contratos tiverem valor financiado, taxa e prestações iguais, mas apresentarem valor total de liquidação diferentes. Em outras palavras: mesmo idênticos nesses três aspectos, um pode custar mais caro do que o outro.

Isso se deve ao conceito de amortização, muito importante quando o assunto é endividamento. Para explicar o tema, o InfoMoney preparou este conteúdo, mostrando como funciona a amortização, de que forma ela acontece e outros pontos fundamentais para que você não tenha surpresas no seu planejamento financeiro caso esteja pensando em financiar um bem ou tomar um empréstimo pessoal. Continue a leitura e saiba tudo o que precisa sobre o assunto.

O que é amortização?

Muitas vezes, o conceito de amortização se confunde com o simples pagamento periódico de uma obrigação financeira. Porém, isso nem sempre ocorre quando pagamos parcelas de um financiamento, pois amortizar uma dívida significa pagá-la de forma que o seu valor total seja reduzido com o passar do tempo. 

À primeira vista, dizer que os pagamentos reduzem uma dívida pode ser um tanto óbvio, certo? Porém, para zerar um saldo devedor, é preciso que ocorra o pagamento do principal e dos encargos da operação. Caso contrário, a dívida nunca deixará de existir, pois sempre haverá um capital sobre o qual incidirão juros.

Na prática, um dos exemplos mais frequentes e simples para entender a amortização é quando juntamos dinheiro para antecipar parcelas de um financiamento imobiliário. Normalmente, esse tipo de financiamento costuma ser longo, podendo chegar a mais de 30 anos em alguns casos. Porém, quando antecipamos parcelas, conseguimos reduzir o tempo de pagamento e, consequentemente, o valor a ser pago. Essa é a grande vantagem da amortização nos contratos de crédito.

Como funciona a amortização?

A parcela de um empréstimo ou financiamento é formada por alguns itens, que podemos classificar em três:

• Principal: valor tomado emprestado e que de ser devolvido à instituição financeira;
• Juros: custo do dinheiro no decorrer do empréstimo;
• Outros custos: esse item depende do tipo de operação de crédito. Por exemplo: em um financiamento imobiliário, além dos juros, há custos com seguros (morte, invalidez e danos físicos no imóvel) que fazem parte das parcelas.

Como vimos, amortizar um financiamento significa liquidá-lo integralmente. Para isso, podemos antecipar o pagamento de algumas parcelas e pagar o restante de acordo com o tipo de amortização estipulado no contrato.

Aqui, entra outro importante conceito relativo à amortização, que veremos em detalhes no item a seguir.

Quais são os tipos de amortização?

Os principais tipos de amortização que encontramos no mercado de crédito são o Sistema PRICE e o Sistema de Amortização Constante. Basicamente, a diferença entre os dois está na forma de cobrança dos juros, e isso influencia no valor total pago. Acompanhe como funciona cada um dos sistemas.

Sistema PRICE

Também conhecido como tabela PRICE, esse sistema prevê parcelas de mesmo valor durante todo o prazo do financiamento.

Na tabela PRICE, a parte da parcela correspondente aos juros é maior do que a do principal no início dos pagamentos, fazendo com que a amortização da dívida seja menor nos primeiros meses. Somente com o passar do tempo, com o saldo devedor diminuindo, é que a amortização começa a aumentar.

Em comparação ao SAC (que veremos a seguir), esse tipo de amortização é mais previsível, pois as parcelas são todas iguais. Além disso, as prestações iniciais são menores, o que pode ser uma vantagem para quem deseja comprometer um valor menor do orçamento. No entanto, os juros acabam sendo maiores, justamente pelo fato de a amortização do principal ser menor no início dos pagamentos.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Como o próprio nome diz, no SAC, a amortização do financiamento é a mesma em todas as parcelas. Isso significa que as prestações iniciais desse sistema serão maiores, pois elas contemplam a amortização e os juros referentes ao principal.

Ao contrário do sistema anterior, aqui as prestações vão reduzindo com o passar do tempo. Com a amortização constante nas parcelas, os juros incidem sobre um principal cada vez menor, e o valor total da dívida reduz mais rápido. Por isso, quem opta por um financiamento pelo Sistema de Amortização Constante acaba pagando menos juros do que no Sistema Price.

E, se o consumidor tem condições de antecipar algumas parcelas, a diferença no total da dívida pode ser ainda maior. Logo, o SAC é indicado para quem deseja ter desembolsos menores conforme os anos passam.

Outros tipos de amortização

Além das duas principais formas de amortização, há também outras menos utilizadas mas que, eventualmente, podem aparecer em alguma negociação, conforme veremos a seguir.

Sistema de Amortização Misto (SAM)

Esse tipo de amortização combina o SAC e a tabela PRICE, e corresponde à média das prestações de ambos. No SAM, a parcela não é fixa como no sistema PRICE, mas a sua variação é menor do que a do SAC ao longo do prazo do financiamento.

Normalmente, utiliza-se o formato misto nos financiamentos imobiliários que seguem as regras do Sistema Financeiro Habitacional (SFH). Isso porque ele combina a possibilidade de parcelas menores do que as do SAC com juros menores do que os do sistema Price.

Sistema Americano de Amortização (SAA)

No SAA, existem duas formas de liquidar o financiamento contratado. Uma delas com pagamentos periódicos de juros e principal no vencimento; a outra, com pagamento total no fim do contrato, e, nesse caso, os juros serão capitalizados durante todo o período da dívida.

Esse tipo de amortização não é tão comum no mercado brasileiro. De forma geral, é utilizado em casos específicos, quando o devedor tem a previsão de receber uma determinada quantia de dinheiro em certo prazo.

Sistema de Pagamento Variável

Como o nome diz, não há uma regra única para esse tipo de amortização, pois ela é feita de acordo com a capacidade do devedor. Nesse caso, a exigência é de que os juros da operação sejam pagos sempre ao final de cada período.

Um dos exemplos mais comuns de pagamento variável é o rotativo do cartão de crédito. Dependendo de cada instituição financeira, é estabelecido um valor mínimo para a fatura, que já contempla os juros do mês em questão.

Como usar o FGTS para amortizar o financiamento imobiliário?

Além da compra ou construção de imóveis, o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) também pode ser utilizado para aliviar o orçamento de quem contratou um financiamento imobiliário. 

De acordo com a Caixa Econômica Federal (CEF), instituição financeira que regula esses recursos, o saldo desse fundo pode liquidar totalmente ou amortizar esse tipo de dívida. Para isso, é preciso que já tenham se passado dois anos desde a última utilização do fundo para esse fim. Ou seja, se você já usou o seu FGTS em uma dívida imobiliária, só poderá fazer isso novamente depois de decorrido esse prazo. 

Outra opção é usar o FGTS para pagar parte das prestações e, assim, reduzir o desembolso mensal com o financiamento. Nesse caso, o abatimento pode ser de, no máximo, 80% do valor das parcelas, e por até 12 meses consecutivos. Para calcular o novo valor da parcela, basta dividir o saldo do fundo por 12 e deduzir esse resultado da parcela atual, até o limite de 80%.

Para ficar mais claro, considere o seguinte exemplo:

• valor da parcela: R$ 2.000
• saldo do FGTS: R$ 50.000
• R$ 50.000 / 12 = 4.166,67

Como as regras de utilização do fundo fixam um limite de redução de 80% para a parcela, o valor máximo a deduzir é de R$ 1.600 (R$ 2.000 x 80%). Dessa forma, a nova parcela será de R$ 400 durante 12 meses.

Regras para a utilização do FGTS

Para que os recursos do fundo possam ser utilizados na aquisição de imóveis ou na amortização do respectivo financiamento, tanto o comprador quanto o imóvel precisam estar enquadrados em determinadas regras. A seguir, conheça quais são:

Regras para o comprador

• Trabalhar sob o regime do FGTS há, no mínimo, três anos (consecutivos ou não).
• Não ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer lugar do país.
• Não possuir outro imóvel na cidade onde reside ou trabalha. 

Regras para o imóvel

• O valor de avaliação deve ser de até R$ 1.500.000.
• Deve ser residencial e de utilização para moradia do titular do financiamento (imóveis rurais e comerciais não são elegíveis para utilização do FGTS).
• Não pode ter pendências na matrícula por dívidas do vendedor.
• Da mesma forma, o proprietário do imóvel não pode ter restrições cadastrais ativas por problemas de crédito.
• O FGTS não pode ter sido acionado nos últimos três anos para aquisição do imóvel.

É melhor amortizar saldo devedor ou parcelas?

Isso dependerá da situação financeira e dos objetivos de quem está utilizando o fundo.

Por exemplo: se a maior necessidade for dar um alívio ao orçamento doméstico, reduzir o valor das parcelas pode ser uma boa alternativa. Afinal, serão 12 meses de menores desembolsos, e isso ajuda bastante quando o objetivo é reequilibrar as finanças.

Por outro lado, quem está com o caixa mais confortável pode aproveitar para amortizar o saldo devedor e encurtar o prazo de pagamento. Dessa forma, consegue-se ganhar no longo prazo.

Como fazer a amortização do financiamento imobiliário com o FGTS?

O primeiro passo é consultar o saldo na conta do FGTS para saber qual é o valor disponível para amortização do saldo devedor ou redução das parcelas. Depois disso, a solicitação pode ser feita pelo App Habitação Caixa, ou pelos canais telefônicos da instituição financeira.

Para quem ainda não utilizou o saldo do fundo no contrato, a orientação da CEF é de que sejam apresentados os seguintes documentos em alguma agência ou correspondente bancário:

• documento oficial de identificação;
• extrato do FGTS;
• carteira de trabalho (para comprovar o tempo mínimo de trabalho exigido);
• declaração de Imposto de Renda e, no caso de trabalhador casado ou sob regime de união estável, também será preciso o IR do cônjuge.

Como amortizar empréstimo consignado?

De forma geral, a amortização de um empréstimo consignado é simples. Para liquidar uma ou mais parcelas (ou toda a operação), basta entrar em contato com o agente financeiro responsável pelo contrato de crédito e fazer a solicitação.

Cada instituição financeira possui seus próprios procedimentos e, por isso, algumas podem ser mais ágeis do que outras na resposta. Normalmente, o boleto para quitação da dívida chega em poucos dias, sendo que algumas até o enviam ao cliente no mesmo dia da solicitação.

Junto do boleto, é importante que a instituição envie também o saldo atualizado, taxa de juros, valor das parcelas (original e com o deságio de antecipação de pagamento) e o prazo remanescente do empréstimo, quando a quitação não for integral. Essas informações são importantes para se ter noção de quanto se está economizando com a antecipação dos pagamentos.