De grão em grão

Quatro fundos imobiliários com cotas que custam menos de R$ 50 para investir mesmo com pouco dinheiro

11 fundos são negociados abaixo desse valor. Analistas consultados pelo InfoMoney apontaram quais podem ser boas oportunidades

Por  Wellington Carvalho -

Ganhar dinheiro com o aluguel de um imóvel sem ter de comprá-lo é um dos grandes atrativos dos fundos imobiliários. Para conseguir esse tipo de renda passiva, é preciso comprar cotas dos FIIs listados na Bolsa brasileira. Normalmente, eles são negociadas na casa dos R$ 100 por cota – mas há opções mais acessíveis aos bolsos mais modestos.

Um levantamento feito pelo InfoMoney mostra que dentre os 104 fundos imobiliários que compõem o IFIX – índice que reúne os FIIs mais negociados na Bolsa – 11 têm cotas que custam menos de R$ 50. Em alguns casos, os preços estão abaixo até mesmo dos R$ 10.

Nem todos, é claro, são boas opções de investimentos. Em alguns casos, as cotas são negociadas a preços baixos, mas não há perspectiva de que elas se valorizem no futuro.

Portanto, para o barato não sair caro, estas opções exigem do investidor atenção adicional, muita análise e disposição para aplicar em FIIs que não são consensos entre os analistas.

Oportunidade ou roubada?

Um dos principais atrativos dos fundos imobiliários, na visão dos especialistas, é a possibilidade de o investidor adquirir participação em escritórios de qualidade, shopping centers badalados, galpões logísticos sofisticados e títulos do setor imobiliário inacessíveis para boa parte dos brasileiros.

FIIs cujas cotas custam menos de R$ 50 podem permitir acesso a tudo isso mesmo para quem tem poucos recursos. Não significa, no entanto, que eles necessariamente estejam em “promoção”.

Isabella Stella Suleiman, analista da Genial Investimentos, lembra que a cota representa uma fração do patrimônio do fundo imobiliário e, inicialmente, o seu valor dependerá de por quantas vezes o patrimônio foi dividido.

Num exemplo com um apartamento de R$ 100 mil, se o imóvel for dividido em 100 partes, cada fração representará R$ 1 mil. Caso a divisão seja por 1.000 partes, a fração passaria a ser de R$ 100. Nos dois casos, o valor do apartamento será o mesmo, mas a fração poderá custar mais ou menos.

“Uma cota de R$ 10, portanto, não quer dizer que seja barata. Indica que o ativo foi dividido em mais unidades”, reforça Isabella. “É basicamente isso que faz uma cota custar R$ 10, R$ 100 ou outros números que não são tão comuns, como o do Vinci Offices (VINO11), que começou a ser negociado a R$ 60”, diz.

Confira a lista completa de fundos imobiliários com cotas negociadas abaixo de R$ 50 atualmente:

TickerFundoSetor Valor da Cota
BLMR11Bluemacaw Renda+ FOFTítulos e Val. Mob. R$   7,57
KISU11KILIMATítulos e Val. Mob. R$   7,70
MXRF11FII MAXI RENHíbrido R$   9,12
TORD11Tordesilhas EIOutros R$   9,28
VSLH11Versalhes Recebiveis ImobiliariosOutros R$   9,55
VGHF11Valora Hedge FundTítulos e Val. Mob. R$ 10,03
BZLI11Brazil RealtyTítulos e Val. Mob. R$ 17,00
XPCM11XP Corporate MacaéLajes Corporativas R$ 17,30
SPTW11SP DowntownLajes Corporativas R$ 44,65
VINO11Vinci OfficesLajes Corporativas R$ 47,96
QAGR11Quasar AgroOutros R$ 49,40

Fonte: Economatica – Cotações do dia 04/03/2022

Conciliando preço baixo com boas perspectivas

A lista de fundos imobiliários com cotas acessíveis reúne opções que demandam atenção do investidor – mas também há oportunidades. De acordo com sete analistas consultados pelo InfoMoney, dentre os 11 FIIs mais baratos, há quatro que podem valer o investimento. Não são, no entanto, teses “óbvias”, segundo Isabella, da Genial.

Um deles é o Vinci Offices, que recentemente anunciou a aquisição da sede da Rede Globo, em São Paulo (SP). O negócio de R$ 522 milhões, em um primeiro momento, não agradou o mercado.

“Os cotistas estão se desfazendo da posição, mas, na minha opinião, vale a pena dar uma olhada no fundo porque, quando acabar a força vendedora, ele vai chegar num preço bem interessante”, projeta.

Apenas em fevereiro, as cotas do Vinci Offices registraram baixa de 8%, uma das maiores no período. Na visão de Isabella, não há garantia de que a queda esteja no fim. No entanto, ela arrisca que o atual desconto oferecido pelo papel, na casa dos 15%, não vai durar muito tempo.

Outro fundo barato que chama atenção é o Maxi Renda, o maior FII do Brasil em número de cotistas, com 503 mil investidores. Novamente, diz Isabella, não é uma aposta consensual.

A distribuição de dividendos do Maxi Renda foi questionada recentemente pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Com isso, suas cotas acumulam queda de 8% desde então. O Maxi Renda entrou com pedido de reconsideração da decisão e aguarda nova manifestação da autarquia. “Superado o problema com a CVM, o fundo pode se tornar interessante”, reflete Isabella.

Os analistas apontam ainda o BlueMacaw Renda + FoF ( BLMR11) e o Valora Hedge Fund ( VGHF11) como opções com preços baixos que podem fazer sentido para o investidor.

Relatório divulgado pela XP este mês destaca que o Bluemacaw Renda + reúne, ao mesmo tempo, o potencial de ganho de capital dos fundos de “tijolo” (que investem diretamente nos imóveis físicos) e os bons rendimentos dos fundos de “papel” (que compram ativos financeiros ligados ao setor imobiliário).

“O mix entre tais classes assegura potencial ganho de capital no médio prazo e tem contribuído para complementar o rendimento do fundo”, aponta o documento.

Apontando o desconto de mais de 10%, Rodrigo Medeiros, do Desmistificando FII, plataforma sobre fundos imobiliários, classifica o Bluemacaw Renda + como a melhor opção da lista.

Já o Valora Hedge Fund, outra opção que pode ser interessante para o investidor, distribuiu R$ 0,16 por cota em fevereiro, o equivalente a um retorno com dividendos de 1,56% no mês – o maior entre os 104 fundos que compõem o Ifix. Com um patrimônio de R$ 315 milhões, o fundo tem um portfólio predominantemente formado por certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

Vale a pena investir valores baixos em FIIs?

O dividendo recebido dos fundos imobiliários é proporcional ao recurso aplicado pelo investidor. O retorno para quem começar com pouco pode não empolgar no início, mas não deve ser ignorado, na opinião de Gabriel Teixeira, analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos.

“O que recomendamos é uma estratégia disciplinada de reinvestimento dos dividendos”, diz. “Exatamente para fazer o efeito da bola de neve. A estratégia é muito importante e a gente observa, no longo prazo, uma significativa diferença no ganho de quem reinveste os dividendos”.

O potencial do reinvestimento de dividendos fica evidente na simulação com o Valora Hedge Fund, na página do fundo no InfoMoney. Em 12 meses, quem comprou cotas e reinvestiu os dividendos acumulou ganhos de 18%, mais de 15 pontos percentuais acima da valorização isolada das cotas.

Teixeira lembra ainda que os dividendos dos fundos imobiliários costumam ser distribuídos mensalmente e são isentos de imposto de renda, outro atrativo do produto.

Fonte: InfoMoney

Fugindo de possíveis armadilhas

O baixo valor da cota não significa necessariamente que o papel esteja barato, nem que o investimento seja, de fato, um bom negócio.

Uma das métricas utilizadas pelos analistas para medir se um FII está realmente descontado é o P/VPA (preço sobre lucro).

Fundos imobiliários com P/VPA (preço sobre valor patrimonial) próximo de 1 estão sendo negociados perto do valor justo. Um indicador acima de 1 indica que o FII é negociado com ágio e, abaixo deste nível, com desconto no valor da cota.

Entre os fundos com cotas de menor preço, o XP Corporate Macaé (XPCM11) é o que apresenta maior desconto em relação ao valor patrimonial: 68%.

TickerP/VPARetorno com Dividendos – 12 meses (%) Retorno total – 12 meses (%)
XPCM110,327,74-51,00
TORD110,699,80-7,93
QAGR110,838,620,96
KISU110,847,17-11,40
SPTW110,8517,06-12,59
VINO110,879,31-13,67
MXRF110,899,16-4,36
BLMR110,898,54-8,10
VSLH110,97
VGHF111,07
BZLI111,560,0015,65

Fonte: Economatica – 0403/2022

O P/VPA pode estar baixo em função de interpretação do mercado, que reagiu a uma eventual transação realizada pelo fundo ou a indicadores econômicos, pressionando a cotação da carteira, explica Teixeira.

Fundos de shoppings e de escritórios sofreram recentemente com as restrições impostas pela pandemia da Covid-19. A concorrência da renda fixa, mais atrativa com a elevação dos juros, também ajudou a reduzir o valor dos papéis que, em alguns casos, já era baixo nominalmente, tornando o investimento ainda mais acessível.

Mas observar apenas o P/VPA não é suficiente para a tomada de decisão de investimento, alerta Teixeira.

Segundo ele, o investidor precisa entender a causa de a carteira estar negociando abaixo do valor patrimonial. Uma das fontes de informação para obter as respostas é o relatório gerencial, divulgado mensalmente pelos fundos.

“Se a gente olhar o P/VPA do XP Corporate Macaé ( XPCM11), vamos observar que o indicador está bem baixo”, pontua Teixeira. “Estudando o relatório gerencial do fundo, descobriremos que se trata de um FII com apenas um imóvel e, atualmente, sem inquilinos”, explica.

Desde que a Petrobrás deixou o imóvel do XP Corporate Macaé, no final de 2020, o fundo busca um locatário para a área, no Rio de Janeiro. Em 12 meses, as cotas da carteira amargam queda de quase 50% e o patrimônio do fundo foi revisado para baixo em mais de 20% em 2021.

Outro ativo que tem uma cota acessível, mas que merece atenção redobrada do investidor é o SP Downtown (SPTW11), que vendeu recentemente um dos dois edifícios que faziam parte do portfólio da carteira e tem uma gestão passiva.

“Basicamente, ele vai gerir os imóveis. Vendeu um dos ativos e não vai repor”, detalha Isabella. “O recurso recebido pela venda está sendo amortizado, ou seja, o fundo está devolvendo o patrimônio para os cotistas”, afirma.

Isabella lembra que a amortização pode ser confundida com altos dividendos e o P/VPA baixo, com uma oportunidade de bom negócio, iludindo o investidor mais desatento.

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