Pesa no rendimento?

Quanto custa investir em FIIs? Taxa de administração varia de 0,25% a 2% ao ano; confira lista

Entenda também por que alguns fundos imobiliários decidiram reduzir – ao menos temporariamente – os valores cobrados pela gestão das carteiras

Por  Wellington Carvalho -

A discussão sobre as taxas cobradas pelos fundos imobiliários é recorrente e se transformou também em argumento para os críticos do produto. Afinal, quais os custos para investir nos FIIs? Além de esclarecer eventuais mitos – de que há muitas taxas, por exemplo – o entendimento das cobranças pode fazer parte da análise do investidor na hora de escolher um fundo imobiliário, recomendam os especialistas.

Gabriel Teixeira, analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos, explica que as taxas cobradas pelos FIIs fazem parte da dinâmica do produto, e não são exclusividades do segmento. “Não tem como fugir. Assim como nos fundos de investimentos, temos também as taxas dos FIIs”, compara.

Entre as taxas cobradas pelos fundos imobiliários, a mais conhecida é a de administração, que pode variar entre 0,25% e 2% ao ano, de acordo com dados da Economatica, plataforma de informações financeiras. Confira as cinco maiores taxas atualmente:

TickerFundo SegmentoTipo de GestãoTaxa Administração (% ao ano)
MFII11Merito DesenvolvimentoHíbridoAtiva2,00
KNHY11Kinea High Yield CRITVMAtiva1,60
VCJR11Vectis Juros RealTVMAtiva1,60
CARE11Brazilian GraveyardOutrosAtiva1,60
TGAR11TG Ativo RealHíbridoAtiva1,50

Fonte: Economatica

Os dados tomam como base os fundos imobiliários que compõem o IFIX – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – e os percentuais que incidem sobre o patrimônio líquido do fundo ou sobre o valor de mercado da carteira, de acordo com o regulamento de cada FII. Confira a lista completa dos fundos e suas respectivas taxas no final da reportagem.

Segundo Teixeira, a variação nos percentuais das taxas está relacionada com as características e as despesas de cada fundo imobiliário.

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O que a taxa de administração dos FIIs remunera?

De acordo com Teixeira, os fundos imobiliários podem divulgar uma taxa de administração consolidada ou dividir a cobrança em três taxas diferentes. São elas:

  • Custos com gestão – remuneração da equipe de gestão especializada no setor e focada na busca por oportunidades no mercado para maximizar o retorno do cotista;
  • Custos com consultoria – quando o fundo firma parcerias com consultores imobiliários;
  • Custos de escrituração – despesas com as partes burocrática e operacional do fundo, como o envio de documentos e relatórios.

“Temos fundos que cobram a gestão ativa da carteira, ou seja, a busca constante por novas oportunidades e, consequentemente, um retorno maior para o cotista”, pontua. “E há fundos que não têm esta característica e a taxa de administração pode ser um pouco menor”, diz Teixeira.

Hoje, os fundos com gestão passiva – que apenas administram os imóveis – são os que têm as menores taxas de administração. Confira a lista de fundos com custos mais baixos:

TickerFundo SegmentoTipo de GestãoTaxa Administração (% ao ano)
SPTW11SP DowntownOutrosPassiva0,25
BBPO11BB Progressivo IIHíbridoPassiva0,28
FCFL11Campus Faria LimaOutrosPassiva0,30
GTWR11Green TowersLajes CorporativasPassiva0,50
RCRB11Rio Bravo Renda CorporativaLajes CorporativasAtiva0,70

Fonte: Economatica

Teixeira lembra que as taxas cobradas pelos fundos imobiliários não representam um desembolso adicional para o cotista.

“Quando o fundo realiza o pagamento do dividendo mensal, essa taxa já vem diluída nos custos do fundo”, diz. “O rendimento já vem líquido para os cotistas”.

Mesmo assim, o analista sugere ao investidor atenção nas taxas cobradas. Para ele, é importante monitorar se o custo não está muito alto na comparação com o que tem sido cobrado por fundos do mesmo segmento.

“Se o fundo estiver com performance abaixo da de FIIs semelhantes, isso acaba penalizando o cotista, que paga para um gestor que não está conseguindo entregar um resultado acima do mercado”, completa.

FIIs também têm taxa de performance?

Além da taxa recorrente de administração, alguns fundos também cobram a taxa de performance – que recompensa a gestão caso uma meta previamente definida seja alcançada.

Na maioria das vezes, a taxa de performance é de 20% sobre o resultado que ultrapassar a meta, que pode estar vinculada à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário), ao IPCA ou mesmo ao Ifix.

“É um incentivo para o gestor superar a meta do fundo”, avalia Felipe Solzki, gestor de FIIs da Galapagos Capital. “Se você tem um gestor buscando alternativas, fazendo controle de risco e entregando um retorno acima da média do mercado, faz total sentido fazer este pagamento adicional”, afirma.

Para Solzki, cabe ao investidor estudar os fundos e buscar quais gestores conseguem entregar um resultado acima da média, mesmo cobrando as taxas previstas no regulamento do fundo.

Há FIIs reduzindo taxas. É para valer?

Nos últimos meses, alguns fundos imobiliários têm reduzido ou mesmo renunciado temporariamente ao recebimento de taxas previstas no regulamento do fundo. O movimento acaba elevando a distribuição de dividendos.

Em janeiro, a Mauá Capital Real Estante, gestora do fundo Mauá Capital Hedge Fund (MCHF11), anunciou ao mercado que renunciou, de forma voluntária, ao recebimento de parte da taxa de performance apurada no mês de dezembro.

No documento, a gestora explicou que a iniciativa buscava o melhor alinhamento com os interesses dos cotistas.

A medida elevou em R$ 816 mil a distribuição de dividendos do Mauá Capital Hedge Fund, equivalente a R$ 0,10 por cota.

No comunicado ao mercado, a gestora ponderou que a taxa de performance voltaria a ser cobrada normalmente após a renúncia de dezembro, conforme prevê o regulamento do fundo.

Para Solzki, renúncia às taxas ou mesmo a suspensão temporária da cobrança são medidas pontuais e não devem ser tomadas como tendência do mercado. Segundo ele, a isenção total ou parcial das taxas está mais relacionada com eventuais momentos adversos de um FII.

A análise do gestor está de acordo com o comunicado do Leblon Realty Desenvolvimento (LRDI11) que, no mês passado, abriu mão de parte da taxa de administração referente ao mês de março de 2022.

De acordo com fato relevante divulgado na época, a medida considerou o atual patrimônio líquido da carteira, de R$ 4,7 milhões, abaixo do previsto no início do fundo.

O desconto representou um montante de R$ 50 mil, que elevaria a distribuição de dividendos do fundo em aproximadamente R$ 1,05 por cota, aponta o documento.

A gestão do Leblon Realty sugeriu ainda uma assembleia com cotistas para discutir a atualização da taxa de administração.

Faz sentido cobrar taxa de distribuição nas ofertas de FIIs?

Se ainda não há uma discussão sobre a redução da taxa de administração e de performance dos fundos imobiliários, há um debate sobre os custos de outra taxa cobrada pelos FIIs: a de distribuição, prevista nas emissões de novas cotas da carteira.

“Há uma grande discussão hoje se faz sentido fazer uma distribuição pública cobrando taxas de 4% a 5%”, conta Solzki. “Acho que esta é uma taxa que pode ter ajustes”, opina.

No mês passado, o fundo AF Invest CRI reforçou o debate ao aprovar a realização da segunda emissão de cotas da carteira com custo zero para o cotista.

Normalmente, além do preço de emissão, as ofertas trazem a taxa de distribuição, que pode ser custeada pelo fundo ou pelos cotistas. No caso da emissão do FII AF Invest CRI, a própria gestora – AF Invest – decidiu bancar a despesa.

“Os custos de distribuição não serão arcados pelo fundo e/ou pelos cotistas subscritores das novas cotas, mas sim serão pagos direta e exclusivamente pela gestora”, aponta fato relevante divulgado pelo fundo.

Os custos da distribuição em uma emissão de cotas representam despesas como taxas regulatórias, honorários de prestadores de serviços e remuneração dos participantes da oferta.

Confira a taxa de administração dos fundos imobiliários monitorados pela Economatica. Alguns FIIs, como mostra a reportagem, cobram outras taxas além da de administração.

TickerFundo SegmentoTaxa Administração – % ao ano
MFII11Mérito DesenvolvimentoHíbrido2,00
VCJR11Vectis Juros RealTítulos e Val. Mob.1,60
KNHY11FII KINEA HYTítulos e Val. Mob.1,60
CARE11Brazilian Graveyard and Death CareOutros1,60
TGAR11TG Ativo RealOutros1,50
TORD11Tordesilhas EIOutros1,50
RBRY11FII RBR PCRITítulos e Val. Mob.1,36
VISC11Vinci Shopping CentersShoppings1,35
BARI11FII BARIGUITítulos e Val. Mob.1,31
LVBI11VBI LogisticoLogística1,30
HABT11Habtat IITítulos e Val. Mob.1,30
MGFF11MOGNOTítulos e Val. Mob.1,30
IRDM11Iridium Recebíveis  ImobiliáriosTítulos e Val. Mob.1,30
KNRI11Kinea Renda ImobiliáriaHíbrido1,25
SARE11Santander RendaHíbrido1,25
RZTR11Riza TerraxHíbrido1,25
RZAK11Riza AkinTítulos e Val. Mob.1,20
KNSC11FII KINEA SCTítulos e Val. Mob.1,20
DEVA11DevantTítulos e Val. Mob.1,20
HCTR11HectareOutros1,20
BTRA11BTG Pactual Terras AgrícolasAgro1,20
NCHB11NCH High YieldTítulos e Val. Mob.1,20
RBRP11RBR PropertiesOutros1,19
OUJP11Ourinvest JPPTítulos e Val. Mob.1,16
PATL11Pátria LogísticaHíbrido1,13
HSML11HSI MALLShoppings1,10
BTCR11BTG Pactual Credito ImobiliarioTítulos e Val. Mob.1,10
RBRF11RBR AlphaTítulos e Val. Mob.1,10
CVBI11FII VBI CRITítulos e Val. Mob.1,10
BTAL11BTG Pactual AgroOutros1,10
GGRC11GGR Covepi RendaLogística1,10
VGIR11Valora RETítulos e Val. Mob.1,06
CPTS11FII CAPI SECTítulos e Val. Mob.1,05
XPSF11XP SelectionOutros1,00
PVBI11VBI Prime PropertiesLajes Corporativas1,00
XPCI11XP Credito ImobiliarioOutros1,00
BLMR11Bluemacaw Renda+ FOFTítulos e Val. Mob.1,00
BCRI11FII BEES CRITítulos e Val. Mob.1,00
TRXF11TRX Real EstateOutros1,00
KNIP11FII KINEA IPTítulos e Val. Mob.1,00
VGIP11FII VALORAIPOutros1,00
HGRE11CSHG Real EstateLajes Corporativas1,00
ARCT11Riza Arctium Real EstateHíbrido1,00
KNCR11Kinea Rendimentos ImobiliáriosTítulos e Val. Mob.1,00
VRTA11Fator VeritáTítulos e Val. Mob.1,00
QAGR11Quasar AgroOutros1,00
VSLH11Versalhes Recebíveis  ImobiliáriosOutros1,00
ALZR11Alianza Trust RendaLogística1,00
JSRE11JS Real EstateHíbrido1,00
XPML11XP MallsShoppings0,95
XPLG11XP LogLogística0,95
VIFI11Vinci Instrumentos FinanceirosTítulos e Val. Mob.0,95
MCCI11Mauá CapitalTítulos e Val. Mob.0,95
VINO11Vinci OfficesLajes Corporativas0,95
MCHF11Mauá Capital Hedge FundTítulos e Val. Mob.0,95
VILG11Vinci LogisticaLogística0,95
FEXC11BTG Pactual Fundo de CRITítulos e Val. Mob.0,95
XPPR11XP PropertiesOutros0,95
GALG11Guardian LogísticaHíbrido0,95
BLMG11Bluemacaw LogísticaLogística0,95
VTLT11Votorantim LogisticaLogística0,95
ARRI11Átrio Reit RecebíveisTítulos e Val. Mob.0,94
KFOF11Kinea FoFTítulos e Val. Mob.0,92
HGRU11CSHG Renda UrbanaHíbrido0,90
MXRF11FII MAXI RENHíbrido0,90
VGHF11Valora Hedge FundTítulos e Val. Mob.0,90
PORD11Polo RecebíveisTítulos e Val. Mob.0,90
BTLG11BTG Pactual LogisticaLogística0,90
CPFF11Capitânia ReitHíbrido0,90
HSLG11HSI LogísticaLogística0,85
SNCI11Suno RecebíveisTítulos e Val. Mob.0,85
SDIL11SDI Rio BravoLogística0,84
HGCR11CSHG Recebíveis  ImobiliáriosTítulos e Val. Mob.0,80
AIEC11Autonomy EdifíciosLajes Corporativas0,75
XPIN11XP IndustrialOutros0,75
RCRB11Rio Bravo Renda CorporativaLajes Corporativas0,70
RBVA11Rio Bravo Renda VarejoOutros0,65
KISU11KILIMATítulos e Val. Mob.0,65
HFOF11Hedge Top FoF IITítulos e Val. Mob.0,60
HGBS11Hedge Brasil ShoppingShoppings0,60
HGLG11FII CSHG LOGLogística0,60
BCIA11Bradesco Carteira ImobiliáriaTítulos e Val. Mob.0,50
MALL11Malls Brasil PluralShoppings0,50
GTWR11Green TowersLajes Corporativas0,50
BCFF11BTG Pactual Fundo de FundosTítulos e Val. Mob.0,45
BPFF11Brasil Plural AbsolutoTítulos e Val. Mob.0,40
FCFL11Campos Faria LimaOutros0,30
BBPO11FII BB PRGIILajes Corporativas0,28
BRCR11BC FUNDHíbrido0,25
SPTW11SP DowntownLajes Corporativas0,25
URPR11Urca Prime RendaOutros0,25
RECR11Rec RecebíveisTítulos e Val. Mob.0,20
RBRR11RBR Rendimento High GradeTítulos e Val. Mob.0,20
RBRL11RBR LogLogística0,18
RECT11Rec Renda ImobiliáriaHíbrido0,17
BRCO11BRESCO LogísticaLogística0,10

Fonte: Economatica

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