Quanto custa investir em FIIs? Taxa de administração varia de 0,25% a 2% ao ano; confira lista

A discussão sobre as taxas cobradas pelos fundos imobiliários é recorrente e se transformou também em argumento para os críticos do produto. Afinal, quais os custos para investir nos FIIs? Além de esclarecer eventuais mitos – de que há muitas taxas, por exemplo – o entendimento das cobranças pode fazer parte da análise do investidor na hora de escolher um fundo imobiliário, recomendam os especialistas.

Gabriel Teixeira, analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos, explica que as taxas cobradas pelos FIIs fazem parte da dinâmica do produto, e não são exclusividades do segmento. “Não tem como fugir. Assim como nos fundos de investimentos, temos também as taxas dos FIIs”, compara.

Entre as taxas cobradas pelos fundos imobiliários, a mais conhecida é a de administração, que pode variar entre 0,25% e 2% ao ano, de acordo com dados da Economatica, plataforma de informações financeiras. Confira as cinco maiores taxas atualmente:

Fonte: Economatica

Os dados tomam como base os fundos imobiliários que compõem o IFIX – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – e os percentuais que incidem sobre o patrimônio líquido do fundo ou sobre o valor de mercado da carteira, de acordo com o regulamento de cada FII. Confira a lista completa dos fundos e suas respectivas taxas no final da reportagem.

Segundo Teixeira, a variação nos percentuais das taxas está relacionada com as características e as despesas de cada fundo imobiliário.

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O que a taxa de administração dos FIIs remunera?

De acordo com Teixeira, os fundos imobiliários podem divulgar uma taxa de administração consolidada ou dividir a cobrança em três taxas diferentes. São elas:

• Custos com gestão – remuneração da equipe de gestão especializada no setor e focada na busca por oportunidades no mercado para maximizar o retorno do cotista;
• Custos com consultoria – quando o fundo firma parcerias com consultores imobiliários;
• Custos de escrituração – despesas com as partes burocrática e operacional do fundo, como o envio de documentos e relatórios.

“Temos fundos que cobram a gestão ativa da carteira, ou seja, a busca constante por novas oportunidades e, consequentemente, um retorno maior para o cotista”, pontua. “E há fundos que não têm esta característica e a taxa de administração pode ser um pouco menor”, diz Teixeira.

Hoje, os fundos com gestão passiva – que apenas administram os imóveis – são os que têm as menores taxas de administração. Confira a lista de fundos com custos mais baixos:

Fonte: Economatica

Teixeira lembra que as taxas cobradas pelos fundos imobiliários não representam um desembolso adicional para o cotista.

“Quando o fundo realiza o pagamento do dividendo mensal, essa taxa já vem diluída nos custos do fundo”, diz. “O rendimento já vem líquido para os cotistas”.

Mesmo assim, o analista sugere ao investidor atenção nas taxas cobradas. Para ele, é importante monitorar se o custo não está muito alto na comparação com o que tem sido cobrado por fundos do mesmo segmento.

“Se o fundo estiver com performance abaixo da de FIIs semelhantes, isso acaba penalizando o cotista, que paga para um gestor que não está conseguindo entregar um resultado acima do mercado”, completa.

FIIs também têm taxa de performance?

Além da taxa recorrente de administração, alguns fundos também cobram a taxa de performance – que recompensa a gestão caso uma meta previamente definida seja alcançada.

Na maioria das vezes, a taxa de performance é de 20% sobre o resultado que ultrapassar a meta, que pode estar vinculada à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário), ao IPCA ou mesmo ao Ifix.

“É um incentivo para o gestor superar a meta do fundo”, avalia Felipe Solzki, gestor de FIIs da Galapagos Capital. “Se você tem um gestor buscando alternativas, fazendo controle de risco e entregando um retorno acima da média do mercado, faz total sentido fazer este pagamento adicional”, afirma.

Para Solzki, cabe ao investidor estudar os fundos e buscar quais gestores conseguem entregar um resultado acima da média, mesmo cobrando as taxas previstas no regulamento do fundo.

Há FIIs reduzindo taxas. É para valer?

Nos últimos meses, alguns fundos imobiliários têm reduzido ou mesmo renunciado temporariamente ao recebimento de taxas previstas no regulamento do fundo. O movimento acaba elevando a distribuição de dividendos.

Em janeiro, a Mauá Capital Real Estante, gestora do fundo Mauá Capital Hedge Fund (MCHF11), anunciou ao mercado que renunciou, de forma voluntária, ao recebimento de parte da taxa de performance apurada no mês de dezembro.

No documento, a gestora explicou que a iniciativa buscava o melhor alinhamento com os interesses dos cotistas.

A medida elevou em R$ 816 mil a distribuição de dividendos do Mauá Capital Hedge Fund, equivalente a R$ 0,10 por cota.

No comunicado ao mercado, a gestora ponderou que a taxa de performance voltaria a ser cobrada normalmente após a renúncia de dezembro, conforme prevê o regulamento do fundo.

Para Solzki, renúncia às taxas ou mesmo a suspensão temporária da cobrança são medidas pontuais e não devem ser tomadas como tendência do mercado. Segundo ele, a isenção total ou parcial das taxas está mais relacionada com eventuais momentos adversos de um FII.

A análise do gestor está de acordo com o comunicado do Leblon Realty Desenvolvimento (LRDI11) que, no mês passado, abriu mão de parte da taxa de administração referente ao mês de março de 2022.

De acordo com fato relevante divulgado na época, a medida considerou o atual patrimônio líquido da carteira, de R$ 4,7 milhões, abaixo do previsto no início do fundo.

O desconto representou um montante de R$ 50 mil, que elevaria a distribuição de dividendos do fundo em aproximadamente R$ 1,05 por cota, aponta o documento.

A gestão do Leblon Realty sugeriu ainda uma assembleia com cotistas para discutir a atualização da taxa de administração.

Faz sentido cobrar taxa de distribuição nas ofertas de FIIs?

Se ainda não há uma discussão sobre a redução da taxa de administração e de performance dos fundos imobiliários, há um debate sobre os custos de outra taxa cobrada pelos FIIs: a de distribuição, prevista nas emissões de novas cotas da carteira.

“Há uma grande discussão hoje se faz sentido fazer uma distribuição pública cobrando taxas de 4% a 5%”, conta Solzki. “Acho que esta é uma taxa que pode ter ajustes”, opina.

No mês passado, o fundo AF Invest CRI reforçou o debate ao aprovar a realização da segunda emissão de cotas da carteira com custo zero para o cotista.

Normalmente, além do preço de emissão, as ofertas trazem a taxa de distribuição, que pode ser custeada pelo fundo ou pelos cotistas. No caso da emissão do FII AF Invest CRI, a própria gestora – AF Invest – decidiu bancar a despesa.

“Os custos de distribuição não serão arcados pelo fundo e/ou pelos cotistas subscritores das novas cotas, mas sim serão pagos direta e exclusivamente pela gestora”, aponta fato relevante divulgado pelo fundo.

Os custos da distribuição em uma emissão de cotas representam despesas como taxas regulatórias, honorários de prestadores de serviços e remuneração dos participantes da oferta.

Confira a taxa de administração dos fundos imobiliários monitorados pela Economatica. Alguns FIIs, como mostra a reportagem, cobram outras taxas além da de administração.

Fonte: Economatica

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