Podcast "Banco Imobiliário"

Por que fundos imobiliários resistem melhor que ações ao estresse do coronavírus

Para Arthur Moraes, ajuste nos preços abriu oportunidades, mas nem tudo está uma barganha: “Nunca sabemos quanto tempo dura uma situação de histeria”

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SÃO PAULO – Em meio à histeria causada pela pandemia de coronavírus, o circuit breaker foi acionado pela primeira vez na B3 em 9 de março. O Ibovespa encerrou aquele dia com queda de 12,16%. Já o Ifix, que reúne os principais fundos imobiliários do país, recuou 3,54%. O sistema voltou a ser acionado dois dias depois, pregão em que o Ibovespa recuou 7,62% – e o Ifix, 1,83%.

Os negócios voltaram a ser interrompidos nesta segunda-feira (16), e o placar ficou em -13,91% para o Ibovespa contra 4,62% para o Ifix. Para Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários e professor do InfoMoney, os resultados são claros: “Eles reforçam como os fundos imobiliários são menos voláteis e mais resilientes que as ações”.

Há motivos objetivos para isso. Um deles é o fato de que o lastro dos FIIs costuma ser formado por imóveis de tijolo, muito mais simples para entender do que o emaranhado de atividades operacionais e financeiras que uma empresa normalmente tem. A razão mais importante, no entanto, se resume em uma outra palavra: previsibilidade.

Avaliar o preço de um ativo – seja uma ação, sejam cotas de um fundo – envolve prever a geração de caixa e os ganhos que ocorrerão no futuro, descontá-los e, assim, estimar o seu valor presente.

Na opinião de Moraes, os resultados de uma empresa podem ser muito suscetíveis a situações de estresse. Com uma redução no consumo, o reflexo nas companhias tende a ser rápido, impactando diretamente a última linha do balanço.

Já os FIIs que alugam seus imóveis, por exemplo, costumam firmar contratos de muitos anos, ao longo dos quais a receita será mantida praticamente igual. “Essa renda, relativamente previsível e constante, ancora os preços. Não faz sentido um fundo imobiliário desabar se acredito que o rendimento do próximo mês vai ser o mesmo do mês passado”, explica.

Crise com impacto positivo sobre os FIIs?

Moraes destaca que, embora menor, o impacto nas cotas de FIIs existe. Mas as medidas que devem ser tomadas para amenizar os efeitos da pandemia na economia podem ser particularmente positivos para os fundos imobiliários. Uma das possibilidades aventadas no mercado, por exemplo, são novas reduções da Selic, a taxa básica de juros brasileira. “Os FIIs têm uma correlação negativa com os juros. Quando caem, os fundos tendem a valorizar”, diz.

O importante, nesse caso, é lembrar que os rendimentos distribuídos mensalmente pelas carteiras permanecem sendo os mesmos nominalmente.

Diante do desempenho relativamente melhor dos fundos imobiliários, muitos investidores têm se perguntado se é hora de trocar as ações pelos FIIs. Pode ser que sim, mas não há uma resposta única, segundo Moraes.

Para alguns investidores, talvez o mais sensato seja fazer exatamente o contrário. Se o fundo caiu 5%, as ações da Petrobras recuaram 30% e o investidor enxerga uma perspectiva positiva para o setor de óleo o gás, por que não fazer caixa vendendo as cotas para ampliar a posição na petrolífera? “Os dois movimentos são válidos”, diz o especialista.

E o que fazer com o dinheiro novo? “Numa análise por fundamentos, é positivo comprar o que ficou com preço bom. Pode ser um ativo cotado ao preço que vale. Melhor ainda se for um ativo cotado a um preço abaixo do que vale”, diz Moraes.

Esse já é o caso de alguns fundos imobiliários – o que não significa que o mercado inteiro esteja uma barganha. “Nunca sabemos quanto tempo dura uma situação de histeria. Você pode estar coberto de razão, mas contra a maré. E contra a maré não adianta nadar.”

Moraes foi o entrevistado dessa semana do podcast “Banco Imobiliário”. Para ele, fundos focados em segmentos como galpões logísticos e torres de escritórios, além dos que investem em certificados de recebíveis imobiliários de empresas de elevada qualidade de crédito (CRIs high grade), seguem com fundamentos interessantes.

Fundos de shopping centers podem sofrer um pouco mais, por conta da redução do movimento. Mesmo assim, é importante lembrar que os aluguéis nesse segmento preveem uma parcela fixa, além da variável (baseada no volume de vendas).

Apresentado por Marcelo Hannud, consultor imobiliário da XP, e por Beatriz Cutait, editora de Investimentos do InfoMoney, o “Banco Imobiliário” pode ser ouvido nas plataformas Apple Podcasts, Deezer, Spotify, Spreaker, Google Podcasts, Castbox e demais agregadores de podcast. Você ainda pode conferir o programa na íntegra em nosso canal no YouTube.

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