Carteira recomendada

Os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para comprar em março; FIIs de logística ganham peso e lideram a seleção

Pelo sétimo mês seguido, Bresco Logística (BRCO11) é o mais recomendado pelas corretoras

Por  Wellington Carvalho -

Das dez carteiras de fundos imobiliários monitoradas mensalmente pelo InfoMoney, apenas uma realizou troca de papel em março, em relação ao mês anterior. Ao mesmo tempo, o segmento logístico ganhou mais peso nos portfólios diante do atual cenário econômico e dos reflexos da guerra na Ucrânia no mercado de renda variável. Pelo sétimo mês consecutivo, o Bresco Logística (BRCO11) segue como o mais lembrado pelos analistas.

Levantamento realizado pelo InfoMoney compila os fundos imobiliários mais recomendados por dez corretoras. Em março, 55 fundos imobiliários foram citados. Do total, 20 são FIIs de “papel”, que investem em títulos de renda fixa ou certificados de recebíveis imobiliários (CRI), atrelados a índices de inflação ou à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário).

Richardi Ferreira, analista que assina a carteira do BB Investimentos, manteve a composição do portfólio de fevereiro, reforçando a seleção deste mês com a inclusão do Pátria Logística (PATL11).

“Apesar de mantermos todos papéis que já integravam esta carteira, o peso de cada um foi alterado de forma a permitir a inclusão de mais um ativo. Com isso, elevamos o peso do segmento de logística desta carteira para 40%”, explica Ferreira.

O setor logístico também está no radar de Daniel Marinelli, responsável pela carteira do BTG Pactual, que prevê elevação da demanda e da oferta de imóveis do segmento para os próximos anos.

Além da expectativa para o futuro, o analista se apega à atual temporada de reavaliação dos imóveis, que aponta aumento no valor contábil dos espaços. Os galpões logísticos registraram a maior variação, com média de 3,6%, seguidos por agronegócio, 2,1%, shopping centers, 1,3%, híbrido, 0,7% e lajes corporativas, 0,1%.

“As avaliações de 2021 respaldam nosso racional de que os fundos de tijolo permanecem atrativos e baratos”, aponta Marinelli. “Sob a ótica do valor de mercado sobre valor patrimonial, todos os segmentos de tijolo estão negociando com desconto em ambiente de valorização contábil dos imóveis”.

Fundos imobiliários com P/VPA (preço sobre valor patrimonial) próximo de 1 estão sendo negociados perto do valor justo. Um indicador acima de 1 indica que o FII é negociado com ágio e, abaixo deste nível, com desconto no valor da cota.

De acordo com o BTG Pactual, tanto do ponto de vista do P/VPA como no da reavaliação de imóveis, os fundos imobiliários do segmento logístico se destacam.

Sobre o agronegócio, Marinelli afirma que o aumento expressivo do preço das commodities também tem respaldado a apreciação dos ativos que fazem parte da cadeia agroindustrial.

Rússia e a Ucrânia, que entraram em guerra no final de fevereiro, são grandes produtores de commodities. Enquanto os russos respondem pela oferta de quase 12% da produção global de petróleo, os ucranianos têm papel importante na exportação de grãos, aço e ferro da Europa.

“Deste modo, esse conflito impactará diretamente no preço das commodities agrícolas, fertilizantes, petróleo e gás natural”, diz a Ativa Investimentos.

Fundos de “papel” seguem como porto seguro

No cenário doméstico, o aperto monetário e a ameaça inflacionária seguem no radar dos analistas, que mantêm boa parte das alocações nos fundos de “papel”, blindados das fortes oscilações dos indicadores econômicos.

Prévia da inflação oficial do País, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) ficou em 0,99% em fevereiro. Foi a maior taxa para o mês desde 2016, quando foi de 1,42%, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) avançou 1,82% no mês passado e acumulou alta de 16,12% em 12 meses.

Na tentativa de conter a elevação dos preços, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central se reúne na próxima semana para definir o novo patamar da taxa básica de juros da economia nacional, a Selic, atualmente em 10,75% ao ano. O mercado prevê o indicador em 12,25% no final de 2022.

“Continuamos vendo retornos atrativos nos fundos de recebíveis em razão dos índices de inflação e taxa Selic”, afirma Maria Fernanda Violatti, analista da XP e responsável pela carteira recomendada da Rico. Os fundos, que investem em títulos de renda fixa que acompanham índices de inflação e juros, respondem por 50% do portfólio da corretora.

“Os fundos de ‘papel’ são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado”, reflete Maria Fernanda. “Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio”.

Os fundos imobiliários mais recomendados para março

Na compilação feita pelo InfoMoney com os fundos imobiliários mais recomendados para março, o destaque ficou para o Bresco Logística, o mais lembrado pelo sétimo mês seguido. A lista dos cinco mais recomendados não teve modificações na comparação com a do mês anterior. Não houve nem entrada nem saída de fundos, porém, há mudança de posição. Neste mês, os dois primeiros colocados são de logística.

A compilação do InfoMoney apresenta os cinco ativos mais recomendados para o mês. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.

Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para fevereiro, o número de recomendações e a rentabilidade de cada papel em novembro, no acumulado do ano e nos últimos 12 meses:

TickerFundoSegmentoRecomendaçõesRetorno em janeiro de 2022 (%)Retorno em 2022 (%)Retorno em 12 meses (%)
BRCO11Bresco LogísticaLogística72,68-1,52-2,10
BTLG11BTG Pactual LogísticaLogística5-1,48-2,51-2,76
TRXF11TRX Real EstateRenda Urbana50,641,472,49
KNCR11Kinea Rendimentos ImobiliáriosRecebíveis4-1,010,1418,76
HGRU11CSHG Renda UrbanaRenda Urbana4-1,39-2,95-3,97
IFIX-1,29-2,24-3,89

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação do dia 03/02/2022

Fonte: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Mirae Asset, Órama, Santander Corretora e Rico)

Bresco Logística (BRCO11)

Desconto em torno de 16% e constantes melhorias no portfólio estão entre os atrativos do Bresco Logística, o fundo imobiliário mais recomendado pelas corretoras há sete meses.

Daniel Marinelli, analista do BTG Pactual, destaca as benfeitorias que têm sido realizadas nos imóveis do fundo, em especial no Whirlpool (SP) e no Bresco Bahia (BA).

No imóvel da capital paulista, serão instaladas estações de trabalho, salas de reunião, berçário, restaurante, além da execução de retrofit na recepção, reformas estruturais e de reparos em todo o imóvel. Já as obras do Bresco Bahia visam a ampliação do refeitório do espaço e, segundo a gestão, devem ser entregues ainda no mês de maio.

“Tendo em vista o desempenho recente do fundo e as movimentações realizadas pela gestão com o intuito de gerar valor aos seus cotistas, acreditamos que o Bresco seja uma excelente alternativa para compor uma estratégia de longo prazo”, aponta Marinelli.

Apesar da alta de 2,61% em fevereiro, o analista do BTG Pactual lembra que as cotas do Bresco seguem sendo negociadas com desconto de 16% em relação ao valor patrimonial.

O fundo também está na carteira recomendada de março do BB Investimentos, que aponta a prorrogação do contrato de locação do imóvel GPA CD-06 São Paulo (SP), ocupado pelo Grupo Pão de Açúcar.

De acordo com fato relevante do último dia 24, a nova locação será de R$ 40,05 o metro quadrado, totalizando o valor mensal de cerca de R$ 2,2 milhões a partir de 13 de maio de 2022. Os números representam um incremento de 18,3% em relação ao valor de locação vigente.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Com vacância zero e um portfólio locado predominantemente para empresas varejistas – que se comportam bem mesmo em períodos de crise – CSHG Renda Urbana se consolida como figurinha constante entre os mais recomendados pelas corretoras.

A recente mudança de estratégia do fundo, que tem buscado novos locatários e outros segmentos de atuação, segue no radar dos especialistas.

“A carteira deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu o portfólio também para segmento de varejo”, destaca relatório da Órama Investimentos.

De 2019 para cá, o fundo adquiriu dez imóveis do grupo BIG, três novas faculdades, além da compra de lojas das Casas Pernambucanas e de 11 imóveis localizados em diferentes regiões do Brasil e locados para três redes varejistas.

Atualmente, a composição da receita do CSHG Renda Urbana é dividida em varejo-supermercados (56%), varejo de vestuário (26%) e educacional (28%). Vale lembrar que a carteira recebe um percentual sobre o faturamento da maioria dos empreendimentos.

A Órama destaca ainda como ponto positivo o prazo dos contratos da carteira – em média 12 anos. “A média traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual”, aponta relatório da corretora.

Com uma área bruta locável (ABL) de 431 mil metros quadrados, o fundo tem hoje vacância zero, outro fator destacado pela Órama.

Kinea Rendimento Imobiliário (KNCR11)

Em um momento de aperto monetário, o Kinea Rendimento Imobiliário é apontado como boa opção para o investidor que busca proteção e até mesmo ganhar com a elevação dos juros.

“A recomendação desse FII se baseia no fato de ele ser um dos poucos com indexação ao CDI [certificado de depósito interbancário]”, aponta Isabella Suleiman, analista da Genial Investimentos. “Neste momento de consecutivos aumentos na Selic, o fundo tende a ser mais defensivo e melhorar seus dividendos”.

Isabella destaca ainda o perfil de crédito dos ativos do portfólio do Kinea Rendimento, considerado high grade, ou seja, de menor risco.

Outro ponto no radar da analista é a recente alocação de R$ 145 milhões feita pelo fundo no CRI Shopping Paralela, que faz parte da operação de compra de parte do empreendimento pelo HSI Malls (HSML11).

A alta liquidez do fundo na Bolsa – em média R$ 7,8 milhões por dia – também é um atrativo da carteira, na avaliação de Marinelli, do BTG Pactual, que também traz o Kinea Rendimento na carteira recomendada para março.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

Dos 18 fundos das carteiras Renda e Ganho de Capital do BB Investimentos, cinco são do segmento de logística, setor que se beneficiou com o crescimento do e-commerce durante a pandemia de Covid-19 e segue sendo bem visto pelos analistas nos próximos meses.

Entre as apostas de Ferreira, analista do BB Investimentos, para surfar no bom momento do setor logístico está o BTG Pactual Logística, que pelo terceiro mês consecutivo entra na lista dos mais recomendados para o período.

“O patrimônio líquido do fundo é de mais de R$ 1,5 bilhão e, nos últimos dois anos, a carteira vem se consolidando como um dos maiores FIIs do segmento”, reflete. Assim como o CSHG Renda Urbana, o BTG Pactual Logística também está entre as apostas dos analistas para 2022.

Atualmente, o portfólio do fundo é composto por participação, direta ou indireta, em 14 imóveis, que totalizam uma ABL de 475 mil metros quadrados, sendo que 93% desta área está dentro do estado de São Paulo, principal mercado do País.

“Vemos o BTG Pactual Logística como o melhor nome para se estar posicionado, visto seu amplo leque de aquisições e valor reprimido em ativos do portfólio”, aponta Rodrigo Crespi, analista da Guide.

Entre as últimas transações, destaque para o imóvel BTLG Mauá, localizado a 15 km da capital paulista, que elevou em 19% a ABL do fundo. A carteira já usufrui de 100% das receitas com locação do espaço, classificado como triple A, de alta qualidade.

TRX Real Estate (TRXF11)

A união entre um portfólio diversificado e a resiliência do setor de atuação faz do TRX Real Estate um dos fundos imobiliários favoritos dos analistas.

Com foco nos segmentos de varejo e logístico, o fundo tem uma carteira formada por 48 imóveis, distribuídos em 33 cidades de 13 estados.

“Assim como galpões logísticos, o varejo alimentício tem sido um dos setores que menos sofreram desde o início da crise”, lembra Crespi, da Guide. “Nesse sentido, acreditamos na sinergia defensiva que o portfólio do fundo apresenta entre os dois segmentos”, afirma.

Para 2022, o TRX Real Estate trabalha com uma distribuição mensal de dividendos entre R$ 0,76 e R$ 0,80 por cota. Os valores representariam um retorno de aproximadamente 0,79% ao mês.

Além dos dividendos, Crespi aposta no potencial atrativo do fundo para ganho de capital com as recentes aquisições feitas pela carteira.

Em agosto de 2020, o TRX Real Estate anunciou a compra de 39 imóveis do Grupo Pão de Açúcar e, um ano depois, firmou compromisso para a aquisição de cinco lojas ocupadas pela rede Assaí. O prazo dos contratos varia entre 15 e 20 anos.

Também com cinco recomendações em fevereiro, o TRX Real Estate tem sido visto com bons olhos pelos analistas diante da resiliência apresentada pelo portfólio do fundo durante a pandemia do Covid-19.

O TRX segue na carteira de recomendações de março do Santander, assinada pelo analista Flávio Pires, que estima um retorno com dividendos do fundo em 9,2% nos próximos 12 meses.

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