Os fundos imobiliários mais recomendados para comprar em março

SÃO PAULO – Ainda que o ambiente de aversão a risco tenha se intensificado com a escalada do coronavírus e com uma nova “guerra” de preços do petróleo, afetando o desempenho dos mercados ao redor do mundo, analistas e especialistas em fundos imobiliários seguem otimistas com o desempenho da classe de ativos no Brasil.

Isso porque, embora haja uma visão de que as tensões possam continuar a afetar as cotas no curto prazo, os fundamentos seguem intactos, com expectativas ainda positivas sobre a expansão do setor, redução nas taxas de vacância e renovações positivas nos contratos de aluguel.

Sem alterações nas recomendações de fundos imobiliários para este mês (feitas antes do auge do pânico dos mercados) a preferência de analistas recai sobre o segmento de shopping centers, com quatro papéis entre os mais recomendados (XP Malls, HSI Malls, Hedge Brasil Shopping e Vinci Shopping Center).

A avaliação de analistas de corretoras é de que o setor tende a se beneficiar de uma retomada da confiança do consumidor, bem como de juros baixos, inflação controlada e menor inadimplência.

No fim de fevereiro, entretanto, Renan Manda, analista de fundos imobiliários da XP, destacou que se houvesse um impacto maior da contaminação do coronavírus no Brasil, os fundos de shopping center poderiam ser os mais afetados, por uma redução no número de clientes. Esse movimento, contudo, seria pontual, segundo ele, dado que os lojistas não fechariam as lojas por terem ficado alguns dias sem vender.

Por outro lado, o segmento que poderia ser até beneficiado com o aumento da epidemia no país seria o de galpões logísticos, diz. “Como os ativos ficam em regiões mais afastadas, se o fluxo cair e o varejo físico for afetado, quando as pessoas precisarem comprar algo, farão a compra online, o que respingaria na demanda por galpões.”

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Compilada mensalmente, a carteira de fundos imobiliários conta com dez ativos. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com os maiores volumes médios negociados nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.

Os 10 fundos imobiliários mais recomendados para março:

*Até 28 de fevereiro. A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
**Fundo com início em setembro de 2019

Fontes: Economatica e corretoras (BB Investimentos, BTG Pactual, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Necton, Santander Corretora e XP)

Confira a seguir as principais justificativas para as recomendações:

XP Malls (XPML11)

Com quatro recomendações para março, o XP Malls segue entre os preferidos dos analistas. Entre as principais justificativas para a manutenção no portfólio, o BTG Pactual reforça a alta liquidez e o portfólio diversificado, com baixa inadimplência, alta taxa de ocupação e vendas mensais por metro quadrado de R$ 1,2 mil.

Já a equipe de análise do Santander destaca a gestão ativa do fundo, que conseguiu realizar boas aquisições com os recursos captados na última emissão, em setembro de 2019. Entre os principais ativos do FII, o time destaca o Shopping Cidade Jardim, na capital paulista, e o Catarina Fashion Outlet, em São Roque (SP).

HSI Malls (HSML11)

Empatado em primeiro lugar, com quatro menções, o fundo de shopping centers HSI Malls teve sua participação elevada na carteira recomendada da XP para este mês, de 5% para 7,5%.

Entre os argumentos, os analistas da casa afirmam que o segmento é um potencial beneficiário da recuperação do consumo nos próximos anos, além de continuar apresentando sinais de melhora operacional, como queda na taxa de vacância e diminuição nos descontos.

O Itaú BBA, por sua vez, reitera a participação majoritária do fundo em todos os shoppings do portfólio, o que pode facilitar a administração dos ativos. Os analistas citam ainda o potencial de crescimento e a boa posição dos seus ativos, que lhe permite ganhar exposição à retomada da atividade econômica e do consumo.

Vinci Shopping Centers (VISC11)

Em relatório, a equipe do BB Investimentos destaca que o fundo da Vinci, recomendado por três corretoras, tem uma estratégia de crescimento focada na aquisição de imóveis prontos, em especial aqueles localizados em centros urbanos e em cidades com mais de 250 mil habitantes.

Em fevereiro, o fundo adquiriu 7,3% do Shopping ABC, na região metropolitana de São Paulo. A aquisição, segundo o time de análise do BB, estava entre as potenciais aquisições do fundo antes da sexta emissão de cotas e representa um cap rate (isto é, a porcentagem da renda anual adquirida através de um imóvel sobre o seu valor) de 8,3% para os próximos 12 meses.

CSHG Real Estate (HGRE11)

Em relatório, o Itaú BBA diz gostar da gestão ativa do fundo com relação à compra e venda de imóveis, e destaca a alta exposição do HGRE11 ao Estado de São Paulo, para o qual a equipe antecipa uma redução de vacância mais rápida e um aumento no valor do aluguel médio.

Com 81,5 mil cotistas, o fundo do Credit Suisse possui a maior parte do seu portfólio concentrado em fundos monousuários, isto é, o FII detém a totalidade do empreendimento e este é locado para um único locatário. Torres corporativas e lajes também constituem posições relevantes. Entre os anúncios mais recentes, o fundo divulgou que realizou o pagamento integral para a aquisição do edifício Totvs, na capital paulista.

Hedge Brasil Shopping (HGBS11)

Entre os destaques recentes do fundo da Hedge, o BB Investimentos destaca a alta exposição ao mercado de shopping centers no Estado de São Paulo e cita a aquisição, em janeiro, de 15% do Shopping Vila Lobos pelo fundo, com volume de R$ 145 milhões e cap rate estimado para o primeiro ano de 7%.

A equipe de análise da Necton, por sua vez, afirma que o fundo apresenta boa diversificação de ativos e geográfica, além de baixa vacância. Uma consistência na distribuição de dividendos e lucros acumulados, que devem ser distribuídos nos próximos meses, também são citados pelos analistas.

BTG Corporate Office (BRCR11)

Com as cotas listadas na B3 desde 2010, o fundo de escritórios do BTG Pactual é um dos maiores listados na Bolsa brasileira.

Entre os principais destaques do fundo, os analistas do BB Investimentos citam a expansão de um locatário do empreendimento Brazilian Financial Center (BRC), na região da Avenida Paulista (SP), para mais um andar. O novo contrato tem prazo de dez anos.

O time de análise lembra ainda que, em dezembro, a reavaliação semestral do portfólio mostrou uma valorização no valor dos ativos de R$ 86,5 milhões, alta de 4,5% em relação à avaliação anterior.

XP Log (XPLG11)

Do segmento de galpões logísticos, o XP Log possui um portfólio composto por 15 ativos (dois deles em construção), sendo a maior parte concentrada no Estado de São Paulo.

Em sua carteira recomendada, o BTG Pactual destaca o portfólio pulverizado do fundo imobiliário, com ativos bem localizados e bons locatários, além de uma gestão experiente e alta liquidez.

Já o BB Investimentos, que também manteve sua recomendação de compra, cita a aquisição pelo fundo, em dezembro, de uma fatia dos galpões localizados no Condomínio Logístico Multimodal 1, em Pernambuco. Atualmente, os imóveis estão locados para a Unilever Brasil, por R$ 60,5 milhões.

CSHG Logística (HGLG11)

Com a maior parte dos ativos localizados na região sudeste, o fundo do Credit Suisse possui cerca de 162 mil cotistas e recebeu duas recomendações de compra por analistas para este mês.

Na avaliação da XP, o segmento de logística oferece uma maior estabilidade e um risco menor no curto prazo. A equipe de análise destaca que o segmento apresenta uma perspectiva favorável, devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos a grandes regiões metropolitanas.

Na carta aos cotistas de janeiro, o time de gestão do HGLG11 destacou que tem feito uma renegociação com inquilinos, caso do Volkswagen Vinhedo, para ajustar o fluxo de pagamentos dos aluguéis de anual para trimestral. O objetivo é ter mais controle para manter a distribuição estável e linear do fundo.

Por conta disso, em janeiro, houve um acúmulo de resultado no fundo, montante que deverá ser parcialmente consumido ao longo do semestre, segundo os gestores.

BTG Pactual Fundo de Fundo (BCFF11)

Entre os principais justificativas para a manutenção do papel na carteira, a Guide cita a gestão ativa do fundo imobiliário, tanto no mercado primário, por meio de algumas ofertas, como no secundário, por meio da compra e venda de cotas na B3.

O FOF do BTG Pactual está entre os premiados do ranking de melhores fundos InfoMoney-Ibmec 2020. Nos últimos dois anos, o FII teve valorização de 64,2%, ante alta de 43,6% do Ifix.

Em entrevista ao InfoMoney em janeiro, Fernando Crestana, um dos criadores do fundo e sócio da área imobiliária do BTG Pactual, disse em fevereiro que o fundo pretende concluir, neste mês, sua nona emissão, que deve levantar R$ 600 milhões. Conheça a estratégia completa do fundo do BTG Pactual aqui.

GGR Covepi (GGRC11)

Com relação à recomendação de GGRC11, a Necton destaca a posição ainda significativa de caixa do fundo, com mais de R$ 100 milhões, o que indica que novas aquisições podem ocorrer nos próximos meses. “Enxergamos que o fundo possa entregar bons dividendos, sendo uma ótima opção para geração de fluxo de renda mensal, por conta da alta previsibilidade de receitas”, escrevem.

Ifix em baixa

No último mês, o Ibovespa registrou queda de 8,4%, enquanto o Ifix, índice que acompanha os principais FIIs listados na B3, recuou 3,7%. Em 2020 até fevereiro, a baixa do índice imobiliário era de 7,3%, mas, com a queda acumulada de 3,5% em março (até o dia 9), a perda subia para 10,5% no ano.

Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários na Suno Research, destaca que a correção nos preços incomoda, mas que é um processo normal dentro do contexto – e até saudável, principalmente para a maior parte dos investidores pessoas físicas, que é nova na classe.

Segundo ele, as quedas apresentadas desde janeiro fazem com que os fundos imobiliários voltem a patamares mais “reais” e, inclusive, abrem oportunidade para aumento de posição. “Excelentes fundos começaram a entregar retornos generosos, acima de 8% ao mês”, diz.

A opinião é compartilhada por Felipe Vaz, analista de fundos imobiliários do Santander, que diz ver boas portas de entrada para o investidor. “Se for comparar com os preços das cotas no fim do ano passado, hoje tem bastante oportunidade para o investidor montar posição, com yields [rendimentos] melhores e preços mais justos em relação ao valor patrimonial.”

De acordo com Vaz, o ambiente de juros baixos continuará a ser o principal motor para o bom desempenho dos fundos imobiliários em 2020.

No médio prazo, de dois a cinco anos, a melhora do fundamento que deverá tomar a linha de frente da valorização das cotas. “Muita receita de aluguel ainda está potencialmente menor do que poderia ser, então se vier uma revisional, irá influenciar positivamente [Nos preços dos aluguéis]”, diz.

Já em um prazo mais longo, acima de cinco anos, o analista do Santander conta que deve ser a entrada do investidor institucional a impulsionar a classe. “Para o segmento e para esta categoria de produto é importante ter esse investidor profissional, que gera liquidez e não gera tanta volatilidade na cota, porque ele não se assusta tanto com a volatilidade do mercado”, afirma.

Entre os principais impactos negativos do pânico dos mercados, segundo Baroni, é a possibilidade de que, no curto prazo, novas emissões possam não ser mais viáveis, dado que os preços ofertados estão acima dos negociados no mercado secundário. “Nesse caso, a janela de captação se fecha e os gestores terão que esperar para abrir novamente”, diz. Movimento semelhante aconteceu em maio de 2018, durante a greve dos caminhoneiros.

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