SÃO PAULO – A volta do feriado do carnaval não foi conturbada apenas para o mercado de ações. Investidores de fundos imobiliários também enfrentaram um pregão de perdas, com queda de 1,5% do Ifix, para 2.972 pontos. Na mínima do dia, logo após a abertura, às 13h, o índice chegou a recuar 2,5%.
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Entre os fundos mais negociados do índice de fundos imobiliários, o XP Malls (XPML11) fechou com queda de 2,2%, o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) caiu 0,3% e o XP Log (XPLG11), que chegou a cair 5% na mínima do pregão, teve baixa de 0,08%.
Ainda que as preocupações com a extensão do coronavírus e seus efeitos sobre a economia estejam no centro das atenções, especialistas consultados ainda não veem razões para mudanças nos fundamentos de longo prazo e enxergam a queda como uma nova oportunidade para compra.
“Vínhamos analisando a composição de fundos que já estavam caindo e, com essa porta adicional, vemos uma ‘gordura’ para um retorno ainda melhor”, diz Rafael Selegatto, gestor da Iridium. A casa tem um fundo de recebíveis, composto majoritariamente por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). É permitido, contudo, que 30% da carteira seja alocada em um portfólio formado por outros fundos – fatia que tem aproveitado a queda no dia.
Entre os nomes com preços “interessantes”, o gestor cita o fundo de recebíveis imobiliários do Credit Suisse, o (HGCR11).
A avaliação do contexto atual é compartilhada por Renan Manda, analista de fundos imobiliários da XP, para quem a queda deste pregão pode levar alguns fundos a ficarem relativamente baratos. “Muita gente estava esperando uma porta de entrada para comprar cotas nos últimos meses. Os preços estão voltando a níveis de novembro, a dinâmica não mudou e os FIIs continuam super resilientes”, afirma.
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Para explicar a queda de hoje, Selegatto lembra o forte crescimento do mercado de FIIs no último ano, que atraiu diferentes tipos de investidores. Se por um lado a maior demanda gerou um positivo aumento de liquidez, por outro, aumentou a correlação do índice com o Ibovespa, avalia o gestor. “Em momentos de aversão a risco, o mercado de fundos imobiliários vai seguir o Ibovespa, mas sempre com uma volatilidade mais comportada”, afirma.
Impactos limitados e fundamentos inalterados
Na visão de Manda, ainda é muito cedo para ver um impacto relevante do coronavírus nos fundos imobiliários, dado o longo ciclo do setor, com contratos entre cinco e 15 anos, bem como por conta da exposição dos fundos a ativos locais.
“O principal risco é o de as pessoas não saírem de casa com receio do vírus, mas isso não vai fazer com que elas deixem de alugar escritórios ou não renovem os contratos de aluguel. O máximo que pode acontecer é atrasarem o pagamento ou postergarem a renegociação até baixar a poeira, mas são coisas muito marginais, que afetam o lado operacional”, diz.
O professor do InfoMoney Arthur Vieira de Moraes concorda: “Com exceção dos contratos atrelados à renda, não faz sentido os fundos com contratos atípicos e típicos, com empresa de alta qualidade de credito, caírem; elas não vão fechar as portas”.
Para o analista da XP, se houvesse um impacto maior da contaminação no Brasil, os fundos de shopping center poderiam ser mais afetados por uma redução no número de clientes. Esse movimento, contudo, seria pontual, segundo ele, dado que os lojistas não fechariam as lojas por terem ficado alguns dias sem vender.
O segmento que poderia ser menos impactado e até se beneficiar com o aumento da epidemia no país seria o de galpões logísticos, diz. “Como os ativos ficam em regiões mais afastadas, se o fluxo cair e o varejo físico for afetado, quando as pessoas precisarem comprar algo, farão a compra online, o que respingaria na demanda por galpões.”
Apesar da queda do Ifix nesta quarta-feira e da baixa de 7% em 2020, o consenso é de otimismo, com os fundamentos da classe inalterados. “Vemos uma melhora na vacância na maior parte dos fundos, com espaço para valorização das cotas, e muita coisa que ainda não foi observada nos resultados dos fundos”, afirma Selegatto.
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