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Os FIIs mais recomendados pelos analistas para comprar em junho; TRXF11 retorna à lista e HGRU11 sai

Com oito indicações, o Bresco Logística (BRCO11) mantém a liderança da lista pelo décimo mês consecutivo

Por  Márcio Anaya

O Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) terminou maio com leve alta de 0,26%, engatando três meses seguidos em terreno positivo. No acumulado dos cinco primeiros meses do ano, o indicador avança 0,56%, ante valorização de 6,2% do Ibovespa.

Em meio a mais uma elevação da taxa básica de juros da economia nacional (Selic) em maio e a previsão de novos aumentos, houve apenas uma alteração na lista dos fundos imobiliários mais indicados para junho: o retorno do TRX Real Estate (TRXF11), um dos destaques de abril, ocupando o lugar do CSHG Renda Urbana (HGRU11), segundo acompanhamento mensal feito pelo InfoMoney.

Mais uma vez, o Bresco Logística (BRCO11) lidera com folga a preferência dos especialistas. Ao se manter com oito recomendações, o fundo ocupa o topo da lista pelo décimo mês seguido.

Todos os meses, o InfoMoney traz os cinco fundos mais citados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.

Veja a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos especialistas para junho, o número de indicações e a rentabilidade de cada papel no mês passado, no acumulado do ano e nos últimos 12 meses:

TickerFundoSegmentoRecomendaçõesRetorno em maio de 2022 (%)Retorno em 2022 (%)Retorno em 12 meses (%)
BRCO11Bresco LogísticaLogística8-0,87-0,22-1,86
BTLG11BTG Pactual LogísticaLogística5-0,27-0,98-0,43
HGCR11CSHG Recebíveis ImobiliáriosRecebíveis51,265,6810,52
TRXF11TRX Real EstateRenda Urbana5-0,321,733,75
KNCR11Kinea Rendimentos ImobiliáriosRecebíveis41,485,0622,05
IFIX0,260,560,07

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação do dia 31/05/2022.

Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Mirae Asset, Órama, Itaú BBA, Santander e Rico, BB Investimentos)

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TRX Real Estate (TRXF11)

Com cinco indicações no mês, o TRX Real Estate retornou à lista dos mais recomendados. Trata-se de um fundo fortemente concentrado em imóveis de varejo (cerca de 94% da área bruta locável), um dos setores mais resilientes no cenário atual, segundo avaliação da Santander Corretora.

No fim de maio, a administradora BRL Trust e a gestora TRX divulgaram um acordo do fundo com a BMB Material de Construção (controlada pela Leroy Merlin) visando a compra, construção e locação de dois imóveis no Estado de São Paulo, que serão operados pela rede Obramax. O negócio envolve cerca de R$ 135 milhões e prevê contratos de aluguel que irão vigorar por 20 anos.

Em relatório, o Santander destaca que o portfólio do TRXF11 é formado por 48 imóveis distribuídos em 11 estados, além do Distrito Federal, sendo que 97% dos vínculos são “atípicos” – ou seja, acordados entre as partes com termos e cláusulas diferenciadas dos instrumentos de locação comuns. Tais contratos costumam ter prazo mais dilatado e, em geral, trazem segurança maior em relação ao risco de vacância e previsibilidade de receita de aluguel.

Um dos fatores de risco, no entanto, é que o TRXF11 tem 89% das receitas concentradas em apenas dois inquilinos, pondera a corretora: o Assaí (61%) e grupo Pão de Açúcar (28%).

Bresco Logística (BRCO11)

Pelo décimo mês, o Bresco Logística ocupa a primeira colocação entre os fundos imobiliários mais citados por analistas. A carteira figura em oito das dez carteiras recomendadas para junho.

Uma das novidades anunciadas pela administradora do portfólio foi a prorrogação, no fim de maio, de um contrato de locação com a Reckitt Benckiser, referente ao imóvel Bresco Itupeva. O novo compromisso prevê um desconto de 3% em relação ao valor anterior, mas a redução “não deve impactar a distribuição por cota do fundo”, conforme fato relevante divulgado ao mercado.

Considerando o último provento do BRCO11 (R$ 0,65 por cota) e os preços atuais, o dividend yield (retorno com dividendos) anualizado do fundo fica em 7,8%, calcula o Itaú BBA, em relatório mensal.

A instituição lembra que, atualmente, o fundo possui duas obras de benfeitorias em andamento: no imóvel Whirlpool São Paulo, para acomodar a sede corporativa da empresa; e no Bresco Bahia, para ampliação do refeitório.

Em cada um dos casos, os valores negociados terão o seguinte impacto: acréscimo de aproximadamente R$ 0,01 por cota do fundo ao mês, de acordo com relatório gerencial do Bresco.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

O fundo sustentou as cinco recomendações de investimento recebidas em maio e segue entre os destaques.

Assim como o TRX e o Bresco, o BTG Pactual Logística também divulgou fato relevante no fim de maio. Neste caso, trata-se da possível incorporação, pelo portfólio, de outros dois fundos de logística menores: o Bluecap (BLCP11) e o V2 Properties (VVPR11).

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Em relatório, a Órama afirma que o patrimônio do Pactual Logística pode chegar a mais R$ 2 bilhões se a operação for aprovada. “Vamos acompanhar de perto os desdobramentos dessa situação e impactos para o BTG Pactual Logística”.

Também no mês passado, o fundo formalizou a venda dos ativos Magna Vinhedo e Ceratti Vinhedo, pelo valor de R$ 110 milhões.

A BB Investimentos, que também possui o BTG Pactual Logística entre suas recomendações, destaca que a taxa de vacância financeira do portfólio é de apenas 2%.

“Em relação aos contratos de locação, há um certo equilíbrio entre as modalidades, sendo que 47% destes são atípicos e 53%, típicos”, afirma a corretora. A BB observa ainda que a maior parte desses compromissos (67%) é reajustada anualmente pelo IPCA, enquanto os demais estão indexados ao IGP-M.

CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)

Encerrando o bloco de fundos com cinco indicações neste mês está o CSHG Recebíveis Imobiliários. Segundo a Genial Investimentos, a carteira do produto é hoje considerada de risco médio, com maior exposição a ativos com rating (risco de crédito) variando de A a BBB-.

Em relatório, a corretora destaca a qualidade da gestão do portfólio e o horizonte de proventos. “Acreditamos que o CSHG Recebíveis deve se beneficiar pelo cenário projetado de juros e inflação, mantendo e elevando a distribuição de dividendos”.

Atualmente, diz a instituição, o fundo possui 15% do patrimônio alocado em outros fundos imobiliários e 68% em certificados de recebíveis imobiliários (CRI). “No book de CRIs, sua exposição encontra-se equilibrada entre IPCA + 7,2%, com 47%; e CDI + 3,2%, representando 52% dos ativos”.

O Itaú BBA também recomenda o CSHG Recebíveis e lembra que o produto acumula, neste semestre, R$ 0,33 por cota de resultados contabilizados e não distribuídos.

Com isso, foi definido um novo patamar de distribuição de rendimentos, de R$ 1,10 por cota, baseado em premissas conservadoras referentes às próximas elevações da Selic e continuidade do cenário de alta inflação, explica o relatório gerencial do fundo, divulgado no início de maio.

O documento afirma ainda que o nível atual de pagamentos está alinhado ao resultado recorrente do fundo, mas que, caso os ganhos de capital previstos se concretizem, os rendimentos poderão ser elevados ainda neste semestre.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

O fundo manteve outros quatro indicações e fecha a lista de destaques de junho.

“O Kinea Rendimentos conta com uma carteira diversificada de 51 CRIs e boa estrutura de garantias, o que consideramos essencial no cenário atual”, diz relatório da Santander Corretora. “O CDI em patamares de dois dígitos, que representa 84% do indexador dos papéis do FII, impactará positivamente os rendimentos que serão distribuídos”.

A instituição projeta para o fundo um retorno com proventos acima de 11,4% nos próximos 12 meses.

O relatório observa ainda que, no mês passado, o Kinea Rendimentos divulgou o prospecto definitivo de sua nona emissão do cotas, no montante de R$ 1,5 bilhão. Para os analistas do Santander, se o fundo concluir com sucesso a capitalização, poderá, além de ampliar a diversificação de seus ativos, entrar em operações maiores e mais sofisticadas, podendo gerar taxas de retorno melhores.

O BTG Pactual, que também indica o Kinea Rendimentos, destaca a forte liquidez do fundo, lembrado que o portfólio ultrapassou a marca de 100 mil cotistas, segundo relatório do banco.

O que observar em junho

Após alta de um ponto percentual na Selic em maio, para 12,75% ao ano, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central se reúne novamente na próxima semana e os especialistas esperam um novo aumento do juro básico.

Embora não seja uma visão consensual, parte do mercado acredita que o Copom deve promover uma elevação de 0,5 ponto na Selic, para 13,25% ao ano, possivelmente encerrando o ciclo de ajustes. Para 2023, analistas do banco BTG dizem ter revisado marginalmente a taxa de 9,5% para 9,75% ao ano, “em função do balanço de riscos altistas para a projeção de inflação”.

Nessa conjuntura, os investidores têm buscado se posicionar em ativos de renda fixa como forma de se proteger do cenário de incertezas, especialmente em ativos indexados à inflação e ao CDI, comenta o BTG.

Especificamente sobre o mercado imobiliário, percebe-se o aumento considerável no número de emissões de títulos de dívida, principalmente CRIs, afirma a instituição.

“Sobre os fundos imobiliários, cerca de 59% do volume total captado via ofertas públicas foi levantado por fundos de recebíveis no ano passado, o que reforça o apetite dos cotistas por veículos que investem em dívidas do mercado imobiliário”.

Em maio, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou alta de 1,49%, acima da expectativa dos especialistas. O resultado acumulado em 2022 é de 4,27%, enquanto em 12 meses a alta atinge 11,20%, ante 14,62% no comparativo com igual intervalo de 2021.

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