FIIs de shopping lideram inadimplência entre fundos de “tijolo” – mas aposta é de virada; por quê?

Os shoppings concentram as maiores inadimplências entre os fundos de investimento imobiliário (FII) listados na B3. A boa notícia é que esse segmento tem apresentado melhora nos últimos meses, refletindo o aumento da frequência nesses estabelecimentos, e os casos de atrasos mais agudos são considerados pontuais.

Levantamento da plataforma Economatica com os fundos listados mostra que dos 30 com maiores índices de atraso, 16 são do segmento de shoppings. E afunilando um pouco mais, entre os dez maiores índices de atraso, seis são de centros comerciais de compras.

Esses atrasos são referentes aos valores mensais que os lojistas devem à administração do shopping pelo uso do espaço – que podem variar entre um valor fixo ou uma porcentagem das vendas.

As maiores inadimplências estão com FIIs que possuem apenas um empreendimento na carteira, como é o caso do Vida Nova (FIVN11) e do SCP (SCPF11), que estão nas primeiras colocações entre os com maiores atrasos. Essas carteiras possuem, respectivamente, os shoppings Vila Nova, em Taboão da Serra (SP), e Piedade, em Salvador (BA). Mas também há casos de fundos multiativos que amargam inadimplência mais elevada, como é o caso do Votorantim Shoppings (VSHO11).

O índice de inadimplência é ponderado por metro quadrado detido pelo FII. Assim, um indicador de 50% indica que o fundo tem metade de sua área locável com o aluguel inadimplente. O levantamento se baseia nos dados mais recentes disponibilizados pelos fundos – que, em vários casos, refere-se ao fechamento de 2022. Confira os dados completos abaixo:

Fonte: Economatica. Obs: O levantamento considera os dados mais recentes disponibilizados pelos fundos – que, em muitos casos, refere-se ao fechamento de 2022.

Para Danilo Bastos, sócio-fundador da Ticker Reserach, normalmente os fundos de shoppings possuem uma inadimplência maior entre aqueles que são de “tijolo”, mas os casos mais graves são pontuais. Fora isso, o setor vem apresentando melhora contínua desde a pandemia da Covid-19, que reduziu a circulação das pessoas e, consequentemente, das vendas em shoppings.

“Já há uma melhora em relação ao ano passado. Os dados de vendas estão maiores, assim como uso de estacionamento e projeções de crescimento. Mas há um ou outro shopping dentro do portfólio dos fundos que está com uma inadimplência elevada”, avalia.

Pouca diversificação

O maior índice de inadimplência no ano passado, de 72%, foi do fundo Vila Nova, sob gestão da Oliveira Trust. O empreendimento, no entanto, foi vendido nos últimos dias do ano passado para a Olimpo Participações e Empreendimentos.

Outro fundo com inadimplência elevada no período foi o SCPF11, com 30,5%. Em relatório, a gestora BR Capital informou que em 2023 já registra crescimento das receitas – o aumento foi de 3,6% em março – e negocia com potenciais locatórios os espaços que estão vagos no shopping. O objetivo é elevar a taxa de ocupação, atualmente em 76,1%.

No caso Votorantim Shoppings, a situação é diferente. A inadimplência é um pouco mais baixa, mas não é uniforme entre os três ativos do portfólio – Bay Market, Shopping Valinhos e Shopping Hortolândia. O objetivo do fundo é fazer com que esse índice ceda ainda mais.

“Temos um processo de cobrança completo que visa não estimular qualquer inadimplência dentro do nosso portfólio e estamos contratando novos prestadores de serviço de cobrança para atuarem de forma mais assertiva junto aos inquilinos. Temos algumas temos negociações em andamento com os maiores devedores e com perspectiva de redução neste próximo trimestre”, explica, em nota, a gestão do fundo.

Segundo dados da Economatica, a inadimplência do VSHO11 foi de 18,30% em 2022. O fundo reporta um índice menor para o final do primeiro trimestre de 2023, de 5,6%, e praticamente todo concentrado no Shopping Hortolândia.

Segundo a gestora, a inadimplência tem influência do cenário de restrição de crédito e juros altos que, mais recentemente, isso levou à inadimplência de cinco lojas âncoras (duas da Marisa e três da Americanas). Mas, ainda assim, há uma melhora na comparação com igual período de 2022, diz a gestora.

A inadimplência está em 12,4% no Shopping Hortolândia, 1,8% no Valinhos e 1,7% no Bay Market.

Recuperação para 2023

Segundo a Votorantim Asset, a perspectiva é de melhora, com crescimento da receita operacional líquida de 19,7% no primeiro trimestre de 2023 em relação a igual período do ano passado. As vendas totais apresentam avanço de 14,8% na mesma base de comparação.

Já a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) espera que em 2023 o faturamento do setor tenha um incremento de 14,6%, chegando a quase R$ 220 bilhões.

Bastos, da Ticker, lembra que os shoppings – e, consequentemente, os fundos de shoppings – sofreram os efeitos da pandemia da Covid-19, com o fechamento para público a partir de março de 2020. Esse período levou à queda de faturamento das lojas, que se viram impossibilitadas de pagar os aluguéis. Isso levou ao aumento da inadimplência em 2020 e 2021 e uma recuperação começou no ano passado, mas que deve ganhar força em 2023.

“Vamos até ver inadimplência negativa, que é quando o shopping começa a receber os aluguéis atrasados em volume superior ao que está em atraso”, acredita.

Para Bastos, a queda da inadimplência também é um indicador de melhora do setor, uma vez que o lojista só paga quando tem certeza que irá conseguir honrar outros compromissos, como pagamento a fornecedores para manter as lojas abastecidas.

Outro segmento de FIIs afetado pela Covid foi o de lajes corporativas. Nesse segmento, Bastos vê também recuperação, mas com uma velocidade maior nas regiões considerada premium, como os bairros Itaim e Vila Olímpia, na capital paulista, e de forma mais indefinida em áreas periféricas, como Alphaville.

“Mas vejo uma perspectiva positiva para os FIIs. Com os juros futuro caindo, há tendência é de uma migração de renda fixa para variável, e isso vai levar à valorização das cotas. O desconto está excessivo”, avalia.