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A forte volatilidade vista em novembro fez com que o índice de fundos imobiliários da B3 (Ifix) encerrasse o mês com perda de 4%, aos 2.867 pontos, reduzindo para 2,2% a alta acumulada no ano. No mesmo intervalo, o Ibovespa registra ganho de 7,3%.
Nesta última revisão de 2022, a grande maioria das corretoras optou por manter a seleção de FIIs realizada no mês passado. Conforme levantamento feito pelo InfoMoney, apenas duas casas de análise fizeram mudanças pontuais na carteira recomendada para dezembro, entre as dez pesquisadas.
A pouca movimentação não trouxe fundos novos para o rol de destaques. Mas como o CSHG Renda Urbana (HGRU11) contabilizou uma estreia, está agora empatado com o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) e o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11). Todos têm seis recomendações e ocupam do segundo ao quarto lugar no ranking geral.
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A liderança no acompanhamento segue inabalada, com o Bresco Logística (BRCO11) ocupando o primeiro lugar no pódio pela 16ª vez consecutiva.
Em quinto lugar aparece o Capitânia Securities II (CPTS11), que sustentou as quatro indicações recebidas em novembro e se manteve à frente de outros produtos pelo critério de desempate.
Em relatório, a corretora do Banco do Brasil lembra que o Ifix ficou no vermelho durante boa parte de novembro e destaca que as incertezas em relação à política fiscal, entre outros fatores, têm preocupado o mercado.
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“A perspectiva de aumento dos gastos [do governo] tem levado a uma disparada dos juros futuros, inclusive com projeção de novos aumentos na Selic”, comenta a instituição, ressaltando que esse movimento tem prejudicado fortemente os fundos imobiliários, sobretudo os de “tijolo”.
Diante disso, fica uma enorme expectativa para a decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) nesta quarta-feira (7), que se reúne para discutir a taxa básica de juros, atualmente em 13,75% ao ano.
Todos os meses, o InfoMoney aponta os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.
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Confira a seguir os FIIs preferidos para dezembro, o número de recomendações e a rentabilidade de cada papel em novembro, no acumulado do ano e nos últimos 12 meses:
| Ticker | Fundo | Segmento | Recomendações | Retorno em novembro (%) | Retorno em 2022 (%) | Retorno em 12 meses (%) |
| BRCO11 | Bresco Logístico | Logística | 8 | -8,53 | 3,67 | 24,45 |
| HGCR11 | CSHG Recebíveis Imobiliários | Recebíveis | 6 | 0,12 | 9,38 | 16,25 |
| KNCR11 | Kinea Rendimentos Imobiliários | Recebíveis | 6 | -0,34 | 9,88 | 14,18 |
| HGRU11 | CSHG Renda Urbana | Híbrido | 6 | -4,05 | 10,57 | 23,79 |
| CPTS11 | Capitânia Securities II | Recebíveis | 4 | -6,60 | -1,12 | 2,24 |
| IFIX | – | – | – | -4,15 | 2% | 10% |
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander e Rico). Obs.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação do dia 30/11/2022.
Bresco Logística (BRCO11)
O fundo segue como o mais recomendado pelas casas de análise, com oito citações para dezembro.
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A Genial diz que a indicação do BRCO11 se baseia na qualidade e localização do portfólio do fundo, “além do trabalho de revitalização e melhorias que a gestão tem feito em seus ativos”.
No mês passado, o Bresco divulgou dois fatos relevantes envolvendo ativos de seu portfólio. Um deles foi o pedido do Grupo Pão de Açúcar (GPA) para devolver o Centro de Distribuição (CD) 06, localizado na capital paulista, antes do término do contrato, que se encerraria em maio de 2027.
No comunicado, o BRCO11 afirma que adotará todas as medidas para garantir o recebimento do aviso prévio mínimo de 12 meses para a desocupação do imóvel, assim como o recebimento de indenização equivalente a seis vezes o valor do aluguel vigente.
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“Este é o maior ativo do fundo no quesito receita, porém também o vemos como o imóvel de melhor localização do portfólio”, comenta a Genial Investimentos, lembrando que o CD está situado na Marginal Tietê, região com baixíssima vacância de espaços logísticos.
A outra notícia diz respeito à renovação do contrato com a Americanas no imóvel Bresco Contagem (MG), até setembro de 2027, com reajuste de 17,3% no valor do aluguel.
Segundo o informativo do Bresco, o novo valor deve representar, aproximadamente, R$ 0,03 por cota do fundo ao mês, descontadas eventuais despesas e taxas praticadas.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
O HGRU11 é uma das novidades na carteira recomendada pela Ativa Investimentos para este mês. Com a manutenção na lista de outras cinco corretoras, o fundo totaliza seis escolhas no período – empatando com o HGCR11 e o KNCR11.
Nesta segunda-feira (5), a administradora do HGRU11 divulgou que a empresa Colliers Technical Services promoveu uma reavaliação dos imóveis do portfólio, resultando em aumento de 4,12% nos valores contábeis.
Segundo o comunicado, a análise representa uma variação positiva de aproximadamente 3,22% no o valor patrimonial da cota do fundo, com base no fechamento de 30 de novembro.
Em relatório, a Rico Investimentos avalia que o HGRU11 detém bons ativos, com contratos de aluguel a preços favoráveis e prazos longos, trazendo boa previsibilidade de receitas.
“Recentemente, o fundo adotou a estratégia de venda a varejo de alguns ativos, com valor total de R$ 150 milhões, a um lucro total pretendido estimado em R$ 45 milhões”, comenta Maria Fernanda Violatti, analista da XP e uma das responsáveis pelo relatório da Rico.
Na opinião da especialista, a gestora vem obtendo sucesso com seu processo de reciclagem do portfólio, conseguindo negociar bons preços.
CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
O produto manteve as seis indicações recebidas no mês passado e permanece no rol de destaques.
Em sua análise, o Itaú BBA comenta que o HGCR11 seguiu o movimento observado nos últimos meses e sustentou o patamar de distribuição de rendimentos em R$ 1,20 por cota – valor que a instituição acredita que será mantido em dezembro.
Considerando esse nível de pagamento e os preços atuais em Bolsa, o retorno com dividendos anualizado do fundo ficaria em 14,1%, segundo cálculos do banco, “acima da mediana dos fundos imobiliários de ativos financeiros (12,2%)”.
O Itaú BBA lembra que o HGCR11 concluiu recentemente uma emissão de cotas, que trouxe cerca de R$ 76 milhões em novos recursos para o produto.
“Diante de um cenário que, em nossa opinião, permanece muito bom para novas alocações em CRIs [certificados de recebíveis imobiliários], continuaremos buscando girar a carteira, e gerar liquidez adicional com a venda de cotas de FIIs, de forma a dar espaço para novas operações de CRI”, diz o último relatório gerencial do fundo. “Liquidez adicional poderá também ser gerada por meio da realização de operações compromissadas, ainda em avaliação.”
Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
O KNCR11 também figura com as mesmas seis recomendações de novembro e fecha o bloco intermediário dos mais lembrados.
Nos comentários do mês, a Genial afirma que a recomendação se baseia no fato de ser um dos poucos fundos que investem em CRIs com remuneração atrelada ao CDI e, dado o momento de juros elevados, tende a ser mais defensivo e manter os dividendos. “Além disso, conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores.”
A corretora lembra ainda que, no mês passado, o KNCR11 captou aproximadamente R$ 1,8 bilhão com uma emissão de cotas, atingindo um patrimônio líquido de R$ 5,6 bilhões e mantendo a posição de 2º maior fundo imobiliário do mercado.
Capitânia Securities II (CPTS11)
Com quatro indicações, o CPTS11 fecha a última lista de destaques de FIIs em 2022.
“Gostamos da estratégia de gestão ativa que o fundo propõe, tanto para alocação de recursos em CRIs quanto para aquisição de ativos no mercado secundário (cotas de FIIs)”, diz a Guide Investimentos.
“O fundo conta com uma gestão dinâmica, multidisciplinar e de longo histórico no mercado imobiliário, que oferece rentabilidade razoavelmente acima de seus principais pares do setor de recebíveis”, ressalta.
Conforme o último relatório gerencial, o produto possui 65,5% da carteira investida em CRIs e 26,7% em cotas de FIIs. A parcela restante são recursos em caixa. A exposição setorial é pulverizada, porém com peso maior em shoppings (19%) e galpões logísticos (16%), afirma a Guide.
O que observar em dezembro
O principal direcionador do mercado será dado nesta quarta, após a decisão do Copom sobre os rumos da Selic. Outro dado importante será conhecido na sexta (9), quando será divulgado o índice de inflação oficial do país (IPCA) relativo a novembro.
A prévia do indicador (IPCA-15) mostrou alta de 0,53% no mês passado, acima do resultado de outubro (0,16%). No acumulado de 2022, até novembro, o IPCA-15 tem variação positiva de 5,35%.
Já em relação ao IGP-M, tido como referencial da “inflação do aluguel”, houve nova queda de 0,56% em novembro, após recuar 0,97% no mês imediatamente anterior. Com isso, o índice acumula aumento de 4,98% no ano.
No caso do Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M), também bastante monitorado pelos especialistas, verificou-se leve variação positiva em novembro, de 0,14%, após uma quase estabilidade em outubro (0,04%). No acumulado de 11 meses, a alta é de 9,11%.
