Longe dos FIIs populares, fundo de “tijolo” com 15 mil cotistas dispara 22%; veja quais subiram mais em abril

Depois dos tempos de vacas magras, os fundos imobiliários de “tijolo” – que investem em imóveis físicos – chegam ao fim de abril dominando a lista de maiores retornos do mês.

Eles foram os destaques dentre os FIIs que compõem o Ifix, índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados da B3. Na ponta oposta, FIIs de “papel” são a maior parte daqueles com pior desempenho em abril.

Os dados são da plataforma Economatica e tomam como base a variação das cotas e os dividendos distribuídos pelos 111 fundos do Ifix. Entre as carteiras monitoradas, 83 encerraram abril no campo positivo, enquanto outros 28 ficaram no negativo no mês. O índice de FIIs subiu 3,52%.

O índice Teva Index Tijolo – que mede a performance específica deste segmento de fundos imobiliários – acumulava alta de 5,5% no mês até quinta-feira (27), o melhor desempenho desde agosto do ano passado.

“Esse movimento é consequência direta da queda do juro futuro, que reflete uma expectativa de inflação e juros mais baixos”, diz Ricardo Vieira, head de Real Estate Securities na gestora VBI Real Estate.

“Quando se observa o vértice de dez anos da NTN-B [papel atrelado à inflação e conhecido como Tesouro IPCA+ no Tesouro Direto], os títulos voltaram a ser negociados com taxas abaixo de 6% ao ano, contribuindo para que o capital especulativo aumente sua exposição a ativos de renda variável, como os fundos imobiliários”, escreveu em relatório.

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Longe de ser um dos FIIs mais populares do mercado, o Vinci Imóveis Urbanos (VIUR11) – com apenas 15 mil cotistas – ostentou uma alta de nada menos do que 22% em abril, liderando os melhores resultados. O fundo tem imóveis em quatro estados locados para faculdades de grupos como Ânima e Cogna, além de contar com empresas como Dasa, Le Biscuit e Americanas como inquilinos.

Sem notícias específicas que fossem suficientes para impulsionar as cotas, a avaliação é de que a performance do VIUR11 tenha se dado muito mais pelo interesse dos investidores instituições diante do desconto da carteira e da perspectiva de juros em um patamar menor no futuro, avalia Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários da XP.

Confira as maiores altas entre os fundos imobiliários em abril de 2023:

Fonte: Economatica (28/04/23). A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Danilo Bastos, sócio-fundador da Ticker Research, lembra que o VIUR11 é relativamente recente na B3, listado há menos de dois anos. “Está alavancado e tem dívidas vencendo no curto prazo, o que tem causando volatilidade nas cotas”, avalia. O desconto do fundo, no entanto, é “exagerado” – cerca de três vezes a média histórica dos FIIs de “tijolo”.

“Nos últimos dias, com queda nos juros futuros, as cotações reagiram e quem tinha mais desconto subiu mais”, diz Bastos.

Mesmo depois de valorizar mais de 20% em apenas um mês, o Vinci Imóveis Urbanos ainda é negociado na B3 por um preço 20% abaixo do seu valor patrimonial, segundo dados compilados na plataforma Economatica.

Não é um privilégio restrito ao VIUR11. Apesar da alta em abril, boa parte dos FIIs de “tijolo” – especialmente aqueles cujos imóveis têm melhores fundamentos, considerando localização, especificações técnicas e taxas de ocupação – continuam descontados.

Dentre os dez fundos imobiliários que mais subiram em abril – todos de “tijolo” ou híbridos, à exceção de um – nenhum é negociado com ágio (com as cotas acima acima do valor patrimonial). Os descontos variam entre 6% e 42%.

Na prática, isso significa que os preços dos imóveis incluídos nas carteiras dos FIIs de “tijolo” se mantiveram ou aumentaram, o que não foi acompanhado pelas cotas listadas no pregão.

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Uma análise do BTG Pactual baseada nas carteiras de 46 fundos de “tijolo” incluídos no Ifix mostra que os FIIs de praticamente todos os segmentos registraram valorização do laudo de seus portfólios em 2022, em comparação com 2021. Os imóveis do agronegócio tiveram a maior variação positiva (14,3%), seguidos por varejo de (12,3%) e shopping centers (6,8%).

Já os imóveis dos FIIs de lajes corporativas tiveram uma pequena desvalorização de 0,2%, pela análise do BTG. Mesmo assim, as distorções do pregão são evidentes, indica Vieira, da VBI.

“Mesmo após a alta de abril, ainda é possível comprar cotas de fundos imobiliários de imóveis localizados na Avenida Faria Lima [endereço nobre da capital paulista] com preço equivalente a cerca de R$ 25 mil/m², enquanto as transações de compra e venda de lajes corporativas na região já superam os R$ 40 mil/m² em alguns casos”.

FIIs com pior desempenho em abril

Enquanto os fundos de “tijolo” se saíram melhor que a encomenda, os de “papel” – que investem em ativos financeiros ligados ao setor imobiliário – concentraram os piores resultados do mês.

“Os fundos de ‘papel’, que ganharam espaço nos últimos anos como forma de proteção contra a alta da inflação e da taxa Selic, estão sob pressão nos primeiros meses de 2023 devido a casos de default concentrados em fundos high yield de gestoras de um mesmo grupo econômico e em papéis que não são encontrados em outros FIIs do segmento de CRI”, explica Vieira.

Os fundos Versalhes (VSLH11) ficou na lanterna, com um recuo de quase 24% no mês. O Hectare CE (HCTR11), o Tordesilhas EI (TORD11) e o Devant (DEVA11), que também já haviam figurado na lista de piores resultados de março, tiveram quedas entre -13% e -17% agora em abril.

Confira as maiores baixas entre os fundos imobiliários em abril de 2023:

Fonte: Economatica (28/04/23). A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Os quatro são fundos que vêm sofrendo com atrasos e calotes nos pagamentos de rendimentos por diversos CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) presentes nos seus portfólios. O CRI é um instrumento usado por empresas do setor imobiliário para captar recursos no mercado.

Na prática, essas companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos – em um título, que é vendido aos investidores, como os FIIs. Os papéis embutem um rendimento mensal prefixado e a correção monetária por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) ou o IPCA.

Nesse mês, a situação dos quatro fundos de “papel” foi agravada pela recuperação judicial de empresas do grupo Gramado Parks, que tem uma dívida de cerca de R$ 1,36 bilhão e emite CRIs investidos por algumas dessas carteiras.

Fora do segmento de “papel”, outro FII que se saiu mal em abril foi o REC Logística (RELG11), com uma queda de quase 23% no mês em que anunciou a suspensão do pagamento de dividendos. De acordo com documento divulgado no início do mês, a medida teve como objetivo “proteger a saúde financeira e viabilizar opções para o cumprimento das obrigações da carteira”.

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Na prática, o fundo decidiu reter os dividendos para ajudar a quitar a compra do imóvel REC Logística Camaçari, na Bahia, que foi adquirido pela carteira a prazo. “O custo da dívida ficou muito caro com a elevação dos juros e a desvalorização das cotas dos fundos imobiliários na Bolsa inviabilizou a realização de novas emissões”, explicou Moise Politi, gestor do RELG11, na época.

Na visão de Vieira, da VBI, os problemas enfrentados pelos FIIs de “papel” não representam um risco sistêmico – e uma vez que isso seja assimilado pelo mercado “poderá ocorrer uma recuperação significativa dos papéis do setor para acompanhar a alta já observada nos FIIs de tijolo”. Assim, a recuperação do mercado ocorreria de forma mais homogênea.

Em relatório sobre o cenário de crédito para os fundos imobiliários, os analistas do BTG Pactual reforçaram a preferência por operações de crédito high grade e middle grade, uma vez que apresentam uma melhor relação risco versus retorno.

“Em termos de risco, esses fundos estão muito bem respaldados por uma série de garantias e elevam o conforto nas operações. Sobre o retorno, diversos fundos passaram a negociar com descontos relevantes em relação aos seus valores patrimoniais, o que na nossa visão não reflete a real qualidade dos ativos”, afirmam os especialistas.