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O FII Hectare CE (HCTR11) vai pagar, na próxima quarta-feira (15), rendimentos equivalentes a R$ 0,38 por cota aos seus mais de 178 mil investidores, sustentando uma aparente recuperação na distribuição de dividendos da carteira.
Para quem comprou o papel no último mês, o montante representa um dividend yield (taxa de retorno com dividendos) de 1,18%, mas para os cotistas mais antigos o percentual ainda está longe de ser satisfatório.
Classificado como high yield – de maior risco –, o HCTR11 é um fundo de “papel”, ou seja, investe predominantemente em certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Em 2023, o fundo sofreu com a inadimplência em série dos papéis, reduziu dividendos e perdeu valor na Bolsa.
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Do final de maio de 2023 para cá, a cotação do Hectare caiu da casa dos R$ 65 para os atuais R$ 32 – aproximadamente metade do valor. Em períodos de forte inflação – que corrige boa parte dos CRIs –, a carteira chegou a distribuir dividendos de R$ 2,51 por cota, como em dezembro de 2020.
Atualmente, a gestão do HCTR11 afirma que já renegociou todos os CRIs inadimplentes e desde setembro do ano passado – quando depositou R$ 0,17 por cota – tem apresentado uma tendência de alta nas distribuições, como mostra a página do fundo no InfoMoney.
Em relatório divulgado no mês passado, o HCTR11 explica que algumas distribuições têm sido influenciadas por recursos extraordinários, como em abril, quando o fundo recebeu pré-pagamento do CRI Gramado DilIy.
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Investidores desconfiados
O recente histórico de dividendos do HCTR11 e a estabilização da cota dos fundos não foram suficientes para reduzir a desconfiança de parte dos investidores, que há um mês se organizam em aplicativos de mensagens e defendem a troca da Hectare, atual gestora do fundo.
De forma geral, investidores com pelo menos 5% das cotas podem convocar uma assembleia geral extraordinária (AGE), que analisaria a mudança. Atualmente, o grupo diz representar 3% das cotas do HCTR11, percentual suficiente para incluir a pauta em uma AGE já convocada, diz Dalmo Bezerra, advogado e um dos representantes dos cotistas insatisfeitos.
Segundo ele, o grupo reclama da falta de transparência com relatórios gerenciais, atraso na divulgação de rendimentos, falhas na comunicação do setor de relações com investidores e, principalmente, um possível conflito de interesse.
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“Percebemos que a Hectare começou a pegar o dinheiro dos cotistas e emprestar, por meio de certificados de recebíveis imobiliários (CRI), para empresas que posteriormente se tornaram sócias da gestora”, explica o advogado. “Isso coloca o fundo na posição de credor e devedor, o que nos incomoda profundamente”, diz ele, citando o exemplo de operações como Circuito de Compras e Gramado Parks.
O InfoMoney entrou em contato com a Hectare e a Vórtx, administradora do HCTR11, mas as empresas preferiram não se manifestar sobre o tema.
Movimento inédito no segmento
A convocação de uma AGE a pedido de investidores não chega a ser uma novidade no mercado de fundos imobiliários. Mas uma solicitação feita por pequenos cotistas seria inédito, lembra Nathan Octavio, o Nod, criador do canal ClickInvest e especialista em FIIs.
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“É um evento tão único que estão tendo dificuldade em operacionalizar [a organização dos cotistas interessados na iniciativa]”, observa. “Se esse grupo tiver sucesso e outros movimentos parecidos começarem a surgir, a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) poderá rever os processos de convocação de assembleias”, prevê.
