BRCO11 perde posto de FII favorito do mercado após rescisão com GPA, Carrefour, Magalu e TW

O fundo ocupava há mais de dois anos a condição de fundo imobiliário mais recomendado do mercado

Márcio Anaya

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Em um mês fortemente positivo para a Bolsa, o índice de fundos imobiliários (Ifix) apresentou desempenho tímido, com alta de apenas 0,7% em novembro, para 3.177 pontos.

Com isso, o ganho acumulado no ano se manteve em quase 11%, mas agora está abaixo do Ibovespa, que alcançou valorização de 16% no intervalo.

Novamente, os analistas promoveram poucas mudanças nas carteiras recomendadas de fundos imobiliários (FIIs) – apenas 4 alterações em um universo de 54 produtos –, mas desta vez as revisões tiveram grande impacto no ranking dos mais indicados.

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Após mais de dois anos na liderança (durante 27 meses consecutivos, sendo 23 de forma isolada), o Bresco Logística (BRCO11) foi substituído em dois portfólios e despencou para a terceira posição.

O BRCO11 tem agora cinco indicações, mesma condição do VBI Prime Properties (PVBI11), mantendo-se entre os destaques em dezembro.

O primeiro lugar no pódio está dividido entre o BTG Pactual Logística (BTLG11) e o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), que sustentaram os sete apontamentos vistos em novembro.

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Na segunda posição aparece o XP Malls (XPML11), escolhido por seis corretoras para este mês.

Confira as análises sobre cada FII:

Em termos de conjuntura, o ambiente interno é favorável aos FIIs, segundo avaliação da BB Investimentos.

A corretora afirma que, embora as incertezas com relação aos rumos da política fiscal persistam, os números mais recentes indicam um processo consistente de desinflação – um cenário que contribui para a continuidade do ciclo de cortes dos juros.

Todos os meses, o InfoMoney traz os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.

Veja a seguir os produtos preferidos para dezembro, o número de apontamentos e a rentabilidade de cada papel em novembro, no acumulado de 2023 e nos últimos 12 meses:

Ticker Denominação Segmento Recomendações Retorno em novembro (%) Retorno em 2023 (%)  Retorno em 12 meses (%)
BTLG11 BTG Pactual Logística Logística 7 2,09 9,98 13,19
KNCR11 Kinea Rendimentos Imobiliários Recebíveis (CRI) 7 0,51 17,24 16,76
XPML11 XP Malls Shoppings 6 2,55 27,36 25,16
BRCO11 Bresco Logística Logística 5 -2,23 30,78 29,93
PVBI11 VBI Prime Properties Lajes Corporativas 5 -1,32 16,26 20,83
IFIX Índice de FIIs da B3 *  0,7%  11%  10,41%

Bresco Logística (BRCO11)

O fundo saiu de duas carteiras recomendadas para dezembro e agora totaliza cinco indicações. Com isso, perdeu a liderança e aparece na terceira posição do levantamento feito pelo InfoMoney, ao lado do VBI Prime Properties (PVBI11).

Nos últimos 12 meses, o BRCO11 comunicou cinco casos em que locatários decidiram rescindir antecipadamente seus contratos. Dois envolveram o Grupo Pão de Açúcar (GPA), em imóveis em São Paulo.

As outras decisões foram tomadas pelo Magazine Luiza, Carrefour e, mais recentemente, pela TW Transportes e Logística, em imóveis localizados em Contagem (MG) e Canoas (RS).

O último fato relevante sobre o tema, divulgado no fim de novembro, diz que o acordo com a TW abrangia 35,5% da área bruta locável (ABL) do Bresco Canoas. O acerto tinha prazo até outubro de 2024 e prevê um aviso prévio de três meses para desocupação.

“O contrato representa 3,0% da ABL do fundo e a referida locação representa, aproximadamente, R$ 0,02 por cota”, detalha o comunicado.

No relatório de dezembro, o Itaú BBA atualiza do cálculo quanto à vacância física estimada para o BRCO11, somando todos os anúncios de rescisão antecipada e o término dos avisos prévios.

A projeção, que estava em cerca de 16%, subiu para aproximadamente 19%.

A instituição reitera que a situação é “desconfortável”, longe do patamar visto historicamente, mas mantém a recomendação de compra para o fundo.

A ponderação é a mesma, de que os ativos em questão são bem localizados e há tempo para repor os locatários antes de um eventual impacto negativo nos proventos – que viria somente a partir do segundo semestre de 2024, pelas contas do banco.

A Guide Investimentos, em contrapartida, justificou a decisão de tirar o Bresco Logística de seu portfólio recomendado, entre outros motivos, para colocar “lucro no bolso”.

Além disso, considera que há um risco maior após o aumento recente da vacância, “com potencial de perda de quase 20% em renda recorrente aos cotistas, além do seu preço de cota no mercado secundário estar próximo ao topo histórico”.

A Ativa Investimentos também optou por retirar a recomendação do BRCO11, mas não detalhou a decisão, dizendo apenas que prefere manter a postura conservadora.

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BTG Pactual Logística (BTLG11)

O BTLG11 permanece em primeiro lugar entre os FIIs mais indicados, empatado com o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), reunindo sete apontamentos.

“Nossa recomendação se baseia na boa localização do portfólio e no desconto com que o fundo vem sendo negociado”, diz a Genial Investimentos.

Segundo a corretora, o produto detém 667 mil metros quadrados de ABL em 22 imóveis, com maior concentração no estado de São Paulo (82%) e Minas Gerais (8%), mantendo a vacância financeira abaixo de 3%.

Além disso, os analistas esperam que os novos ativos anunciados possam destravar o valor do BTLG11, no curto e longo prazo.

Em novembro, o fundo comunicou a compra de três imóveis localizados em São Paulo – já prontos e locados –, com área total de aproximadamente 233 mil metros quadrados, por aproximadamente R$ 760 milhões.

O pagamento ocorrerá em duas parcelas, R$ 440 milhões na data de fechamento, e o restante após 18 meses.

A Genial lembra que, caso a transação seja concluída nesses moldes, o retorno estimado será de 15% até a quitação da segunda parcela, com uma receita equivalente a R$ 0,19 por cota do BTLG11.

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Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

O produto, cujo objetivo é investir em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) indexados ao CDI, também figura com sete recomendações em dezembro.

“Seguindo nossa estratégia conservadora para ativos financeiros, optamos pelo KNCR11 por conta de seu tamanho, liquidez e pela equipe de gestão”, diz o Itaú BBA.

“Considerando a diversificação da carteira, a relação de risco e retorno do fundo e o atual patamar da taxa básica de juros, avaliamos que o KNCR11 é uma opção de investimento interessante, que visa previsibilidade na distribuição de rendimentos e proteção contra momentos mais voláteis.”

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XP Malls (XPML11)

O XPML11 aparece na segunda colocação do ranking, com seis escolhas por parte de analistas.

Em sua análise, a Rico Investimentos ressalta a boa exposição do fundo em shoppings direcionados para a alta renda. Ao todo, o portfólio reúne 17 unidades, que juntas somam uma ABL de aproximadamente 520 mil metros quadrados e 2.500 lojas.

Recentemente, o XPML11 concluiu a aquisição de 10% do Plaza Sul Shopping, em São Paulo, elevando sua fatia para 20%.

Além disso, finalizou a compra de 8% do Praia de Belas Shopping Center, em Porto Alegre (RS), por R$ 60,3 milhões.

“Esta aquisição simboliza um aumento da diversificação geográfica do fundo, visto que ela foi a primeira do fundo na região sul do Brasil”, comenta a Rico.

“Dada a qualidade superior dos ativos do fundo, visualizamos um ponto de entrada atrativo e triggers (gatilhos) para possível upside [aumento] de seus dividendos.”

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VBI Prime Properties (PVBI11)

O fundo tem cinco recomendações e fecha a lista de destaques do mês.

“De forma geral, o PVBI11 une as melhores características de um portfólio de lajes corporativas: ativos de qualidade técnica superior e muito bem localizados”, diz o Itaú BBA.

Os especialistas citam também a gestão ativa do portfólio, que gerou ganhos não-recorrentes aos cotistas e controlou a alavancagem do produto

De acordo com a instituição, o PVBI11 é tocado pela equipe de gestão da VBI Real Estate e administrado pelo BTG Pactual.

O que observar em dezembro

No próximo dia 13, o Comitê de Política Monetária (Copom) se reúne pela última vez no ano para definir os rumos da taxa básica de juros (Selic) – atualmente em 12,25% ao ano.

A expectativa do mercado é de corte de mais 0,5 ponto percentual, para 11,75% ao ano.

Um dia antes (12), será divulgada a variação de novembro do índice oficial de inflação do país (IPCA).

A prévia do indicador (IPCA-15) mostrou alta de 0,33% no período, com aumento de 0,12 ponto percentual frente a outubro (0,21%). Em 12 meses, a oscilação está positiva em 4,84%.

Outro dado de interesse dos investidores é o IGP-M, também chamado de “inflação do aluguel”, que subiu 0,59% em novembro, superando o patamar do mês anterior (0,50%). No acumulado de 12 meses, o índice está negativo em 3,46%.

Por fim, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) registrou variação positiva de 0,10% no mês passado, com desaceleração frente ao resultado imediatamente anterior (0,20%). Em 12 meses, a alta atinge 3,33%.

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Márcio Anaya

Jornalista colaborador do InfoMoney