Clima de Fla x Flu nos FIIs: HGPO11 quer vender imóveis, mas RBR é contra e prevê “batalha boa”

Daqui a dez dias, os 9.222 cotistas do fundo imobiliário CSHG Properties (HGPO11) voltarão a discutir a venda dos imóveis e a liquidação da carteira. Detentora de 20% das cotas do FII, a gestora RBR Asset avisa que é contra o negócio e prevê uma votação acirrada, digna de um clássico no futebol.

Em setembro, a administradora do HGPO11 recebeu uma oferta para vender dois edifícios de sua carteira: o Metropolitan e o Platinum, localizados próximos à Avenida Faria Lima, em São Paulo. O interessado estava disposto a pagar R$ 466 milhões pelos dois imóveis – o que equivale a cerca de R$ 37 mil por metro quadrado.

Sinalizando interesse na transação, investidores que detêm 23% das cotas do fundo solicitaram a convocação de uma assembleia geral extraordinária (AGE) para discutir a proposta. A RBR Asset, no entanto, que tem participação no HGPO11 por meio do FII RBR Alpha (RBRF11), promete dificultar a transação, como sinaliza Ricardo Almendra, CEO da gestora.

“Nós temos 20% de participação no fundo e os solicitantes da AGE, cerca de 23%”, diz o gestor. “Vamos ter um clássico, uma batalha boa”, dimensiona Almendra, ponderando que não haverá brigas, apenas opiniões distintas – alerta válido em tempos de forte polarização.

Para ele, os edifícios Metropolitan e o Platinum não deveriam ser vendidos por menos de R$ 40 mil o metro quadrado.

Por que não vender os ativos do (HGPO11)?

Localizados em uma região nobre para o segmento de lajes corporativas, os edifícios Metropolitan e Platinum somam uma área bruta locável (ABL) de 12.613 metros quadrados. A vacância dos imóveis hoje está na casa dos 5%.

“São ativos difíceis de replicar [construir um novo] e atendem ao público que deseja estar no miolo da Faria Lima”, explica Almendra. “Não estamos falando de um prédio com dois mil metros de lajes corporativas, mas, sim, de um imóvel com cara de escritório familiar chique”.

A característica tem refletido no preço de locação. De outubro de 2021 até o mês passado, o valor médio do aluguel dos imóveis tem crescido, saindo do R$ 208 para R$ 233 por metro quadrado, aponta relatório gerencial do CSHG Properties.

Apesar da elevação, Almendra afirma que o valor da locação ainda está longe de chegar ao topo. Ele projeta que nos próximos dois ou três anos o metro quadrado dos imóveis baterá a casa dos R$ 300.

“Se você tem um prédio produzindo R$ 3,6 mil por metro quadrado no ano, este imóvel tem total condição de valer, ao longo do tempo, R$ 45 mil o metro quadrado”, projeta o CEO da RBR Asset. “Se vender a partir de R$ 40 mil o metro quadrado, eu ficaria feliz. Mas deixar de vender por R$ 37 mil, eu definitivamente não vou ficar triste”, completa.

Por que vender os ativos do (HGPO11)?

Entre os investidores que solicitaram a análise da oferta feita pelos imóveis do HGPO11 está o FII JS Real Estate (JSRE11), que possui cerca de 16% de participação no fundo gerido pela Credit Suisse.

Na avaliação dos gestores do JSRE11 o preço oferecido pelo portfólio do CSHG Prime Offices está em linha com as negociações diretas envolvendo imóveis da região da Faria Lima.

A equipe de gestão cita a venda da fatia de 62% da torre Infinity por quase R$ 850 milhões, a maior venda de um ativo imobiliários individual da história do País.

“Transações como esta estão entre as maiores na relação preço/metro quadrado já pago por ativos corporativos no Brasil”, reforça o relatório gerencial do JSRE11. “Estas transações foram em níveis de preço em linha com a oferta que o HGPO11 recebeu para pagamento à vista”.

Além disso, o JS Real Estate lembra que os prédios Metropolitan e o Platinum são mais antigos – com diferença de até 20 anos – e classificação técnica inferior aos que estão sendo negociados ultimamente. O fundo ainda prevê que os dois imóveis sofrerão com a concorrência de prédios similares nos próximos anos, o que pode elevar a vacância dos espaços.

Tentativa frustrada de venda dos imóveis por um valor maior

Outro argumento do JS Real Estate para a venda dos imóveis do HGPO11 por R$ 37 mil o metro quadrado é a tentativa frustrada de negociação dos espaços por um valor superior.

Em AGE realizada este ano, os cotistas do CSHG Properties chegaram a aprovar a venda dos espaços, condicionando a transação ao valor mínimo de R$ 491 milhões, valor equivalente a R$ 39 mil por metro quadrado, corrigidos pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Durante o processo competitivo, a gestão foi procurada por cerca de 100 interessados, sendo que 21 assinaram contrato de confidencialidade para receber mais informações sobre os edifícios. Do grupo, oito formalizam ofertas.

Apenas uma proposta, porém, chegou ao valor mínimo pedido. Mesmo assim, o pagamento proposto envolveria a entrega de cotas de um outro fundo imobiliário. A condição não agradou os gestores, que descartaram a oferta.

“Como não existiram propostas acima do preço mínimo, informamos que o processo de venda dos imóveis está encerrado, sendo que não haverá a convocação de uma nova assembleia geral de cotistas pela administradora”, pontuou fato relevante do CSHG Prime Offices na época.

Diante da experiência, o fundo chegou a descartar a atual proposta em discussão – de quase R$ 37 mil por metro quadrado –, que também não atingia o valor mínimo definido pelos cotistas até então. A carteira recuou da decisão após o pedido de investidores para a análise da oferta.

O Credit Suisse – gestora do FII – pondera que o valor da proposta é equivalente a R$ 261 por cota, considerando os custos de uma eventual alienação dos imóveis do CSHG Prime Offices. Nesta sexta-feira (14), o papel era negociado a R$ 262 na Bolsa.

Leia também:

• Crise do Credit Suisse afeta FIIs brasileiros? Controlada pelo banco, CSHG diz que não; entenda

A AGE do HGPO11 está marcada para às 10h do próximo dia 25 e a participação dos cotistas pode ocorrer de forma não presencial – por meio do voto eletrônico ou por procuração. Os detalhes podem ser obtidos no departamento de relação com os investidores da carteira.

Além de superar o número de investidores contrários à venda dos imóveis, a aprovação do negócio ainda está condicionada à adesão de pelo menos 25% dos cotistas, explica o documento de convocação da assembleia.

Criado em outubro de 2010, o CSHG Prime Offices é um fundo de gestão passiva – que apenas administra os imóveis do portfólio e não tem como foco a expansão do patrimônio. Desta forma, a venda dos imóveis representaria a liquidação do FII.

Em setembro, o fundo pagou R$ 1,60 por cota, equivalente a um retorno mensal com dividendos de 0,61%. Em 12 meses, o percentual está em 6,49%.

Leia mais:

• Meu FII vai acabar? Por que HGPO11, BMLC11 e outros fundos podem vender os imóveis – e como ficam os cotistas