13º dos FIIs: fundos imobiliários devem ter dividendos turbinados em julho; vale a pena comprar agora?

Enquanto aguarda os próximos passos do Banco Central sobre a taxa básica de juros, o que poderia destravar valor dos FIIs, o investidor de fundos imobiliários tem mais um motivo de expectativa nas próximas semanas: os dividendos extraordinários de julho.

Pela lei, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir no final do semestre 95% do lucro apurado no período – embora a maioria realize repasses mensais, como lembra Nathan Octavio, o Nod, criador do canal ClickInvest e especialista em FIIs.

“Em geral, isso ocorre porque o gestor opta por fazer uma distribuição mensal um pouco mais conservadora, de forma que o fundo tenha uma reserva em caixa para suportar qualquer problema que aconteça no semestre”, explica. “Desta forma, esse resultado acumulado é distribuído no fim do semestre”, confirma.

Para se ter uma ideia, 40 dos 111 fundos que fazem parte do Ifix, índice dos FIIs mais negociados na Bolsa, elevaram os dividendos na virada do primeiro para o segundo semestre em 2022. O CSHG Logística (HGLG11) foi o grande destaque na ocasião, pagando em julho do ano passado um rendimento três vezes maior do que o distribuído recorrentemente.

Em janeiro de 2023, 40 fundos imobiliários distribuíram resultados acumulados no segundo semestre de 2022, com destaque para o CSHG Renda Urbana (HGRU11), que elevou o rendimento em 144%.

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Confira outros casos de FIIs que aumentaram a distribuição de dividendos em julho de 2022:

Fonte: Economatica

“Costumamos adotar uma política de linearidade nos rendimentos com o objetivo de pagar a melhor renda recorrente prevista e tendo como base os meses de janeiro a maio e julho a novembro”, explicou o relatório gerencial do (HGLG11) em julho de 2022. “Para os meses de junho e dezembro, quando eventualmente existe algum resultado não recorrente, há um rendimento maior [distribuído nos meses seguintes] com o objetivo de atingir algo acima do repasse mínimo obrigatório, de 95% do lucro em regime de caixa”.

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Vale a pena comprar os FIIs agora para receber os dividendos extraordinários?

Quem planeja comprar FIIs pensando em embolsar os dividendos extraordinários de julho deve redobrar a atenção na escolha das carteiras para evitar armadilhas, sugerem especialistas.

“Se o fundo faz isso todo semestre, o mercado já sabe e então o preço [da cota] costuma subir perto das datas de pagamentos extras”, alerta Nod. “Depois do pagamento, a cota tende a cair e acaba neutralizando o ganho extra de dividendos”.

Ele não descarta, porém, oportunidades nesta virada de semestre. No entanto, acrescenta que para encontrá-las é preciso de um pouco mais de estudo.

“Uma leitura do relatório gerencial pode mostrar o que o fundo teve de resultado no semestre e quanto distribuiu”, detalha. “Então dá para calcular quanto tem de resultado acumulado”, completa Nod, que vê neste dividendo extra uma espécie de 13º salário dos FIIs.

Stephanie Camacho, sócia e RI (relações com investidores) da RBR Asset vai na mesma linha, mas pondera que o investimento em fundos imobiliários deve ter como foco o longo prazo e não somente uma oportunidade específica.

“Alocar olhando apenas os dividendos mensais pontuais ou eventos muito específicos pode ser traiçoeiro”, avalia a gestora, que sugere ao investidor priorizar a qualidade da gestão do fundo e dos ativos da carteira.

Ela lembra que há, atualmente, diversos fundos imobiliários negociando abaixo do valor patrimonial, representando oportunidades que vão além do curto prazo.

“Para os fundos com bons portfolios, este ponto [de entrada] apresenta oportunidade de surfar não somente os dividendos periódicos quanto a valorização das cotas”, sugere Stephanie.

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O que são e como funcionam os FIIs

Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.

Os rendimentos repassados aos investidores, na forma de dividendos, são isentos de imposto de renda – um dos principais atrativos do produto.

Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias, além dos FIIs de “papel”.

No final de maio, o mercado de fundos imobiliários superou a marca de 2,2 milhões de investidores. Em dezembro de 2018, o número estava em 208 mil.

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