FIIs de “papel” têm oportunidades e volta de IPCA positivo favorece compra do KNSC11, diz BTG; Ifix fecha estável

De olho na volta da inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), o BTG Pactual passou a recomendar a compra do Kinea Securities (KNSC11), aponta relatório do banco assinado por Daniel Marinelli e Matheus Oliveira.

“Acreditamos que o cenário [atual] apresenta uma ótima janela de entrada em fundos imobiliários do segmento de recebíveis com estratégia em operações atreladas a inflação”, confirma o documento.

Focados no investimento em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação ou à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário), os FIIs de recebíveis – ou de “papel”, como também são conhecidos – tiveram de reduzir os dividendos distribuídos aos cotistas recentemente por causa da deflação registrada no último trimestre.

Pela dinâmica deste tipo de FII, quando o indexador do título sobe, a receita do fundo cresce e o dividendo pago aos investidores pode ser elevado. Isso explica os rendimentos altos dessa classe de fundo até meados de 2022. Quando o indexador cai – como ocorreu entre julho e setembro – a receita do fundo encolhe e acaba refletindo nos dividendos pagos aos investidores.

Diante do cenário de deflação – e redução de dividendos – os FIIs de “papel” começaram a perder valor na Bolsa, em um nível até acima do justificável, avalia Marinelli.

“[A desvalorização] não reflete necessariamente a qualidade das operações em seus portfólios”, aponta o analista no relatório do BTG Pactual. “Olhando para a frente, as estimativas do mercado apontam para uma inflação positiva nos preços nos últimos três meses de 2022”, completa o texto.

A volta da inflação, reforça o documento, deve gerar um impacto positivo na rentabilidade desses fundos, cenário que seria positivo especialmente para FIIs como o Kinea Securities (KNSC11), cujo patrimônio líquido está predominantemente indexado ao IPCA (63%), conforme aponta o relatório do BTG Pactual.

De acordo com a análise do BTG Pactual, o fundo também possui portfólio bastante pulverizado (60 ativos) e distribuído em pelo menos 5 setores – atuação dos devedores, conforme mostra o gráfico acima. As operações estão concentradas principalmente nos segmentos residencial e corporativo, que juntos respondem por 72% do patrimônio líquido da carteira.

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Ifix hoje

O Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – fechou a sessão desta quinta-feira (3) estável, aos 2.988 pontos. Confira os demais destaques do dia:

Maiores altas desta quinta-feira (3):

Maiores baixas desta quinta-feira (3):

Fonte: B3

Nova oferta do PVBI11; GALG11 vende imóvel por R$ 38 milhões

Confira as últimas informações divulgadas por fundos imobiliários em fatos relevantes:

PVBI11 quer captar R$ 350 milhões em nova oferta

O FII VBI Prime Properties aprovou a realização da terceira emissão de cotas do fundo e pretende captar até R$ 350 milhões, aponta fato relevante divulgado pela carteira.

O valor unitário dos novos papéis foi fixado em R$ 99,05 e a taxa de distribuição será de R$ 0,01, totalizando um preço de subscrição de R$ 99,06 por cota.

Na abertura do mercado nesta quinta-feira (3), as cotas do VBI Prime Properties estavam sendo negociadas a R$ 93,80 – ou seja, abaixo do preço de subscrição. O valor patrimonial do fundo – espécie de preço justo – está exatamente em R$ 99,06 por cota.

Cotistas com posição no final da sessão da próxima segunda-feira (7) terão direito de preferência na nova emissão, que poderá ser exercido entre os dias 10 e 23 de novembro de 2022.

Focado no segmento de escritórios, o VBI Prime Properties tem um patrimônio líquido de R$ 994 milhões. O portfólio do fundo é composto por quatro imóveis, que somam uma área bruta locável (ABL) de 44 mil metros quadrados.

GALG11 vende imóvel no interior de São Paulo por R$ 38 milhões

O FII Guardian Logística assinou compromisso para a venda de imóvel em Jandira, no interior de São Paulo. O espaço está locado atualmente para a Almanara Restaurante e Lanchonete.

De acordo com comunicado ao mercado, o fundo receberá um total de R$ 38 milhões pelo imóvel de 5,6 mil metros quadrados. O complexo é formado por galpão construído nos padrões da indústria de alimentos e um edifício de escritórios.

A carteira já recebeu R$ 2 milhões do valor total previsto no negócio e o montante de R$ 30 milhões será depositado na assinatura da escritura, explica fato relevante divulgado pelo FII. O saldo remanescente será quitado em duas parcelas até julho de 2023.

Antes do compromisso de venda do ativo em Jandira, o Guardian Logística contabilizava seis imóveis no portfólio e uma ABL de 175 mil metros quadrados. A taxa de vacância da carteira está zerada.

Giro Imobiliário: Em reviravolta, cotistas do HGPO11 questionam assembleia e vão à CVM para anular votos

Um clima belicoso se instalou entre os cotistas e a administração do fundo imobiliário CSHG Prime Offices (HGPO11) desde a última terça-feira (25), quando uma assembleia geral extraordinária (AGE) foi realizada para tratar da venda de imóveis da carteira. Um total de 32,85% dos cotistas votaram contra o negócio, enquanto 32,53% se manifestaram favoráveis – mas se aquele dia terminou com a impressão de que a discussão estaria encerrada, isso não ocorreu na prática.

A assembleia foi marcada por uma série de polêmicas que ainda estão causando controvérsia. A ata relata uma série de contestações ao longo da reunião. Em resumo, segundo cotistas que defendiam a negociação, a decisão de não vender os imóveis foi influenciada por votos enviados após o prazo determinado.

O que foi levado à votação foi a venda dos edifícios Metropolitan e Platinum, localizados próximos à Avenida Faria Lima, em São Paulo (SP). Localizados em uma região nobre para o segmento de lajes corporativas, os imóveis somam uma área bruta locável (ABL) de 12.613 metros quadrados. A vacância hoje está na casa dos 5%. A alienação dos imóveis representaria a liquidação do fundo, que está em operação desde outubro de 2010.

O interessado em comprar os imóveis estava disposto a pagar R$ 466 milhões por eles – o que equivale a cerca de R$ 37 mil por metro quadrado. Essa foi a proposta não aceita durante a assembleia.

Agora, um grupo de cotistas que possuem cerca de 10% do HGPO11 solicitou uma reunião com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que pode ocorrer já na próxima semana, segundo investidores ouvidos pelo InfoMoney que preferiram não se identificar. E mais: eles querem obter o aval da autarquia para anular parte dos votos que, alegam, teriam chegado após o prazo limite de manifestação dos cotistas. Se conseguirem, a venda dos imóveis da carteira seria aprovada.