Taxa para alugar cotas de FIIs bate 10%; o que deflação e mudanças em índices globais têm a ver com isso?

As taxas cobradas em operações de aluguel de cotas de fundos imobiliários estão em alta neste ano. No caso dos fundos de “papel”, que investem em ativos de renda fixa ligados ao setor imobiliário e concentram as maiores taxas do mercado, o custo pode chegar a 10% ao ano, aponta levantamento do Trademap, plataforma de informações sobre o mercado financeiro.

Mas não foram os únicos. Alguns fundos de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis, também houve avanço significativo – no caso do fundo de shoppings Malls Brasil Plural (MALL11), a variação da taxa de aluguel chegou a quase 20% neste ano.

Alguns fatores ajudam a entender o aumento. Nos FIIs de “papel”, o impacto da deflação registrada nos últimos dois meses – que impulsionou a desvalorização das cotas – é apontado pelo Trademap como uma razão para a maior procura pelo aluguel e o consequente avanço das taxas, que subiram até 15% em 2022.

Especialistas também apontam o rebalanceamento de alguns índices globais de renda variável, realizado nos últimos dias, como outra influência no mercado de empréstimos de cotas.

Dos dez fundos com maior estoque de cotas alugadas, seis são de “papel”– ou de recebíveis, como também são conhecidos. Essa classe investe em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação ou à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário).

Segundo levantamento do Trademap, os FIIs de “papel” Maxi Renda (MXRF11), Valora Hedge Fund (VGHF11) e CSHG Recebíveis (HGCR11) encabeçam a lista das maiores taxas de aluguel, ao lado do MALL11. Todos têm um percentual de 10% ao ano.

Confira a lista completa, que apresenta detalhes sobre a quantidade de cotas alugadas, o montante financeiro e a variação da taxa em 2022:

Fonte: Trademap. O levantamento toma como base as taxas médias ponderadas para doadores e tomadores, aplicadas em 15/09/22.

Nos últimos anos, a rentabilidade dos FIIs de “papel” acompanhou a elevação dos preços (medidos pelo IPCA ou IGP-M) e dos juros no País, fazendo com que esses fundos acumulassem valorização de quase 30% em 12 meses.

Assim como os rendimentos dos CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) comprados pelos FIIs de “papel” são reajustados para cima quando os indicadores apontam avanço nos preços, também são revisados para baixo quando o contrário acontece – exatamente o que ocorreu nos últimos dois meses.

Em agosto, o IPCA registrou deflação de 0,36%, de acordo com dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Em julho, o índice já havia registrado resultado negativo de 0,68%, acendendo uma luz amarela entre os investidores de fundos de “papel”.

“Podemos presumir que, mediante o arrefecimento da inflação e o aparente término do processo de aumento das taxas de juros no Brasil, os especuladores têm apostado na queda dos preços dos FIIs de recebíveis”, afirma Sergio Castro, analista CNPI do TradeMap.

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O que é e como funciona o aluguel de cotas de FIIs?

Comum no mercado de renda variável, o empréstimo – ou aluguel – de ações ou de cotas de fundos imobiliários é utilizado normalmente por investidores que acreditam na desvalorização dos papéis no futuro. São os “vendidos”, como se costuma identificá-los.

Gerenciada pela B3, a operação oferece ao investidor que possui o ativo na carteira a possibilidade de emprestar o papel para outros investidores, mediante a cobrança de uma taxa de “aluguel”.

O “doador” das cotas costuma ter a estratégia de longo prazo, pouco interessado na venda no momento. Já o “tomador” vende as cotas emprestadas para, mais tarde, recomprá-las por um preço menor. Neste caso, o ganho do “tomador” está condicionado à queda no valor do papel.

Muitos investidores institucionais utilizam estratégias de aluguel – inclusive alguns FIIs. No mês passado, o JS Ativos Financeiros (JSAF11) – que é um “FoF”, fundo que investe em cotas de outros FIIs – aderiu ao empréstimo, conforme seu relatório gerencial.

“Em agosto a equipe de gestão iniciou duas novas estratégias envolvendo o aluguel de cotas de FIIs, sendo elas: duas operações vendidas em fundos imobiliários e uma operação de arbitragem de oferta primária, que apresenta desconto frente ao mercado secundário”, diz o documento. O fundo pondera que as três operações representam apenas 2% do patrimônio líquido e têm como objetivo o ganho de capital adicional.

Rebalanceamento de índice internacional pode explicar o movimento

O rebalanceamento de índices globais ligados ao FTSE Russell – líder mundial na criação e manutenção de índices para o mercado financeiro – trouxe bastante volatilidade para o segmento de fundos imobiliários na última sexta-feira (16). A nova composição desses índices também pode ter influenciado nas taxas e no estoque de cotas de FIIs alugadas.

As carteiras teóricas dos índices do FTSE Russell têm na composição alguns fundos imobiliários brasileiros e são replicadas por uma série de ETFs – Exchange Traded Funds, ou fundos de índice – pelo mundo. A cada quatro meses, esses fundos precisam realizar mudanças no portfólio para acompanhar as alterações do índice de referência.

“E geralmente são fundos grandes, que movimentam valores gigantescos”, explica Vinicius Duarte, sales trader da mesa de FIIs da XP. “Diante do volume movimentando, é natural que a cota dos FIIs incluídos neste índice registre forte queda ou alta [de acordo com o novo peso da carteira no índice]”, pontua.

Em caso de aumento na participação de um ativo no índice, o ETF precisará comprar mais papéis para acompanhar a nova composição do indicador. Se a participação for reduzida, o ETF tem de vender a diferença. O movimento normalmente é marcado por forte volatilidade em mercados como o de fundos imobiliários.

Na tentativa de tranquilizar cotistas e evitar eventuais sustos, alguns FIIs, como o CSHG Logística (HGLG11), chegaram a divulgar fato relevante para comunicar o possível aumento da volatilidade dos papéis no dia do rebalanceamento.

Para se ter uma ideia, o Hectare CE (HCTR11) – que integra o índice global da FTSE Russel – despencou no final da sessão de sexta-feira. O fundo fechou em queda de 6,69%.

Duarte lembra que a proximidade do rebalanceamento do índice também pode explicar a elevação no estoque de cotas alugadas de alguns FIIs, refletindo na elevação das taxas para o empréstimo.

“Algumas corretoras que atuam como formadores de mercado destes ETFs tomam aluguel para ajudar a montar a posição necessária dos fundos de índices”, explica. “O movimento aumentaria o estoque em aberto das cotas alugadas”, diz o analista.

Duarte pondera que o impacto real do rebalanceamento dos índices globais no aluguel das cotas dos FIIs só poderá ser confirmado ao longo das próximas sessões. Até a última quinta-feira (15), o FII Hectare (HCTR11) acumulava o maior estoque de cotas de FIIs alugadas: 301 mil papéis, equivalente a R$ 32 milhões.

Aluguel das cotas de FIIs de shopping

Em um recorte mais amplo do levantamento das maiores taxas de aluguel, outros dois fundos de shoppings aparecem na lista de top 20, além do Malls Brasil Plural ([ativo=MALL]). São eles: o Vinci Shopping Centers (VISC11), alugado por 9,21% ao ano, e o HSI Malls (HSML11), com taxa de 6,02% ao ano.

Acompanhando a retomada dos fundos de “tijolo”, o segmento de shopping foi o que apresentou o melhor desempenho no mês passado, registrando uma elevação média de 13,5% no período.

“Isso talvez indique que os investidores ainda estão com o pé atrás com o setor”, afirma Castro, do Trademap. “O movimento pode ser explicado pelo cenário macroeconômico conturbado de inflação, ainda sob pressão”, arrisca o analista, lembrando que a piora dos indicadores teria efeitos diretos no poder de compra da população e impactos negativos para o segmento.

Apesar da presença dos três fundos de shopping na lista das maiores taxas de aluguel, Castro lembra que os fundos representam uma posição muito pequena no estoque total de cotas alugadas.

Faz sentido ficar vendido em FIIs agora?

Embora reconheça o cenário mais desafiador para os FIIs de “papel”, Duarte, da XP, considera arriscado apostar em uma queda nesta classe de ativo ou mesmo na dos fundos de “tijolo”, que ensaiam uma recuperação.

Em agosto, o Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – subiu 5,76%, o melhor resultado mensal em 2022. Em média, os fundos de “tijolo” subiram 11,1%, contra alta 3,10% dos fundos de “papel”.

“Não percebemos nenhum cliente fazendo movimentação com aluguel de cotas de FIIs de ‘papel’ ou ‘tijolo’”, relata Duarte. “No caso dos fundos de ‘tijolo’, vemos muito espaço para valorização e o mercado pode se voltar contra quem está apostando na queda”, alerta o analista, que se refere à possibilidade de o ‘tomador’ do empréstimo ter de pagar mais caro para recomprar a cota que vendeu, fechando a operação com prejuízo.

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