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Os fundos imobiliários têm aproveitado a recente valorização do mercado – que acumula três meses seguidos de ganhos – para emissões de novas cotas. Com o recurso captado, muitos deles estão adquirindo novos imóveis e expandindo o portfólio. Mas o cenário não vale para todos os FIIs.
Em atividade desde março de 2003, o FII Edifício Almirante Barroso (FAMB11) aprovou, nesta sexta-feira (21), a segunda emissão de novas cotas da carteira, que pretende captar R$ 4 milhões de reais. O montante, porém, não será usado para investimentos, mas sim para o pagamento de despesas operacionais.
“[Os recursos] serão potencialmente destinados ao suporte das despesas ordinárias do fundo até dezembro de 2023; já que essas despesas superam as receitas do fundo”, confirma comunicado do FAMB11.
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O FII Edifício Almirante Barroso é dono do imóvel homônimo localizado na Avenida Rio Branco, no centro do Rio de Janeiro (RJ). O imóvel conta com 126 vagas de estacionamento, 22 elevadores e 4 escadas rolantes. Além disso, o espaço abriga um centro cultural composto por teatro, duas salas de cinema e duas salas de exposição.
A taxa de vacância do espaço – de 56 mil metros quadrados – está atualmente em 89%. O fundo conta com 2.700 cotistas e não distribui dividendos desde novembro de 2020.
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O que explica a atual situação do FAMB11?
Em 2019, o FAMB11 chegou a figurar na lista dos maiores pagadores de rendimentos do mercado, com um dividend yield (taxa de retorno com dividendos) de 16% no acumulado de 12 meses encerrados em agosto daquele ano.
Na época, a taxa de vacância do fundo estava zerada e a carteira tinha como locatária a Caixa Econômica Federal, que ocupava o espaço havia mais de 50 anos.
Além do escritório administrativo e duas agências, a instituição financeira mantinha no local o Caixa Cultural Rio de Janeiro – que depois seria transferido para a Rua do Passeio, também na região central da cidade.
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A situação do FII Edifício Almirante Barroso começou a mudar em novembro de 2020, quando a inquilina decidiu desocupar integralmente o imóvel – que ficaria 100% desocupado durante os dois anos seguintes. De lá para cá, as cotas do fundo acumulam queda de mais de 60%.
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O que esperar do futuro do FAMB11?
O FII Edifício Almirante Barroso só assinaria com um novo locatário em novembro de 2022. Na oportunidade, a carteira fechou com o Magazine Armarinhos Casas da Mamãe a locação do pavimento térreo do edifício – equivalente a 6,9% da área total.
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Mais tarde, em março de 2023, o FAMB11 alugou o estacionamento do imóvel para a NRJ Estacionamentos, elevando a ocupação do portfólio para 10,69% – patamar que se mantém até hoje.
As novas locações elevaram o otimismo da gestão do fundo, que trabalha com um cenário mais favorável ainda em 2023, como sinaliza o último relatório gerencial divulgado pela carteira.
“A perspectiva é que 2023 seja um ano ainda melhor no âmbito de novas locações dada, inclusive, a expectativa de revitalização e recuperação do centro do Rio de Janeiro”, destaca o documento, que se refere ao Projeto Reviver Rio Centro, da prefeitura do Rio de Janeiro.
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Os gestores destacam também que, desde a saída da Caixa, estão em contato com os principais agentes do mercado para “comercializar o imóvel o mais rápido possível”.
Finalmente, o FAMB11 reforça que tem realizado um trabalho constante para a redução de despesas do imóvel e retomar a distribuição de rendimentos o quanto antes.
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