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Após a Câmara dos Deputados aprovar a primeira fase da reforma tributária – que focou na tributação sobre o consumo –, o governo federal já prepara a segunda etapa da proposta, que pode incluir a taxação de lucros e dividendos. Como ficam os rendimentos dos fundos imobiliários nesta discussão?
Em 2021, a tributação dos rendimentos dos FIIs foi incluída em projeto de lei (PL) que modificava a cobrança do Imposto de Renda (IR). O texto chegou a ser aprovado na Câmara, mas alguns itens que tratavam de investimentos acabaram sendo eliminados – entre eles, o que citava os fundos imobiliários.
Hoje, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, sinaliza que a taxação de lucros e dividendos exige uma análise cuidadosa e pede “cautela para a construção de um desenho mais equilibrado”.
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Enquanto não há um texto final sobre o tema, o mercado questiona quais os possíveis impactos para os FIIs caso o produto seja incluído na segunda fase da reforma tributária. Especialistas ouvidos pelo InfoMoney responderam algumas destas perguntas.
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Os FIIs estão blindados de uma taxação?
Os fundos imobiliários captam recursos entre investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.
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Pela lei 11.033 de 2004, essa receita repassada aos investidores, na forma de rendimentos, é isenta de Imposto de Renda – um dos principais atrativos do produto.
Para parte do mercado, como os FIIs distribuem rendimentos e não dividendos – como uma empresa listada na Bolsa, por exemplo –, os fundos imobiliários poderiam ficar de fora da segunda fase da reforma tributária.
“A sistemática é parecida, mas a natureza é realmente diferente”, afirma Andrea Costa, tributarista e criadora do canal Café com FII, que destaca um tratamento contábil diferente entre os dois repasses. “Nos FIIs, você distribui o que recebeu via caixa; na empresa é por via competência”, detalha.
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No entanto, ela não considera a diferença suficiente para blindar os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários de uma eventual taxação.
Mas vale a pena tributar os FIIs?
Caio Araújo, analista da Empiricus, enxerga a tributação dos rendimentos dos FIIs atualmente como pouco provável, mas não exclui a possibilidade.
“A medida pode ser vista como um tiro no pé já que se trata de um mercado que está crescendo e é dominado atualmente pelas pessoas físicas”, analisa. “E não estamos falando de um público de alta renda ou grandes empresários, são normalmente iniciantes na Bolsa ou pessoas com um volume pequeno de recursos”, pontua Araújo.
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O número de investidores de fundos imobiliários alcançou 2,204 milhões em junho, um acréscimo de 41.296 se comparado com o mês anterior – o maior salto desde janeiro de 2023, quando o mercado registrou a entrada de mais de 62 mil investidores.
Do total de investidores, 2,198 milhões são pessoas físicas, ou seja, 74,9%. Os institucionais aparecem na sequência com 18,7% e os não residentes ou estrangeiros representam 4,9% do mercado.
Para Araújo, a eventual taxação dos FIIs seria muito impopular e pouco significativa do ponto de vista de arrecadação para o governo federal.
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“Se você acumular todo o ganho tributário que o governo teria com esta tributação, o montante seria menor do que o ganho isolado com algumas empresas listadas na B3”, calcula.
Qual o impacto de uma eventual taxação para o investidor?
Em caso de uma tributação, Arthur Vieira de Moraes, especialista de fundos imobiliários no Clube FII, avalia que o impacto para o investidor tende a ser uma desvalorização das cotas até, no máximo, o percentual do tributo.
“Por exemplo, se tributarem os rendimentos em 20%, as cotas deveriam cair na mesma proporção para que novos investimentos sejam feitos com a mesma rentabilidade”, projeta.
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No dia 25 de junho de 2021, o Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa – registrou perdas de 2,02% com a notícia sobre a possível tributação dos rendimentos dos FIIs – a maior queda do indicador de lá para cá.
“Caso a taxação aconteça – e um dia isso ocorrerá – haverá um impacto nos preços [das cotas] e aumento da volatilidade no curto prazo”, concorda Araújo, da Empiricus. “Mas é sempre bom lembrar que as outras classes de ativos também seriam tributadas”, aponta.
FIIs seguiram atrativos mesmo com a taxação dos rendimentos?
Mesmo com uma tributação dos rendimentos, Araújo afirma que os fundos imobiliários ainda seriam uma ótima opção para o investidor que busca renda passiva – aquela sem a necessidade de qualquer esforço.
“Os FIIs ainda teriam um dividend yield (taxa de retorno) elevado e a recorrência de pagamentos”, explica. “Desta forma, os fundos imobiliários ainda tenderiam a ser uma alternativa de geração de renda interessante”, projeta.
No primeiro semestre de 2023, por exemplo, o FII Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) fechou o período com o maior dividend yield entre os principais fundos imobiliários do mercado. No período, o fundo pagou rendimentos de quase 9%.
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Além dos rendimentos, as características dos FIIs também reforçariam a atratividade do produto, lembra Moraes, que os classifica como a única classe de ativo realmente irreplicável.
“Qualquer pessoa pode comprar ações, ao invés de investir em um fundo de ações ou comprar títulos de renda fixa, ao invés de investir em um fundo de renda fixa”, contextualiza. “Mas ter acesso a imóveis de qualidade, só é possível via de um FII”, completa.
O especialista do Clube FII afirma que o produto seguirá atraindo interesse das pessoas por atributos como esse e independentemente de ter ou não isenção dos rendimentos.
A tributação dos REITs pode justificar a taxação dos FIIs?
Criados há 30 anos, os fundos imobiliários foram inspirados nos Real Estate Investment Trusts (REITs), espécie de FIIs dos Estados Unidos – segmento que soma mais de US$ 1,6 trilhão e, atualmente, tem seus rendimentos tributados.
Apesar da recorrente comparação entre os dois mercados – o daqui e o norte-americano – Andrea evita fazer o paralelo quando o assunto é a taxação dos rendimentos.
“Mesmo que exista a taxação em 30% sobre o rendimento dos REITs, houve todo um trabalho para que isso reverberasse positivamente nos Estados Unidos”, afirma. “Aqui ainda há a necessidade de todo um caminho para que as coisas aconteçam”, pondera.
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