Dividendos de FIIs ou locação de imóvel: o que rendeu mais em 2023?

Os ganhos com locação de imóveis comerciais cresceram, mas ainda representam apenas 60% do retorno médio dos FIIs

Wellington Carvalho

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Os FIIs se consolidaram nas últimas décadas como uma forma alternativa de investimento no setor imobiliário. Dado o crescimento do mercado, é comum a comparação do produto com a locação tradicional de imóveis. Qual a melhor opção?

Em 2023, do ponto de vista da rentabilidade, os fundos imobiliários mantiveram a tradição e, mais uma vez, levaram a melhor nesta recorrente discussão.

“Com certeza escuto muito esta pergunta”, confirma Lana Santos, analista do Clube FII. “Realmente compensa mais investir em fundos imobiliários do que diretamente em um imóvel para renda”, afirma a especialista – que não se refere à compra da casa própria, e sim de um segundo imóvel para locação.

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Utilizando dados do Índice FipeZap, ela lembra que o retorno médio bruto da locação de imóveis nos últimos 10 anos foi de 0,4% ao mês – percentual que não considera eventuais descontos e impostos previstos neste tipo de investimento.

No caso dos FIIs, compara Lana, a rentabilidade média neste mesmo intervalo de tempo ficou em 0,6% líquido – já que os dividendos pagos pelos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda.

A história não foi diferente em 2023 e a rentabilidade dos fundos imobiliários mais uma vez prevaleceu sobre o retorno médio da locação de imóveis comerciais, que alcançou 6,23% em 12 meses encerrados em novembro, último dado disponível do Índice FipeZap.

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O percentual é aproximadamente 60% da taxa de retorno com dividendos (dividend yield) do Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa –, que em dezembro acumula ganhos de 10,82%.

A diferença de retorno entre as duas modalidades – FIIs ou locação direta – pode aumentar ou diminuir de acordo com a localização do imóvel e do portfólio de FIIs do investidor – que normalmente é diferente da carteira teórica do Ifix e, portanto, terá outro dividend yield.

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Salvador é a cidade mais rentável para locação de imóveis

Em 2023, a rentabilidade do aluguel comercial manteve a tendência de alta observada desde o início de 2018, mas ainda está abaixo do pico histórico de 7%, registrado no final de 2011 – início da série do Índice FipeZap.

“Mesmo com o incremento da rentabilidade, ambas as taxas se mantiveram abaixo do retorno médio projetado de aplicações financeiras de referência nos próximos 12 meses”, aponta o último relatório do Índice FipeZap.

De acordo com o documento, Salvador apresenta o maior retorno em relação à locação comercial, 9,55%. A capital baiana é seguida por Campinas (7,58%) e São Paulo (6,36%).

As demais cidades monitoradas apresentaram percentual menor do que a média apurada pelo indicador. Porto Alegre (6,04%), Florianópolis (5,98%), Brasília (5,83%), Belo Horizonte (5,74%) e Rio de Janeiro (5,64%)

A menor rentabilidade com aluguel comercial foi observada em Niterói (5,40%) e Curitiba (5,10%).

O indicador acompanha o preço médio da locação de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados em 10 cidades brasileiras, com base em anúncios da Internet.

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Além da rentabilidade

Além da rentabilidade, Lana, do Clube FII, aponta outras vantagens do investimento em fundos imobiliários na comparação com a locação direta de imóveis. Uma delas e a possibilidade de diversificação com pouco recurso.

“Para alugar um imóvel, você precisa de um investimento inicial bastante elevado, no mínimo R$ 200 mil reais, para adquirir um espaço não tão bem localizado”, contextualiza. “Já no mercado de FIIs com R$ 50 é possível montar uma carteira com cinco fundos que investem em uma variedade de ativos, como recebíveis imobiliários, terras agrícolas, shoppings, entre vários outros”, complementa.

De acordo com Lana, a possibilidade de negociar as cotas dos FIIs na Bolsa de Valores também permite o rápido resgate do dinheiro investido, que estará disponível em dois dias úteis. A venda de um imóvel tende a ser mais complexa e demorada, pondera.

Finalmente, a analista lembra que, diferentemente de uma locação convencional de imóveis, o cotista de um FII não precisará lidar com inquilinos, manutenção dos espaços e outras burocracias – questões que serão administradas por um gestor profissional.

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Wellington Carvalho

Repórter de fundos imobiliários do InfoMoney. Acompanha as principais informações que influenciam no desempenho dos FIIs e do índice Ifix.