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O resultado do primeiro turno da eleição presidencial chegou rápido aos fundos imobiliários. Após Flávio Bolsonaro (PL) terminar à frente do presidente Lula (PT), os juros futuros longos caíram forte e os FIIs subiram em bloco, com destaque para fundos de shoppings e de lajes corporativas.
A explicação está na concorrência com a renda fixa. Quando o Tesouro IPCA+ passa a pagar menos, o investidor aceita um desconto menor para comprar cotas de fundos imobiliários, e os preços sobem. Para os especialistas, o efeito é maior nos fundos de tijolo, donos de imóveis físicos, que ainda negociam com desconto relevante em relação ao valor patrimonial.
Mesmo assim, os FIIs subiram bem menos que a bolsa, que teve no mesmo dia a maior alta desde 2020. Segundo especialistas, a classe ficou para trás no rali eleitoral, mas ainda está entre as que mais podem se beneficiar se o próximo governo trouxer previsibilidade fiscal e abrir espaço para uma Selic mais baixa. A queda dos juros é tratada como uma tese de médio prazo, condicionada a um ajuste fiscal crível a partir de 2027. O segundo turno acontece em 25 de outubro.
As carteiras recomendadas de outubro, montadas antes da votação, já apontavam nessa direção. Dos oito FIIs mais indicados pelas oito casas consultadas pelo InfoMoney, cinco são de tijolo, entre galpões logísticos, shoppings e lajes corporativas. Dois deles, Bresco Logística (BRCO11) e VBI Prime Offices (PVBI11), entram na lista neste mês.
O crédito, porém, segue no topo. O Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), fundo de papel atrelado ao CDI, aparece em seis das oito carteiras, sustentado pela Selic ainda em 13,75%. Uma das casas mantém preferência explícita por fundos de recebíveis enquanto não houver novos cortes de juros.
| Fundo | Segmento | Nº de recomendações | Dividend Yield em 12 meses (%) |
|---|---|---|---|
| Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) | Recebíveis (papel) | 6 | |
| BTG Pactual Logística (BTLG11) | Logística (tijolo) | 5 | |
| HSI Malls (HSML11) | Shoppings (tijolo) | 5 | |
| Kinea Hedge Fund (KNHF11) | Multiestratégia (híbrido) | 4 | |
| XP Malls (XPML11) | Shoppings (tijolo) | 4 | |
| Mauá Capital Recebíveis (MCCI11) | Recebíveis (papel) | 4 | |
| Bresco Logística (BRCO11) | Logística (tijolo) | 4 | |
| VBI Prime Offices (PVBI11) | Lajes corporativas (tijolo) | 4 |
Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
O fundo de crédito da Kinea segue na liderança, agora com seis indicações, uma a mais que em setembro. O BTG Pactual destaca a carteira de CRIs de baixo risco, predominantemente atrelados ao CDI, com remuneração média de CDI mais 2,03% ao ano. O banco também cita a escala, com patrimônio próximo de R$ 11 bilhões, e a liquidez das cotas. O Santander lembra a diversificação em 94 CRIs, majoritariamente high grade e com garantias como alienação fiduciária.
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O próprio Santander aponta o principal ponto de atenção para o momento: eventuais cortes na Selic podem reduzir marginalmente os rendimentos do fundo. A Empiricus lembra que o KNCR11 aprovou sua 13ª emissão de cotas, com preço igual ao valor patrimonial de agosto, o que deve reforçar o caixa para novos investimentos.
BTG Pactual Logística (BTLG11)
O fundo de galpões sobe de quatro para cinco indicações. A Empiricus destaca o memorando assinado para comprar participação em três galpões de padrão AAA do Capitânia Logística, por cerca de R$ 959 milhões. Os imóveis são integralmente locados para Mercado Livre e Amazon, com rendimento estimado de 12,6% nos próximos 24 meses.
O Santander recomenda o fundo pelo desconto de 7% em relação ao valor patrimonial e pela carteira de 34 galpões com ocupação de 99%. O banco cita ainda os contratos longos, com 69% dos vencimentos depois de 2028.
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HSI Malls (HSML11)
O fundo de shoppings também chega a cinco indicações. Para o BTG Pactual, o HSML11 combina controle majoritário de oito empreendimentos em cinco estados, administração integrada e desalavancagem recente. Segundo o banco, o fundo negocia com desconto patrimonial num setor com espaço de reprecificação no ciclo de juros. A XP lembra que a gestão manteve a projeção de distribuição entre R$ 0,74 e R$ 0,78 por cota até o fim de 2026.
Como ponto de atenção, a XP cita o pedido de recuperação judicial da Casas Bahia, presente em cinco dos oito shoppings do fundo, mas com peso de cerca de 1,5% no resultado operacional líquido (NOI).
Kinea Hedge Fund (KNHF11)
O fundo multiestratégia da Kinea combina CRIs, imóveis, cotas de outros FIIs e ações do setor. Ele entrou neste mês na carteira do BTG Pactual, que inaugurou com o fundo a exposição a hedge funds imobiliários. Segundo o banco, o KNHF11 negocia com desconto acima da média histórica e tem distribuição sólida, com rendimento linearizado de R$ 1 por cota.
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O Santander avalia que a diversificação garante receitas relativamente estáveis e que, no médio prazo, os ativos com potencial de ganho de capital podem “turbinar” os rendimentos. O fundo também está nas carteiras do BB Investimentos e do Itaú BBA.
XP Malls (XPML11)
O XPML11 segue como principal recomendação do Santander no segmento de shoppings, apoiado na estratégia de reciclagem do portfólio, que soma participação em 26 empreendimentos. O banco destaca as compras de fatias em shoppings de média e alta renda e as vendas com ganho de capital, como a de cerca de 17% do Shopping Cidade Jardim, por R$ 454 milhões.
O fundo também está nas carteiras de BB Investimentos, Itaú BBA e XP. Na XP, a recomendação aparece como “restrita”, porque o fundo é gerido pela própria casa.
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Mauá Capital Recebíveis (MCCI11)
O fundo de crédito da Mauá é a opção atrelada à inflação entre os mais indicados. Segundo o BTG Pactual, cerca de 95% da carteira de CRIs está indexada ao IPCA, com taxa média contratada de IPCA mais 8,6% ao ano, e a gestão adota uma política de estabilização dos rendimentos mensais. O Santander destaca as garantias dos CRIs e a projeção de rendimentos para o segundo semestre, e a XP aponta a carteira de crédito de baixo risco.
Bresco Logística (BRCO11)
O fundo de galpões entra no ranking com quatro indicações. O BTG Pactual destaca que cerca de 71% da receita vem de imóveis de última milha, próximos aos grandes centros de consumo, o que sustenta a demanda de varejistas e operadores de comércio eletrônico. Na mesma carteira, porém, o banco reduziu a posição no fundo. Ele também ressalvou que a distribuição atual conta com o apoio de resultados acumulados e de parcelas da venda de um ativo.
A XP vê potencial de valorização de 7,4% em relação à sua estimativa de valor justo e dividend yield competitivo. O fundo também está nas carteiras da Empiricus e do Itaú BBA.
VBI Prime Offices (PVBI11)
O fundo de lajes corporativas é a principal aposta de valor do ranking. O BTG Pactual descreve um portfólio de sete edifícios de alto padrão em São Paulo, com forte concentração na Faria Lima e sem alavancagem. O fundo negocia a cerca de 0,62 vez o valor patrimonial, um desconto que, segundo o banco, contrasta com os preços de transações recentes na região.
O ponto de atenção é a vacância, de cerca de 15% física e 25% financeira, após desocupações recentes. O Itaú BBA também aponta a relação preço sobre valor patrimonial de 0,63, a mais baixa entre os fundos da sua carteira. O fundo, que está ainda nas carteiras de Empiricus e XP, representa para o BTG Pactual uma tese de valor de médio prazo.
